案例：秦某通過中介看到中鼎西路一二手房，并在意向書中約定該房總價36萬元，一周后簽訂了銷售合同。根據意向書約定，秦某當天支付了1萬元意向金。一周后，秦某又向中介退還意向金，被中介拒絕。為此，秦某將中介告上法庭。法院經審理查明，秦先生按照意向書支付了1萬元意向金。意向書中明確約定了意向金的用途和處理方法：“協商成功后，將意向金轉為購房保證金。如果買方未能購買或履行合同，賣方將沒收意向金。”。庭審中，中介出示證據證明，張某在收到定金后的第二天簽署了意向書，并收到定金1萬元。據此，一審法院駁回了秦某的請求。秦某沒有上訴。點評：意向金不同于定金，定金遵循“合同自由”原則，按雙方約定辦理。實踐中，根據法院判決和行業慣例，定金意向書的達成和談判的成功是定金返還的關鍵。協商成功前，按照規定，上下戶有權單方終止對中介的委托，故意向金應予返還。但撤銷委托給中介機構造成損害的，由上下級承擔賠償責任。協商成功的，應當約定主要銷售條件或者支付定金。一般來說，上下戶在收到中介轉來的意向金后，就有了存款的法律關系。這就是說，如果任何一方拒絕交易，都將按照“押金罰則”進行處理，即上家不賣房子的，要退兩次，下家不買房子的，就拿不回意向金。這里，有兩點需要說明：一是對定金的處理要有明確的書面約定；二是中介要履行告知義務，遵守誠實信用原則，否則不能擅自將定金轉為定金。案例：張某看到廣元路一二手房通過中介掛牌出售，認為比較合適。隨后他聯系中介看房并達成購房意向，并于當天向中介支付了1萬元。然而，當中介聯系業主，確認房屋買賣并轉讓意向金時，業主卻食言，以家庭不和為由拒絕出售房屋。無奈之下，中介只好通知張某，中介不成功，房子拒絕出售，要求他換別的房子，或者拿到意向金。但張某認為，如果銷售失敗，中介公司應承擔違約責任。經過多次協商，張某和中介沒有達成協議。張某將中介告上法庭，要求中介按照《存款法》承擔賠償責任。一審法院駁回了張某的賠償請求，二審維持原判。點評：在這類糾紛中，有一個共同的特點，那就是下家認為自己既然與中介簽訂了中介合同，約定了具體的銷售條件，并支付了一定數額的意向金或預付了部分房價，但最終沒能買到房子，他們就認為中介違反了合同。筆者將這種糾紛稱為“包購糾紛”，即下家誤認為中介一定要成功，否則就是違約。近兩年來，由于房價上漲，此類糾紛屢見不鮮。當買房失敗、房價上漲時，購房者的心理很難平衡。這種說法不能得到法院的支持。中介服務是信息服務和媒介服務。中介服務最突出的特點是“中介”，即中介不是任何一方的代理人，其服務行為是交易行為，不是法律行為。它不能決定企業最終能否成功，當然也不能承擔任何一方的權利或義務。當然，如果中介失敗，根據我國合同法，中介不得向委托人收取報酬。中介活動的商業風險依法由中介機構自行承擔。

所謂的“厄運”導致了退房時存款需求的不支持。

案情：吳某通過中介，看中了虹口區一套二手房。通過中介服務，吳某和朱某簽訂了房地產買賣合同。合同簽訂當天，吳某交了1萬元定金，上下兩戶約定了交房條件和付款方式。簽訂合同一周后，吳某食言，向中介發出書面通知，認為上房隱瞞了一年左右內有兩人先后在該房死亡的重要事實，造成重大誤解，要求解除買賣合同。業主原本不同意解除買賣合同，但經中介溝通同意解除買賣合同，但未能就返還定金達成協議。兩個月后，該房屋將出售給他人，并因押金退還問題與吳某告上法庭。庭審中，吳某認為死亡發生在房子里，很不幸。因前科未告知造成誤會，合同終止歸咎于前科。上層家庭認為，生、老、病、死是人類的常識。下層家庭沒有義務詢問和告知自己。合同的終止應歸咎于下層家庭。法院判決解除合同的責任歸于下一戶，駁回了吳某的訴訟請求。

點評：買賣合同簽訂后，因“倒霉”原因要求退房的案例為何敗訴？筆者認為主要有三個原因：（1）死亡事實是否應當告知存在爭議。多數人認為，除非下層家庭事先有特殊要求，上層家庭沒有提前告知死者的法律義務。（2） 業主或中介沒有欺詐的證據。欺詐通常是指故意告訴對方虛假信息或故意隱瞞真實情況，誘使對方做出錯誤決定的行為。（3） 重大誤解理論難以建立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質、內容、對象或其他直觀信息的誤解，導致行為的后果與自己的意思相違背。庭審中，夏佳稱購買該房屋的目的是將其用作婚房。但是，由于沒有證據證明合同簽訂前有約定或者要求，他同意接受房屋內原有的設施和家具，因此法院沒有接受他的相應辯解。但筆者認為，如果有證據證明下一戶購買的房屋確實用作婚房，法院應酌情采納吳某的請求，至少免除雙方的締約過失。案例：為改善居住條件，馬某委托中介出售嶗山東路一二手房，并與中介公司簽訂了中介合同。根據合同約定，馬某委托中介機構提供中介服務，并以不低于23萬元的價格出售房屋。委托期限自2002年9月1日起至同年11月30日止。非公開簽訂的，按合同價款的2.5%計列。簽訂中介合同后不久，中介發現馬某與中介推薦的客戶王某私下有交易。經協商，馬某認為房屋是夫妻共同財產，以自己名義與中介簽訂的中介合同無效，并以此為由拒絕支付中介費。經過反復協商，無果而終，無奈之下，中介將馬某告上法庭，按中介合同支付中介費。一審法院查明上述事實，認定中介合同合法有效，依法責令馬某支付約定的中介費。馬英九沒有就此提出上訴。點評：依法簽訂的合同受國家法律保護。

馬某被責令按合同約定支付中介費，這體現了合同的嚴肅性和娜的強迫性