不過，喬*網(wǎng)律師認(rèn)為，房管部門只需對(duì)房產(chǎn)證的形式要求進(jìn)行審核，并沒有必要也沒有義務(wù)對(duì)房屋取得過程進(jìn)行審核。法院在確認(rèn)房屋權(quán)時(shí)，僅以房管部門登記的房地產(chǎn)權(quán)證作為確權(quán)依據(jù)。在房管部門登記符合法律規(guī)定，房產(chǎn)證不能吊銷的情況下，忽略了過程中取得房地產(chǎn)的必要性，仍用房產(chǎn)證確認(rèn)權(quán)利，等于放棄了民事審判權(quán)。解決房產(chǎn)證糾紛的具體規(guī)定如下：

（1）房產(chǎn)證糾紛是開發(fā)商引起的

要勤于詢問：購房人在簽訂合同前要核對(duì)清楚，土地是否抵押權(quán)在開發(fā)商提供的《國有土地使用證》原件注欄中注明。您也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站。在北京，您可以登錄“北京市房屋土地權(quán)屬登記中心”網(wǎng)站。

仔細(xì)核對(duì)文件：在簽訂合同前，您可以查看“國有土地使用證”。如果是“臨時(shí)使用證”或有抵押，你應(yīng)該拒絕簽訂合同，或者你必須要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，其中規(guī)定“開發(fā)商保證在x、XX、XX前辦理《國有土地使用證》”。

簽訂購房合同：購房合同中應(yīng)特別規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證的相關(guān)內(nèi)容，不僅規(guī)定具體的辦理期限，還應(yīng)規(guī)定不能按時(shí)辦理的辦理方式。在房產(chǎn)證糾紛的首次登記上，最近我們?nèi)〉昧嗽撋唐贩克诮ㄖ锏乃袡?quán)證書。因出賣人責(zé)任，出賣人未在本條規(guī)定的期限內(nèi)取得該商品房所在建筑物的權(quán)屬證書的，買受人有權(quán)退房。

如果買方退房，賣方應(yīng)自退房通知送達(dá)之日起天內(nèi)退還全部貨款，并按買方貨款總額的百分之九十向買方支付違約金。

買受人不退房的，合同繼續(xù)履行。自出賣人取得該商品房所在建筑物所有權(quán)證書次日起至實(shí)際取得所有權(quán)證書之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)自出賣人實(shí)際取得所有權(quán)證書之日起日內(nèi)，按日向買受人支付全部價(jià)款的萬分之一。”

（2）確定日期

對(duì)于期房，可以按照合同約定的商品房交付日期為起點(diǎn)計(jì)算90天。對(duì)于現(xiàn)房，90天可按簽訂銷售合同的日期計(jì)算。

（3）退房罰款的確定不得超過100%。（1） 建議型號(hào)1。商品房交付使用后，雙方同意按下列規(guī)定辦理：（1）雙方共同向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

（2）買受人自行辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。)

（3）買受人同意委托uuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuu。因出賣人的責(zé)任，買受人未能在交付日交付商品房的，在日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房。

如果買方退房，賣方應(yīng)自退房通知送達(dá)之日起天內(nèi)退還全部貨款，并按買方貨款總額的百分之九十向買方支付違約金。如果買方不歸還房屋，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人取得房屋權(quán)屬證書的期限屆滿之日起至買受人實(shí)際取得房屋權(quán)屬證書之日止，自買受人實(shí)際取得房屋權(quán)屬之日起，按日向買受人支付已付總額的萬分之一“賣方應(yīng)在天內(nèi)付款。”

（2）確定日期

對(duì)于期房，可以按照合同約定的商品房交付日期為起點(diǎn)計(jì)算120天。對(duì)于現(xiàn)房，可按簽訂銷售合同的日期計(jì)算120天。

（3）退房罰款的確定不得超過100%。不少開發(fā)商要求購房者在合同外另行簽訂協(xié)議，委托其辦理房產(chǎn)證、征收契稅和公共維修基金。

這種不合理的委托可能會(huì)被拒絕。別擔(dān)心，如果不委托房產(chǎn)中介，就辦不到房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買者辦理土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”，無論買受人是否委托房產(chǎn)中介辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)中介均有法律責(zé)任協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，開發(fā)商有下列嚴(yán)重違約行為的，可以通過協(xié)商、訴訟等方式解除或者解除合同，宣告合同無效：要求賠償。

1。商品房買賣合同訂立后，出賣人未通知買受人就將房屋抵押給第三人；

2。商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人；

3。故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假商品房預(yù)售許可證的；

4。故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；

5。故意隱瞞所售房屋已賣給第三人或者拆遷補(bǔ)償安置房屋的；

6。出賣人與第三人惡意串通，簽訂商品房買賣合同并交付房屋使用，致使買受人無法取得房屋。（2） 如果開發(fā)商與小業(yè)主因買受人原因發(fā)生糾紛，不應(yīng)向小業(yè)主出具房產(chǎn)證，應(yīng)及時(shí)溝通解決矛盾，避免長期拖延。也可以主張開發(fā)商扣留房產(chǎn)證的行為已構(gòu)成違約，要求開發(fā)商予以糾正。

如果房屋契稅和公共維修基金尚未繳納，則應(yīng)及時(shí)繳納，因?yàn)槔U納上述稅款是依法取得房產(chǎn)證的必要程序。為及時(shí)取得房產(chǎn)證，購房人應(yīng)及時(shí)付款，并將付款收據(jù)或發(fā)票及時(shí)交給開發(fā)商或中介（人員）。

如果提交的房產(chǎn)證文件不合格，應(yīng)及時(shí)更正，并可要求工作人員避免“冤枉”。

對(duì)個(gè)人購房人居住后違法建設(shè)，致使規(guī)劃部門不予出具房屋竣工驗(yàn)收證書的，要及時(shí)拆除違法建設(shè)的違法建筑，確保辦理房產(chǎn)證。

（3）由房產(chǎn)證辦理部門造成的，可以向上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向法院提起行政訴訟。（4）由代理引起的