那么，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中發(fā)生糾紛時(shí)，如何適用定金罰則呢？對(duì)此，實(shí)踐中有三種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，無(wú)論出于何種原因，只要買(mǎi)受人不與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)受人違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，開(kāi)發(fā)商可以沒(méi)收押金。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要買(mǎi)受人按照認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的時(shí)間到簽約地與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人將履行認(rèn)購(gòu)書(shū)中商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂義務(wù)。開(kāi)發(fā)商不同意買(mǎi)受人提出的簽約條件的，最終不能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，即視為開(kāi)發(fā)商違約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按反認(rèn)購(gòu)協(xié)議雙倍返還定金。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)有失偏頗。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容不能包含商品房買(mǎi)賣(mài)合同的全部?jī)?nèi)容，如果開(kāi)發(fā)商因各種原因不愿與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，他可以隨意提出各種不利于買(mǎi)受人的合同條款，逼迫買(mǎi)受人不接受，開(kāi)發(fā)商可以堂而皇之地沒(méi)收定金，這在實(shí)踐中也是如此，這是開(kāi)發(fā)商不隨意購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)受人定金的主要原因。無(wú)獨(dú)有偶，按照第二種觀點(diǎn)，只要購(gòu)房者按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間到指定地點(diǎn)簽訂合同，即使購(gòu)房者無(wú)故提出一些不合理、不公平的合同條款，開(kāi)發(fā)商也必須與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，否則必須承擔(dān)雙倍返還定金的不良后果。這也違背了合同法公平信用的基本原則，不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為，存款罰則的適用應(yīng)符合公平、公正的基本原則。具體而言，合同一方無(wú)故未按認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間、地點(diǎn)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，或者擅自變更雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)、約定的基本條件、價(jià)格等合同條款的，房屋面積等條款，從而導(dǎo)致未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，則可以認(rèn)定本合同因一方原因不能簽訂，即根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)對(duì)該方適用定金處罰；因雙方協(xié)商未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但未能就認(rèn)購(gòu)書(shū)未載明的其他合同條款達(dá)成協(xié)議的，根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)認(rèn)定不是一方原因而是一方原因，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還原定金，而不適用定金的處罰。你知道嗎