1、 以股份投資方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（1）以股份投資方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務處理（1）營業(yè)稅。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于股權轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號），將房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，不征收營業(yè)稅，參與投資者的利潤分配，共同承擔投資風險。投資后轉(zhuǎn)讓股權的，不征收營業(yè)稅。但是，企業(yè)出售房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)需要繳納營業(yè)稅。土地增值稅。根據(jù)財稅字[1995]48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的通知》和財稅[2006]21號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》，對房地產(chǎn)投資和合營企業(yè)，由投資和合營一方以房地產(chǎn)價格投資或作為合營企業(yè)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被投資和合營企業(yè)時，暫免征收土地增值稅。上述房地產(chǎn)由投資方或合資企業(yè)再轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。但以房地產(chǎn)為股份投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，或者投資、聯(lián)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的商品房的，暫不適用免征土地增值稅的規(guī)定。房產(chǎn)稅。對于房地產(chǎn)投資合資企業(yè)，應區(qū)別對待房產(chǎn)稅：對于房地產(chǎn)投資合資企業(yè)，投資者參與投資利潤、分擔風險的，以房地產(chǎn)的殘值作為計稅依據(jù)，被投資方應繳納房產(chǎn)稅；固定收益、無合資風險的房地產(chǎn)投資，以合資企業(yè)名義實際取得房地產(chǎn)租金，由投資方按租金收入計算征收房地產(chǎn)稅。

4。企業(yè)所得稅。一般而言，應分為以公允價值轉(zhuǎn)讓相關非貨幣性資產(chǎn)和以非貨幣性資產(chǎn)公允價值投資兩項業(yè)務。第二，房地產(chǎn)投資過程中應注意的問題。在稅收處理上，對“投資”的含義進行了嚴格界定——投資是指參與投資者利潤分配、分擔投資風險的行為。也就是說，要享受免征營業(yè)稅和暫時免征土地增值稅的稅收待遇，所有投資者必須共同承擔投資風險；如果投資者不承擔投資風險，但獲得固定的分紅和紅利，則應按租賃房地產(chǎn)征收營業(yè)稅，不能達到上述節(jié)稅效果。

2。操作時間間隔。為了達到節(jié)稅的效果，企業(yè)必須注意房地產(chǎn)投資與股權轉(zhuǎn)讓之間的時間間隔。兩者之間的時間間隔應在一年以上。否則，稅務機關可以根據(jù)實質(zhì)征稅原則對上述行為征稅。三。注意《公司法》對不同投資方式比例的限制。根據(jù)《公司法》，全體股東的出資額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。也就是說，非貨幣性資產(chǎn)投資入股比例最高不得超過70%。如果在投資過程中不滿足上述要求，將給計劃的實施帶來不必要的麻煩。4正確認識和處理稅收籌劃對不同稅種的影響。從以上規(guī)劃方案可以看出，投資入股可以獲得營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅等稅收優(yōu)惠。但由于上述稅種稅負減輕，企業(yè)利潤增加，企業(yè)所得稅稅負相應增加。企業(yè)應綜合考慮這一影響，及時繳納企業(yè)所得稅。加強雙方的溝通與合作，實現(xiàn)雙贏的目標。在上述方案中，**公司通過規(guī)劃可以獲得明顯的節(jié)稅效果。不過，對于**公司來說，這一方案并沒有減輕其稅負，反而會增加其潛在的稅負。將來**公司轉(zhuǎn)讓其通過投資入股取得的不動產(chǎn)時，需要繳納營業(yè)稅。也就是說，選擇投資者將使**公司潛在稅負增加450萬元（9000×5%）。因此，**公司在進行稅務籌劃時，需要加強與**公司的溝通，在投資、股權轉(zhuǎn)讓價格等方面做出適當?shù)淖尣?，以獲得**公司的支持與配合，達到雙贏的目的。二是通過企業(yè)改制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（一）合并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收待遇（一）土地增值稅。根據(jù)財稅字[1995]48號文件的規(guī)定，在企業(yè)合并過程中，被合并企業(yè)向被合并企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，暫免征收土地增值稅。

2。契稅。企業(yè)合并過程中，被合并企業(yè)的土地、房屋所有權免征契稅。

3。企業(yè)所得稅。在企業(yè)合并過程中，企業(yè)所得稅有兩種處理方式：一般稅和特殊稅。（1）一般稅務處理。在一般稅務處理中，被合并企業(yè)以公允價值為基礎確定被合并企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎；被合并企業(yè)及其股東按清算所得稅處理；合并企業(yè)的虧損不得結(jié)轉(zhuǎn)在合并企業(yè)彌補。（2）特殊稅收待遇。企業(yè)合并，股東在企業(yè)合并時取得的股權支付金額不低于交易支付總額的85%，且企業(yè)合并為同一控制下，不需要支付對價的，可以采取特殊稅收處理。

在特殊稅收處理中，對于股權支付部分，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎，該計稅基礎由被合并企業(yè)的原計稅基礎確定；被合并企業(yè)合并前的有關所得稅事項，由被合并企業(yè)繼承；被合并企業(yè)資產(chǎn)、負債的計稅基礎，按照被合并企業(yè)原計稅基礎確定；被合并企業(yè)股東取得被合并企業(yè)股權的計稅基礎，以其原持有被合并企業(yè)股權的計稅基礎確定。對于非股權支付部分，稅務處理與一般稅務處理相同。（2） 房地產(chǎn)合并轉(zhuǎn)讓對土地增值稅的影響。解決這一問題的關鍵是：在計算土地增值稅時，允許納稅人扣除因取得土地使用權而支付的地價或出讓金的，應當提供相應的證據(jù)。也就是說，企業(yè)合并過程中，被合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被合并企業(yè)時，不單獨繳納地價和土地增值稅。因此，被合并企業(yè)將合并中取得的房地產(chǎn)用于房地產(chǎn)開發(fā)時，仍以被合并企業(yè)取得的土地使用權的地價或者出讓金作為土地增值稅抵扣的依據(jù)。也就是說，案例二，新城公司取得**公司的土地使用權后，為開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，在計算土地增值稅時，允許扣除的地價由9000萬元改為800萬元。也就是說，無論納稅人如何取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權，只能適當延緩土地增值稅納稅義務的發(fā)生，但難以達到增加扣除項目金額、降低土地增值稅的目的。你知道嗎