[案例]2004年2月15日，王小姐和李先生經(jīng)過(guò)多日的驗(yàn)房，看中了深圳市南山區(qū)某住宅小區(qū)二期22棟111平方米的房子，這套房子是中介機(jī)構(gòu)出售的。中介公司隨后帶著王小姐夫婦實(shí)地查看了房地產(chǎn)。當(dāng)他們看到小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，房屋的分布和裝修情況，再加上中介公司承諾房地產(chǎn)中介公司絕不吃差價(jià)，并提供房屋內(nèi)的電視、空調(diào)、熱水器和家具時(shí)，他們非常滿意。

當(dāng)我回到中介銷售點(diǎn)時(shí)，售樓小姐神秘地告訴他們，這個(gè)樓盤很受歡迎，正好有一位客戶想在附近的樓盤簽約。如果我不馬上簽合同，別人先簽合同后我就不買了。為此，王小姐沒(méi)有多想，迅速與中介公司簽訂了《房地產(chǎn)銷售預(yù)約中介合同》（以下簡(jiǎn)稱《中介合同》）。根據(jù)合同約定，總銷售額為66萬(wàn)元。中介機(jī)構(gòu)辦理抵押、過(guò)戶等手續(xù)，王小姐支付中介傭金，并預(yù)付定金2萬(wàn)元。押金由中介公司代收代付。如果簽訂正式合同，定金將自動(dòng)轉(zhuǎn)為首付款，購(gòu)房人在簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》前一次性付清64萬(wàn)元的購(gòu)房款。

簽訂中介合同后，王女士和李先生當(dāng)天先向中介公司交了5000元定金，并收回了一份中介合同。第二天，他們向中介公司支付了1.5萬(wàn)元，中介公司還向王女士夫婦開(kāi)具了定金收據(jù)。但是，交了定金拿到合同后，我們就等不及中捷公司的通知了。王小姐和妻子多次到中介公司，中介公司在2004年3月中旬告訴王小姐，由于賣方違約，他們不能簽訂房地產(chǎn)合同。但中介告訴他們，定金已經(jīng)交給了原業(yè)主，中介無(wú)法退還定金。頂多是幫王小姐向失主討回押金。但王小姐，當(dāng)他們?cè)儐?wèn)賣家的電話號(hào)碼等信息時(shí)，中介拒絕提供。

經(jīng)過(guò)多方調(diào)查，王小姐終于找到了賣家的信息，并與店主陳某取得了聯(lián)系，希望能拿回自己交的定金。但房主陳先生表示，由于中介公司擅自提高了房?jī)r(jià)，他不會(huì)繼續(xù)委托中介公司賣房。陳某同意中介公司的說(shuō)法，銷售價(jià)格為63.5萬(wàn)元，但中介公司私自將其提高到66萬(wàn)元，以賺取額外的2.5萬(wàn)元差價(jià)。而且，他也沒(méi)有像中介公司說(shuō)的那樣承諾用電器什么的送回家，之前中介公司一直找人假冒“李先生”和房地產(chǎn)公司的法律顧問(wèn)和他進(jìn)行了面談。業(yè)主陳某明確表示，由于對(duì)中介公司不信任，不能再委托中介公司買賣房產(chǎn)。至于王小姐，他們的定金應(yīng)該由中介公司支付，他不應(yīng)該負(fù)責(zé)。這時(shí)，王小姐才知道了房產(chǎn)不能買賣的真正原因，以為中介公司竟然用別人的伎倆來(lái)談判，真是又氣又恨。

為了討回公道，2005年1月13日，王小姐起訴中介公司和業(yè)主陳某。兩被告被要求雙倍交納保證金4萬(wàn)元，并承擔(dān)交通費(fèi)、誤工費(fèi)、律師費(fèi)等損失的連帶責(zé)任。南山法院審理后認(rèn)為，中介公司隱瞞出賣人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款等重要事實(shí)，未能促成合同成立，應(yīng)根據(jù)約定和法律承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。原告要求被告的中介公司將定金翻倍的請(qǐng)求是合理的，并得到支持。決定中介公司將李先生和王小姐的押金翻倍，共計(jì)人民幣4萬(wàn)元。本案訴訟費(fèi)用1610元，由被告中的一家房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

一審后，中介公司不服，上訴至深圳市中級(jí)人民法院。法院認(rèn)為，原審事實(shí)不清，已完全履行了調(diào)解義務(wù)。與買賣雙方簽訂了《房地產(chǎn)銷售預(yù)約中介合同》。房地產(chǎn)合同之所以不能履行，是因?yàn)闃I(yè)主陳某將房地產(chǎn)賣給了他人，他沒(méi)有責(zé)任。其次，一審法院認(rèn)為，上訴人隱瞞轉(zhuǎn)讓價(jià)款，嚴(yán)重失實(shí)。雖然與賣方約定的價(jià)格為66.35萬(wàn)元，加上各種手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、傭金等，但為25240元，并給出了應(yīng)收賬款明細(xì)表。這個(gè)價(jià)格與中介合同的轉(zhuǎn)讓價(jià)格類似，這也符合房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的慣例。三是一審法院認(rèn)定返還存款的主體不當(dāng)，法律適用錯(cuò)誤。中介公司與買賣雙方簽訂了中介合同，因此建立了中介合同關(guān)系，只承擔(dān)中介的義務(wù)。

深圳市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，中介公司與李先生、王女士簽訂的中介合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，是有效合同。原判決事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。判決駁回上訴，維持原判。上訴費(fèi)1820元由上訴人的中介公司承擔(dān)。

[點(diǎn)評(píng)分析]

這是中介公司擅自提高銷售價(jià)格引發(fā)的中介合同糾紛。

本案涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是中介公司是否構(gòu)成違約，二是中介公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。首先，中介公司構(gòu)成違約。中介公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵守法律，遵守職業(yè)道德，利用自身的優(yōu)勢(shì)，如消息靈通，熟悉政策法規(guī)、程序等，為買賣雙方提供必要的咨詢和專業(yè)意見(jiàn)，從而提醒買賣雙方注意交易過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，做好買賣雙方的“軍事顧問(wèn)”。中介公司作為買賣雙方之間的橋梁，應(yīng)在買賣過(guò)程中如實(shí)向買賣雙方介紹相關(guān)情況，為買賣雙方提出建議，提出最佳的賣（買）房方案。不得隱瞞或者誤導(dǎo)購(gòu)房者，為交易提供便利，多收中介費(fèi)，進(jìn)而使違反職業(yè)道德、損害雙方利益和社會(huì)公共利益的行為損害書(shū)記的名譽(yù)。本案中，因房地產(chǎn)公司未履行中介的法定義務(wù)，隱瞞了業(yè)主陳某轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款的重要事實(shí)，未促成本案房地產(chǎn)合同的簽訂，李先生和王小姐的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)承擔(dān)不履行中介合同的法律后果。根據(jù)《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，房地產(chǎn)公司收取的定金應(yīng)當(dāng)雙倍返還被上訴人李先生、王小姐。其次，中介公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)合同法第415條的規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人報(bào)告訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假信息，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！逗贤ā访鞔_列出了居間人承擔(dān)損害賠償?shù)囊粗挥杏凶C據(jù)證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假信息的，居間人才承擔(dān)損害賠償責(zé)任。根據(jù)“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，通常由委托人作為原告舉證。但事實(shí)上，在審判實(shí)踐中