被中介騙簽購(gòu)房合同（民法通則有效期至2020年12月31日止）該怎么辦。行為人在簽訂合同時(shí)具有相應(yīng)的民事行為能力。作為一種民事法律行為，只有具有相應(yīng)民事行為能力的人才有資格訂立合同；不具有相應(yīng)民事行為能力的人訂立效力未定的合同。但是，無(wú)相應(yīng)民事行為能力人可以通過(guò)法定代表人訂立合同。行為人相應(yīng)民事行為能力是指簽訂合同的行為人在簽訂合同時(shí)具有相應(yīng)的意思表示能力，而不是合同當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。這也說(shuō)明行為人可以是合同當(dāng)事人，也可以不是合同當(dāng)事人，即行為人可以是合同當(dāng)事人的同一人，也可以存在不一致。例如，甲方是乙方的代理人，甲方以乙方的名義與丙方簽訂合同，但甲方只能是行為人，不能是合同當(dāng)事人。真正的合同當(dāng)事人是乙方和丙方，正是由于代理制度的介入，那些缺乏相應(yīng)能力或?qū)I(yè)知識(shí)的人也可以成為維護(hù)和實(shí)現(xiàn)自身權(quán)益的合同主體。所謂“簽訂合同時(shí)”，是指合同成立的時(shí)間。當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不具備相應(yīng)締約能力的，應(yīng)當(dāng)在合同履行期屆滿前，消除缺乏相應(yīng)締約能力的情形，經(jīng)批準(zhǔn)后，合同才能生效。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)具有相應(yīng)行為能力，在訂立合同后喪失行為能力的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分析，或者繼續(xù)履行合同，或者終止履行合同。

我將解釋三種情況下，行為人在簽訂合同時(shí)具有“相應(yīng)”民事行為能力。首先，就自然人而言，可以分為兩種情況。（1） 當(dāng)行為人與合同當(dāng)事人為同一人時(shí)，完全民事行為能力人當(dāng)然可以成為合同主體；當(dāng)限制民事行為能力人實(shí)施與其年齡、智力或者精神狀態(tài)相適應(yīng)的合同行為時(shí)，或者使其法定代理人同意的，可以作為合同主體；無(wú)民事行為能力人接受獎(jiǎng)勵(lì)、饋贈(zèng)、獎(jiǎng)勵(lì)等純收益性合同行為，也可以作為合同主體。此外，無(wú)民事行為能力的小額購(gòu)買(mǎi)，以滿足日常開(kāi)支也被認(rèn)為是有效的。自然人是合資格當(dāng)事人的，屬于上述情形。自然人是無(wú)民事行為能力人的，一般是限制民事行為能力人或者無(wú)民事行為能力人作出的不能獨(dú)立進(jìn)行的民事行為。此時(shí)，自然人訂立的合同是效力未定的合同，只有經(jīng)法定代理人認(rèn)可或者取得相應(yīng)的民事行為能力，才能成為有效合同。（二）行為人與合同當(dāng)事人不一致的，只要代理人（行為人）具有相應(yīng)的民事行為能力和代理權(quán)，其所簽訂的合同對(duì)委托人（合同當(dāng)事人）具有法律效力。第二，就法人而言，我國(guó)《民法通則》第四十二條規(guī)定：“企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。”。由此可以看出，我國(guó)民法通則規(guī)定，法人只享有目的范圍內(nèi)的權(quán)利能力。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，企業(yè)越權(quán)行為較為普遍，比如某家電賣(mài)場(chǎng)從事鋼材購(gòu)銷(xiāo)活動(dòng)。至于法人越權(quán)行為，在早期立法中，尤其是在英國(guó)普通法時(shí)代，它被絕對(duì)排除在外，其效力是絕對(duì)無(wú)效的，這就是英美法中的“公司越權(quán)無(wú)效原則”。在現(xiàn)代立法和司法實(shí)踐中，越權(quán)行為逐漸呈現(xiàn)出從絕對(duì)無(wú)效到相對(duì)無(wú)效甚至完全有效的發(fā)展趨勢(shì)。例如，美國(guó)許多州的公司法明確廢除了越權(quán)行為無(wú)效原則，體現(xiàn)了價(jià)值取向從關(guān)注交易安全到關(guān)注交易安全的轉(zhuǎn)變。

民法的精神是，當(dāng)你不得不這樣做時(shí)，不要輕易認(rèn)為一個(gè)行為是無(wú)效的，否則會(huì)帶來(lái)很多負(fù)面后果，特別是隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和交易的日益頻繁，越權(quán)無(wú)效原則的弊端日益明顯，表現(xiàn)在：（1）嚴(yán)格要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)禁企業(yè)在經(jīng)營(yíng)范圍外活動(dòng)，會(huì)使企業(yè)缺乏市場(chǎng)適應(yīng)性。（2） 它可能導(dǎo)致不公平的后果，偏離法律追求的公平正義的目標(biāo)。如果a公司故意越權(quán)行為，在沒(méi)有利潤(rùn)的情況下聲稱(chēng)合同無(wú)效，顯然是惡意行為。如果合同被判無(wú)效，無(wú)疑會(huì)支持a公司的主張，起到助長(zhǎng)惡意行為的作用，這顯然與法律公平正義的目標(biāo)相沖突。（3） 它會(huì)損害對(duì)方當(dāng)事人的利益，不利于民事流通的順利進(jìn)行，危及交易的安全。鑒于《合同法》的主要功能是促進(jìn)交易和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我認(rèn)為法人超越其經(jīng)營(yíng)范圍訂立的合同原則上應(yīng)視為有效合同，但也可以列舉一些無(wú)效案例。③ 由于法定代表人越權(quán)是一個(gè)內(nèi)部法律關(guān)系問(wèn)題，超出經(jīng)營(yíng)范圍不是一個(gè)內(nèi)部問(wèn)題，而是一個(gè)外部問(wèn)題，因此我們不能從合同法第50條中推斷出法定代表人越權(quán)是有效的，有必要列舉一些無(wú)效案例?，F(xiàn)行司法解釋規(guī)定，“當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同的，人民法院不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家法律、行政法規(guī)關(guān)于限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、禁止經(jīng)營(yíng)的規(guī)定的除外?！?。我認(rèn)為這樣的規(guī)定比較合理。第三，就其他無(wú)法人資格的組織而言，只有依法登記，進(jìn)行相應(yīng)的合同行為，才能成為合同主體。由于其不具備完全承擔(dān)責(zé)任的能力，最終應(yīng)由設(shè)立該組織的法人或自然人承擔(dān)民事責(zé)任。意思是說(shuō)，意思表示人的行為應(yīng)當(dāng)真實(shí)地反映其內(nèi)在效果意義，即當(dāng)事人的內(nèi)在意志與外在意志的一致性是真實(shí)的。意志表達(dá)有兩個(gè)要素：有效意義和表達(dá)行為，因此有三種學(xué)說(shuō)。一是“意義說(shuō)”，認(rèn)為意義的表達(dá)是否真實(shí)，應(yīng)以內(nèi)在意義為基礎(chǔ)。其次，“表現(xiàn)主義”認(rèn)為，意志的表達(dá)是否真實(shí)，應(yīng)以外在的表達(dá)為基礎(chǔ)。三是“折衷主義”，以意義為原則，以外在表現(xiàn)為例外，或以表現(xiàn)主義為原則，以內(nèi)在意義為例外。根據(jù)民法通則，我國(guó)應(yīng)屬于“折衷主義”，即表現(xiàn)主義為原則，內(nèi)涵主義為例外。與意思表示真實(shí)性相對(duì)應(yīng)的情形是意思表示不真實(shí)，又稱(chēng)意思表示缺陷，包括意思表示與意思表示不一致、意思表示不自由。根據(jù)法律規(guī)定，意思表示不真實(shí)的情形包括：一是合同一方欺詐、脅迫另一方，或者利用另一方的危險(xiǎn)使另一方意思表示不真實(shí)；二是合同形式合法，但隱瞞了非法的真實(shí)意思，而合同是以法律形式訂立的，以掩蓋非法目的，其法律形式是不真實(shí)的意思表示；第三，合同一方當(dāng)事人對(duì)合同有重大誤解，因此意思表示不真實(shí)；第四，合同一方當(dāng)事人在合同中沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，使意思表示對(duì)自己不公平，違背了簽訂合同的目的，表述不真實(shí)。這些不真實(shí)合同的法律后果，或者合同的無(wú)效，或者合同的解除、變更，并不都是無(wú)效合同。其中，是可撤銷(xiāo)合同