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房屋租賃合同的效力有哪些爭議

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-14 · 172人看過

1、根據《合同法》第五十二條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同才是無效的。城市房屋租賃合同因未經消防驗收使用房屋而發(fā)生效力認定的主要法律依據是《消防法》第十三條第三款，其中規(guī)定，按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設項目竣工，依法應當驗收的建設項目不驗收或者消防驗收不合格的，禁止使用。因此，根據《合同法》第五十二條的規(guī)定，租賃房屋必須經消防部門依法驗收，驗收不合格或者驗收不合格的，租賃合同視為無效。當然，在界定“必須進行消防驗收的建設項目”時，必須明確只有“需要按照國家消防技術標準進行消防設計的建設項目”必須在竣工時進行消防驗收。因此，不宜籠統(tǒng)地認為所有城市出租房屋都必須經過消防驗收，沒有消防驗收或者驗收不合格，租賃合同就無效。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用；驗收不合格或者驗收不合格的，未經全面驗收而簽訂的租賃合同，違反了《建筑法》的強制性規(guī)定，依照《合同法》第五十二條的規(guī)定，應當認定為無效。第三，房屋租賃合同在租賃期間權屬發(fā)生變化時是否繼續(xù)有效。同時，現(xiàn)行法律沒有限制出租人根據租賃合同主張合同權利，追究承租人的違約責任。合同責任不僅包括收回租金，還包括違約方終止履行合同的責任。因此，出租人提出終止租賃合同的建議應予支持。第四，以在建房屋為租賃標的的房屋租賃合同的效力已成為我國房地產領域的普遍現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對以在建房屋為租賃標的的當事人簽訂的租賃合同和房屋轉租合同的效力認定，與其他合同一樣，實行國家干預原則，即：，依職權審查合同是否違法。對于不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，不具備法定無效條件的合同，應當尊重合同當事人意思自治原則，承認該合同有效。

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