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寧波
農村房屋買賣糾紛中合同效力的調查與分析
2003年，法院審結農村房屋買賣合同效力案件16件，其中判決11件，調解4件，撤訴1件。判決的11起案件中，4起判決房屋買賣合同有效，7起判決房屋買賣合同無效。上述案件涉及房屋買賣合同效力的情形有三種：一是房屋無處分權人簽訂的房屋買賣合同；二是房屋未辦理過戶登記；三是農村房屋買賣合同對外銷售。針對上述問題，不同的法官對同一事實作出不同的判斷。一年內，法院審結了兩起房屋無處分權人簽訂的買賣合同案件，其中判決一宗，調解一宗。對這個問題的理解沒有差別。兩案均認為，房屋所有人拒不承認無權處分人簽訂的房屋買賣合同的，房屋買賣合同無效，雙方應當返還房屋和價款。
2。房屋未登記是否影響房屋買賣合同效力。對于這一問題，判決書中有兩種觀點：一種觀點認為，房屋買賣應當以登記變更、權屬轉移為有效要件，未登記的房屋買賣合同無效。土地使用權因地上建筑物、構筑物等附著物的合法轉讓而發生轉讓的，其法律依據為《土地管理法》第十二條，土地變更登記必須向土地所在地縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，由原土地登記機關依法辦理土地權屬變更登記。土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。”《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條因地上建筑物、構筑物等附著物依法轉讓而轉讓土地使用權的，必須向土地行政主管部門申請土地變更登記由土地所在地縣級以上人民政府批準，原土地登記機關依法辦理土地權屬變更登記。土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。”另一種觀點認為，房屋是否轉讓并不影響房屋買賣合同的效力。原因是依法成立的合同自成立之日起生效。本合同因其內容不違反法律、行政法規的強制性規定而有效。辦理手續不影響房屋買賣協議的效力。
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簡介:
周宗江律師，宜昌人，武漢大學法律專業本科畢業，從2006年開始從事專職律師工作至今，宜昌市規范化建設示范所---湖北楚賢律師事務所合伙人、副主任，國家注冊律師執業證號14205200710799916。 周宗江律師，具有豐富的執業經驗和扎實的理論功底，頗具匠心，成功辦理了大量民、商、刑事訴訟案件和非訴法律事務，是一名值得信賴的好律師。 民商事方面包括合同法、債權債務、侵權賠償、婚姻繼承、公司法、 財產糾紛處理、房產建筑、勞動法、保險法、知識產權法等領域，累計代理案件數百宗，均取得了委托人的好評，執業15年來無投訴，不少案件被各大媒體報道。為一些企事業單位擔任法律顧問，提供了優質的非訴訟法律服務。其中不乏重大疑難法律事務，如為一宗標的達數億元的合同糾紛案件提供法律服務，為委托人避免過億元經濟損失；如為湖北首例鄉村道路缺陷交通事故案6名遇難者家屬狀告當地政府和交通主管部門取得勝訴等。 刑事方面，代理了一批刑事辯護案件，較好的維護了被告人或犯罪嫌疑人的合法權益，為被告人實現了無罪、免處、緩刑、取保候審、減輕或從輕處罰。 周宗江律師為人誠實守信，工作認真負
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