1、 什么是商品房和住宅？

對(duì)于商品房和住宅，有兩種解釋：一種是既可以用作店面，也可以用作房屋（既可以用作商品房，也可以用作住宅）。二是樓下是店面，樓上是房子，產(chǎn)權(quán)是同一個(gè)人。

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商簽訂土地使用權(quán)合同后，原有的商業(yè)、綜合、住宅等土地規(guī)劃性質(zhì)不能改變。但針對(duì)市場(chǎng)的不同需求，開(kāi)發(fā)商可以做出不同于原有土地使用性質(zhì)的產(chǎn)品。例如，在商業(yè)性質(zhì)的土地建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅物業(yè)，或在住宅性質(zhì)的土地建設(shè)產(chǎn)品定位為商業(yè)物業(yè)。雖然買(mǎi)受人取得的產(chǎn)權(quán)證仍然是原土地使用權(quán)證，但買(mǎi)受人可以將該房產(chǎn)用于其他用途。

其中，在商業(yè)用地上建設(shè)住宅是因?yàn)榻鼉赡陣?yán)格禁止協(xié)議出讓土地。實(shí)行招拍掛后，住宅供應(yīng)量大大減少，稀缺性增加。之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采用新的方式在住宅用地上建設(shè)辦公用房，這就是購(gòu)房者熟悉的“商品房”。

由于全國(guó)有小部分地區(qū)出臺(tái)了相關(guān)管理規(guī)定，不得將普通住宅用于商品房，工商部門(mén)已開(kāi)始停止辦理非商品房或商品房的工商登記手續(xù)。而商品房，用來(lái)注冊(cè)公司也沒(méi)問(wèn)題，有的地區(qū)甚至允許從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二是商品房土地使用權(quán)到期。根據(jù)中國(guó)法律，土地產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家。人們購(gòu)買(mǎi)的是商品房的產(chǎn)權(quán)，是房地產(chǎn)所在地的土地使用權(quán)，而不是土地的產(chǎn)權(quán)。土地使用年限可分為以下幾種：商業(yè)用地40年，綜合用地50年，住宅用地70年，工業(yè)用地50年，以房地產(chǎn)土地使用權(quán)證為準(zhǔn)。土地期滿后的處理土地所有權(quán)始終屬于國(guó)家，個(gè)人只能獲得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)到期后的處理方法有以下幾種：

1。土地使用者須向土地管理部門(mén)提出續(xù)期申請(qǐng)，除因社會(huì)公共利益需要收回的外，應(yīng)予以批準(zhǔn)。批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用合同，繳納土地使用費(fèi)。這樣，您的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)將繼續(xù)。當(dāng)然，破敗建筑的拆除不是強(qiáng)制性的。

2。土地使用者不申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上不動(dòng)產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房子的所有權(quán)自然消失了。三。土地使用者需要申請(qǐng)續(xù)期而未依法批準(zhǔn)續(xù)期的（即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的），土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，但地上不動(dòng)產(chǎn)，按回收時(shí)的殘值給予相應(yīng)補(bǔ)償。此外，土地使用權(quán)期滿前國(guó)家可以征收，但對(duì)剩余使用年限的土地使用權(quán)和房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。綜上所述，商品房土地使用權(quán)到期的處理方式主要取決于商品房的土地性質(zhì)。對(duì)于普通住宅物業(yè)來(lái)說(shuō)，不必?fù)?dān)心。土地產(chǎn)權(quán)到期后，將自動(dòng)續(xù)期。如果是商業(yè)或工業(yè)，到期后應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)續(xù)展，否則將被無(wú)償收回，或者在某些情況下將是根本原因，根據(jù)相關(guān)法律，續(xù)展可能會(huì)被拒絕。如果不清楚，可以咨詢律師事務(wù)所的專業(yè)律師。你知道嗎