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寧波
商品房買賣合同糾紛案（無房產證）
1、 案例
王某與某房地產開發公司簽訂了商品房銷售合同，約定了房屋的銷售價格和交付時間。之后，王某按合同約定支付了約定的合同價款，房地產開發公司未辦理房產登記手續就將商品房交付給王某使用。此外，王某還與李某簽訂了銷售合同，約定將從某房地產開發公司購買的商品房以高于原購買價格500元/平方米的價格出售給李某。但由于房價上漲，王某拒絕辦理房產登記手續，并聲稱與李某的買賣合同無效。李某為此向法院起訴。在本案中，最重要的一點是確定王某與李某之間買賣合同的效力。對此有三種看法。第一種意見認為，合同無效，因為它違反了《城市房地產管理法》禁止性規定，無產權的房屋不得出售。
第二種意見認為，合同效力待定，因為王某在未取得產權的情況下無權處分他人財產，無處分權的合同效力待定。第三種意見認為，王某將其對房屋開發公司的債權轉讓給自己，符合當事人的意思自治，不違反法律的強制性規定，合同有效。第三，本案審理的首要關鍵是確定王先生與王先生之間房屋買賣合同的效力。結合上述意見，我們認為本案爭議的法律問題是：王先生與李先生之間的買賣合同是否違反了法律的強制性規定；王先生是否有權對商品房轉讓進行處分；王先生對商品房轉讓是否有處分權；如果上述行為屬于擅自處分，該行為的效力如何；如果上述行為屬于授權處分，該行為是否屬于債權轉讓。現在分析如下：
1。《城市房地產管理法》中無產權房不能出售是認定合同無效的強制性條款。合同法第五十二條第一款第五項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。因此，違反法律、行政法規的強制性規定是認定合同無效的重要依據之一。王認為，根據《城市房地產管理法》第三十七條第一款第六項的規定，未依法登記取得權屬證書的房地產不得轉讓。與李先生簽訂的合同違反了這一強制性規定，因此無效。我們認為，這一規定不是《合同法》第五十二條所謂的強制性規定。首先，在法理上，法律條文中的“不允許”并不一定意味著這一規定是強制性的，也可以是指導性的規定。二是1994年頒布的《城市房地產管理法》，具有很強的行政色彩，在立法技術上，往往用“不”字來表達方便行政的寓意。同時，立法內容沒有充分考慮商品房交易的現狀，這是滯后的。第三，從《合同法》中鼓勵交易的原則出發，認為類似于王、李的買賣合同在實踐中是無效的，沒有充分利用物的價值。因此，在審判實踐中，應盡量縮小無效合同的范圍；四是買賣合同標的物的特點表明，標的物不需要是現有物或者屬于出賣人的物，甚至非房屋所有人也可能成為房屋的出賣人。綜上所述，認為本案買賣合同違反《城市房地產管理法》強制性規定，無效的觀點是錯誤的。你知道嗎
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