判決依據

無論解除權的行使是否導致合同終止的法律后果，只要存在違約，違約方的違約責任是不可避免的。2006年7月31日，米平（香港市民）和周*楊簽訂了租賃合同。租賃合同規定：1。周×楊將鄭州市沅陵街59號一樓商鋪出租（以下簡稱出租單位）。租賃單元的面積是指在簽署本協議時已經有足夠間距的現有面積。2、 甲、乙雙方約定租賃期限為2006年7月31日至2008年7月31日，租金為人民幣25000元/月，自2006年8月1日起計算。3、 租賃期間，周陽應當在國務院規定的每月1日或者每月1個工作日前，將當月租金預付米萍。周陽不支付當月租金的，每天按本合同約定的月租金的0.25%加收罰款，直至周陽將租金和罰款全部支付給米平為止。雙方同意，周陽五日后未向米萍支付租金的，米萍可以視為周陽不能繼續履行本合同，可以提前解除本合同，沒收周陽支付的定金，將租賃單元出租給他人，向周陽追繳拖欠租金和罰款。4、 周*楊在簽訂本租約的同時，應支付5萬元定金，無息。周陽在租賃期屆滿前退租，因周陽違反本租賃合同的有關付款而提前終止租賃的，視為周陽違約，米平可以沒收定金。5、 未經米*平書面同意，周*楊不得將店鋪轉租或轉租給他人（第三方），也不得與他人（第三方）合租（占有）。如果周*楊違反本條款，米*平可以提前終止租賃，而不對周*楊進行任何賠償。

合同簽訂后，周×陽將向米×平支付5萬元的租金押金，米×平按約定將房屋交付給周×陽。2008年7月19日，在合同履行期滿前，米×平發現周×楊將房屋轉租給了泰×偉、王×富，遂提出解除與周×楊的協議，并到出租屋辦公室向周×楊發出解除協議通知書，沒收周×楊此前繳納的5萬元保證金。通知上有泰偉的簽名。

周*楊起訴鄭州市中級人民法院，要求米*平返還5萬元定金。鄭州市中級人民法院經審理認為，周×楊、米×平于2006年7月31日簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反中國法律、行政法規的強制性規定。雙方應作為有效合同履行合同。雙方在合同中明確約定，周×陽不得將房屋轉租或與他人共用，否則米×平有權提前解除合同并沒收定金。定金是關于如何處理一方違約的協議。它具有違約金的性質，屬于當事人的意思自治，應當受到尊重。在這種情況下，周*楊將房屋轉租給了泰偉，泰偉是房屋的實際使用者。他在法庭上的證詞表明，周陽將房屋轉租，米平提出終止履行協議。他的證詞真實可信。由于周×陽的違約行為在先，雙方對沒收定金的情節有明確約定，應按雙方約定處理。周*楊的要求和退還押金的事宜不予支持。

周*楊不服一審判決，上訴至河南省高級人民法院。

河南省高級人民法院經審理認為，原判決事實清楚，適用法律正確，維持一審判決。首先，合同終止權在合同生效時采取到達原則。所謂合同解除，是指合同中約定的解除合同的條件滿足或者當事人協商一致后，解除合同關系的行為。可見，協議的解除包括兩種情形：先有協議的解除和后有協議的解除。

提前終止協議是指雙方在合同中約定終止合同的條件。合同解除的條件滿足時，合同關系消滅。先協議解除具有以下特點：首先，先協議解除是通過約定解除條件，并在條件滿足時由一方當事人行使解除權來實現的；其次，先協議解除合同是一種確認權，可以導致先協議解除只有當當事人實際行使解除權時，合同才成立。最后，提前解除協議往往與違約救濟和違約責任相聯系，約定當事人違反合同的主要義務為解除合同的條件。條件一經滿足，解除合同即成為違約救濟。由于我國法律沒有采納自然解除原則，在滿足解除條件的情況下，合同不一定被解除。為了解除合同，一般需要解除合同。無論哪一方當事人有權解除合同，主張解除合同的一方當事人都必須向對方當事人表達解除合同的意思，以達到解除合同的法律后果。但我國《合同法》第九十六條規定：“一方當事人依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定要求解除合同的，應當通知對方。通知到達對方時，合同終止。對方當事人不同意的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認終止合同的效力。”在本案中，米*平發現周*楊有轉租行為，并開始行使解除合同的權利。他行使權利的方式是向出租屋的周×楊發出終止租賃的通知。當周*楊否認看到通知，而米*平沒有其他證據證明周*楊收到了解除合同的意向時，周*楊和米*平之間沒有區別租賃合同沒有自動解除。第二，合同解除權的效力不影響合同定金罰則的適用。定金按用途可分為合同定金、合同定金、終止定金、違約定金等，違約定金實際上是履約定金，即為保證合同履行而支付的一定金額的款項。《擔保法》第八十九條規定，當事人可以約定一方向對方支付定金，作為債務的擔保。債務人履行債務后，定金應當作為價款或者追回。支付定金的一方不履行約定義務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務的，應當雙倍返還定金。《合同法》第一百一十五條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》的規定，約定一方向對方支付定金，作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵價或者追回。支付定金的一方不履行約定義務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務的，應當雙倍返還定金。”

在租賃合同中，周×陽和米×平約定周×陽收取5萬元違約金，以保證在合同履行期間不轉租。事實上，周×陽從一開始就違反了合同，將房屋轉租給第三方，嚴重違反了合同約定的義務，而這種違約行為也賦予了米×平終止合同并沒收其保證金的權利。這兩種權利不是相互的先決條件，而是可以并行選擇的。米*平可以選擇終止合同并沒收定金，也可以選擇不終止合同只沒收定金。《合同法》第九十八條規定：“合同權利義務的終止，不影響合同中結算、清算條款的效力。”。< /