農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件如何處理？

由于合同主體不同，相關法律法規(guī)和政策也有很大差異。因此，在適用法律確定農(nóng)村房屋買賣合同效力時，會得出不同的結論。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效。

由于買受人具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，消除了宅基地不能轉讓的障礙。因此，只要買賣雙方訂立的買賣合同符合合同法關于合同生效的規(guī)定，買賣合同即視為生效。集體經(jīng)濟組織成員與其他集體經(jīng)濟組織成員之間房屋買賣合同的效力應當慎重對待。

雖然我國相關法律法規(guī)禁止將農(nóng)村宅基地使用權轉讓給上述集體經(jīng)濟組織成員以外的人，但法律法規(guī)對農(nóng)村居民轉讓房屋所有權沒有禁止性規(guī)定，而國家相關政策也不禁止向集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村居民出售住房。因此，在法律不禁止轉讓房屋的情況下，法官基于主觀理解，不得也無權以禁止轉讓農(nóng)村宅基地使用權的規(guī)定否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，阻礙村民行使自己的房屋所有權。因此，筆者主張，農(nóng)村房屋買賣合同只要符合合同法的其他規(guī)定，就應認定為有效合同。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應當無效。據(jù)國土部介紹，2009年，國務院辦公廳在《關于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》中明確規(guī)定，“農(nóng)民住房不得賣給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)民集體土地上建房國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》進一步規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買、非法建房核發(fā)土地使用證”。雖然這些是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，這種合同違反了國家政策，應當認定為無效合同。從雙方身份來看，出賣人一般是農(nóng)村村民，而買受人可能是城鎮(zhèn)居民、其他村村民和同村村民。從交易時間來看，大多發(fā)生在起訴前兩年多。大部分合同已履行完畢（出賣人已交付房屋，買受人已支付房屋款并入住），但大部分未辦理房屋或宅基地使用權變更登記。房屋現(xiàn)值或拆遷補償價遠高于房屋原價，出賣人受利益驅使提起訴訟。從標的物現(xiàn)狀看，部分房屋進行了裝修、改建、改建等增建。這是法院處理此類案件的難點，涉及到房屋增值部分的處理。根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的不同，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛可分為三類：一類是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員與外部集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。

農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的解決，應當根據(jù)房屋交易的實際情況來決定，不排除本案。但無論如何，要保證司法判決的公平正義，杜絕同一案件不同判決的情況，平衡保護個人利益與穩(wěn)定社會秩序的統(tǒng)一，減少交易中故意違約的發(fā)生，增強人們的誠信意識通過司法公開和典型案件公開審理。如果有什么法律方面你不知道，你可以咨詢律師在線律師給你一個更詳細的答案。你知道嗎