轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)。但是，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只有宅基地使用權(quán)。農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋的交易行為不受法律的承認(rèn)和保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證明等法定手續(xù)，可見，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓、出售給非集體成員的第三人。但這并不是說(shuō)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓，而是購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，對(duì)住宅的保值增值也有很大的影響。

法律風(fēng)險(xiǎn)

由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房只具有普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓受到諸多限制。其實(shí)，它們不是商品房。因此，商品房法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和制度對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房無(wú)效，人民法院不能適用商品房銷售法律規(guī)定和司法解釋辦理涉及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的案件，所以很難維護(hù)買家的權(quán)益。同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同無(wú)效，根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房人只能要求開發(fā)商返還購(gòu)房款并按同期銀行貸款利率支付利息。但根據(jù)現(xiàn)有案件，買受人明知該房屋為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房仍購(gòu)買的，因自身過錯(cuò)，人民法院可能不予支持其賠償請(qǐng)求。即使開發(fā)商違約，買方的權(quán)利也不會(huì)因?yàn)楹贤瑹o(wú)效而得到保障。由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不受法律承認(rèn)，不需要在房管部門備案，也不受政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管，在房屋使用過程中，如果出現(xiàn)一些房屋質(zhì)量問題和公共設(shè)施維護(hù)問題，救濟(jì)渠道非常有限。

政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂合同并支付房?jī)r(jià)后，如果有關(guān)部門對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整改，部分項(xiàng)目可能會(huì)暫停甚至被迫拆除。所以結(jié)果就是購(gòu)房者只能向開發(fā)商索要購(gòu)房款，而購(gòu)房者可能會(huì)面臨無(wú)法獲得房子的尷尬局面，同時(shí)也無(wú)法及時(shí)索要購(gòu)房款。

另外，購(gòu)房后國(guó)家征地拆遷，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不具備國(guó)家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，買受人不是合法產(chǎn)權(quán)人，所以他很可能拿不到產(chǎn)權(quán)的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是非常小的。你知道嗎