在商品房銷售的實(shí)際操作過程中，當(dāng)購(gòu)房者選擇自己滿意的樓盤并與開發(fā)商達(dá)成初步購(gòu)房意向時(shí)，開發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者簽訂“認(rèn)購(gòu)書”“認(rèn)購(gòu)書”一般對(duì)所購(gòu)商品房的位置、面積、價(jià)格等作出約定，還規(guī)定購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)交納定金。如買賣雙方在認(rèn)購(gòu)書中約定：雙方未簽訂正式商品房買賣合同的，定金不因買受人違約而退還；開發(fā)商違約的，定金應(yīng)雙倍退還。那么，此時(shí)的“押金”實(shí)際上屬于“押金”的性質(zhì)，應(yīng)該按照“押金罰則”來處理。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人接受買受人的定金，以認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、轉(zhuǎn)讓等方式作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，預(yù)約等，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，按照定金法的規(guī)定辦理；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。”此外，從今年6月1日起，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》正式施行。《辦法》第二十二條規(guī)定了開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同前收取的定金或定金：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買方收取任何預(yù)付款。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的，所收取的費(fèi)用作為簽訂商品房銷售合同時(shí)的房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的當(dāng)事人未訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收取的費(fèi)用退還買受人；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。”。根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)商銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取定金屬于違法行為，或者可以退還定金；開發(fā)商銷售的商品房符合銷售條件的，應(yīng)分兩種情況分別治療。一是買受人向開發(fā)商支付定金或其他預(yù)定金，但雙方未能就合同條款達(dá)成一致，未簽訂正式商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)退還收取的預(yù)定金。其次，如果購(gòu)房者和開發(fā)商對(duì)定金或其他預(yù)付款另有約定，比如開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書或定金收據(jù)上寫明購(gòu)房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首付，則定金不予退還。在這種情況下，雙方的協(xié)議應(yīng)適用。