【案情簡介】

2016年，李先生在辦理各項(xiàng)房屋建設(shè)審批手續(xù)后，因資金不足，向趙先生借款。根據(jù)雙方約定，趙先生借給李先生20萬元，用于蓋房子，期限兩年。如果李先生不能按期償還貸款本息，房子將歸雙方所有。這套房子2007年8月竣工，造價(jià)50萬元。兩年后，因李某未按期歸還貸款本息，趙某要求李某履行協(xié)議，但遭到拒絕。趙某起訴李某，要求李某按約定分房。

[法律解釋]

房屋換債協(xié)議有效嗎？對(duì)此有兩種不同的意見：

第一種意見是房屋債務(wù)協(xié)議雙方形成質(zhì)押合同關(guān)系，根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十條的規(guī)定，質(zhì)押合同無效。第二種意見認(rèn)為，協(xié)議雙方不是質(zhì)押合同，協(xié)議內(nèi)容不違法，協(xié)議有效。

小編同意第一種意見。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條規(guī)定，訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不得約定債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人。這是我國擔(dān)保法對(duì)質(zhì)押條款的規(guī)定。質(zhì)押條款，即不質(zhì)押條款，是指抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事先約定。訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不得在合同中約定，債務(wù)人履行期屆滿，抵押權(quán)人未清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人。自羅馬法以來，各國法律都禁止了流動(dòng)性質(zhì)押合同，這主要是出于保護(hù)債權(quán)人、債務(wù)人和擔(dān)保人利益的考慮。例如，設(shè)立流動(dòng)質(zhì)物條款時(shí)，抵押物的價(jià)值可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于或低于合同期滿時(shí)的價(jià)值。如果高于價(jià)值，對(duì)抵押人是不公平的。如果低于價(jià)值，這將是不公平的抵押權(quán)人單位。因此，各國法律普遍禁止流動(dòng)性條款，我國擔(dān)保法也規(guī)定抵押合同中的流動(dòng)性條款無效。

就本案而言，本案的主合同是貸款合同，主要涉及貸款金額、貸款期限、還本付息等內(nèi)容，雖然本案沒有將房屋設(shè)定為貸款的抵押物，李某和趙某在借款合同中約定：“李某未按期償還借款本息的，房屋雙方各占一半”，該約定與抵押合同中約定的關(guān)于李某和趙某的流動(dòng)性條款具有同等效力。而且，對(duì)于房價(jià)飛漲的市場來說，兩年前，房費(fèi)是50萬元，但貸款期滿兩年后，房價(jià)卻漲了不少。借款人認(rèn)定協(xié)議有效并按兩年前的協(xié)議履行，顯然是不公平的。

在處理本案時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定流動(dòng)性條款的約定無效，但不影響借款合同的效力。李某應(yīng)按約定償還趙某貸款本息。如果李某沒有其他財(cái)產(chǎn)要還清，他可以對(duì)李某的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行市場估價(jià)，并進(jìn)行分割。以上是小編為您整理的相關(guān)知識(shí)。相信通過以上的知識(shí)你已經(jīng)有了一個(gè)大致的了解。如果你的情況更復(fù)雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎