房屋預(yù)售糾紛產(chǎn)生的原因是什么？

正是因?yàn)榉课蓊A(yù)售制度有諸多好處，所以這種交易形式成為我國較為流行的房屋交易方式。但與此同時(shí)，爭議也層出不窮。據(jù)全國消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，我國因預(yù)售房屋的質(zhì)量、面積、交房日期，以及房屋設(shè)計(jì)和周邊環(huán)境的變化引起的投訴數(shù)量居首，已成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)之一。房屋預(yù)售交易糾紛主要是由預(yù)售制度本身引起的。

有幾個(gè)復(fù)雜的法律關(guān)系。

商品房預(yù)售交易不僅涉及開發(fā)商與買方之間的“買賣”關(guān)系，還涉及開發(fā)商與施工承包人（承包人）之間的承包關(guān)系。承包人轉(zhuǎn)包的，還涉及承包人與分包人的關(guān)系。② 開發(fā)商可以委托廣告主制作房屋預(yù)售的銷售廣告。③ 開發(fā)商也可以向銀行或其他債權(quán)人報(bào)告（4）買受人在房屋建造過程中也可以向他人轉(zhuǎn)讓等法律關(guān)系，在這些法律關(guān)系中，任何法律關(guān)系的違約或不履行都可能影響開發(fā)商和買受人之間交易合同的履行，導(dǎo)致不同的法律關(guān)系。

2。買方缺乏保證。

合同法中的合同關(guān)系以雙重服務(wù)合同原則為基礎(chǔ)，雙方的主要支付義務(wù)原則上具有對價(jià)關(guān)系，即自己支付的目的是取得對方的支付；在對方未支付之前，他們也可以拒絕付款，這是合同法第六十六條規(guī)定的同時(shí)履行抗辯權(quán)。一般房屋買賣，即“現(xiàn)房”買賣，在出賣人交付標(biāo)的物或者轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)之前，買受人原則上可以依照合同法第一百六十一條、第六十六條的規(guī)定拒絕支付價(jià)款。在商品房預(yù)售合同中，開發(fā)商通常只承擔(dān)在一定期限內(nèi)完成房屋建設(shè)并交付給買受人的義務(wù)，而買受人在簽訂合同后、交付房屋前要向開發(fā)商支付一大筆款項(xiàng)。在開發(fā)商交付房屋之前，根據(jù)《合同法》第一百六十一條、第六十六條的規(guī)定，買受人不主張拒絕履行付款義務(wù)的可能性。由此可見，與其他一般交易相比，商品房預(yù)售交易制度中對買受人權(quán)益的保護(hù)明顯不足。此外，商品房預(yù)售交易也不同于《合同法》第一百六十七條規(guī)定的分期付款銷售和第一百三十四條規(guī)定的保留所有權(quán)銷售。根據(jù)分期付款買賣和所有權(quán)保留買賣的約定，出賣人和買受人約定，出賣人將標(biāo)的物交付買受人后，買受人可以分期付款。這種類型在汽車等金額較大的銷售合同中經(jīng)常出現(xiàn)。在這兩種交易中，買受人可以立即占有標(biāo)的物，也可以立即享受標(biāo)的物的消費(fèi)。同時(shí)，可以減輕分期付款的負(fù)擔(dān)。實(shí)際上，它屬于買賣雙方之間的融資合同類型。另一方面，在商品房預(yù)售交易中，買受人有在房屋交付前支付價(jià)款的義務(wù)。購房者在支付了大量“首付”后，再分批支付房價(jià)款，仍然不能向開發(fā)商主張任何權(quán)利。事實(shí)上，這種情況屬于開發(fā)商融資的類型。與其他融資方式相比，買受人未按分期付款方式支付價(jià)款五分之一的，出賣人可以要求支付全部價(jià)款或者解除合同；合同解除的，出賣人可以要求買受人支付標(biāo)的物使用費(fèi)；買受人未按照所有權(quán)保留出售的約定支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，出賣人仍持有融資租賃標(biāo)的物的，出租人（出資人）可以先以出售的方式取得租賃物的所有權(quán)，進(jìn)而使承租人以租賃的方式取得租賃物的使用權(quán)，而出租人仍然可以保留租賃物的所有權(quán)。買受人提供資金和開發(fā)商建房都沒有保障。顯然，商品房預(yù)售交易制度對購房者極為不利。

3。交易對象的不可預(yù)測性。

商品房預(yù)售交易合同是當(dāng)事人對在建房屋的交易行為，開發(fā)商有責(zé)任在一定期限內(nèi)竣工后將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓并交付給買受人。通常，簽訂合同時(shí)，買方只提供開發(fā)商提供的圖紙、模型或開發(fā)商建造的“樣板房”。至于房屋實(shí)際面積、建筑材料質(zhì)量、公共設(shè)施是否存在等問題，購房者無法提前預(yù)測或預(yù)見。而這些問題往往是買家決定是否交易的重要因素。更有甚者，開發(fā)商還可以在竣工后改變設(shè)計(jì)，增加公共面積，使竣工不符合簽訂合同時(shí)的預(yù)期約定。

4。一般買賣合同成立后，出賣人有交付標(biāo)的物和轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的義務(wù)。在商品房預(yù)售交易中，從簽訂合同到完成房屋建設(shè)需要相當(dāng)長的時(shí)間。在住宅建設(shè)過程中，開發(fā)商的履約能力容易因外部因素或其他因素而發(fā)生變化。此外，經(jīng)濟(jì)是否繁榮、建材漲跌等，也可能影響房屋在簽訂合同后、竣工前的竣工。當(dāng)然，買受人可以終止交易合同，但實(shí)際情況是，一方面，如果要終止合同，買受人會(huì)受到交易合同條款的諸多限制，其結(jié)果一般來說，買受人總是處于不利地位；另一方面，買受人也會(huì)處于不利地位從合同簽訂到房屋建設(shè)完成已經(jīng)有相當(dāng)長的一段時(shí)間了，在這段時(shí)間內(nèi)，很可能會(huì)有很多其他的購房機(jī)會(huì)，因?yàn)楸窘灰缀贤挠喠]有被購房人考慮，如果要終止合同，不僅本次交易的目的無法實(shí)現(xiàn)，其他機(jī)會(huì)也將失去；第三，在房屋竣工前，購房者已經(jīng)投入了大量資金，處于無法抗拒的境地，這使得購房者無論多么擔(dān)心都不敢輕易解除合同，比如購房者敢于終止合同這些合同至少要幾萬元。什么是房屋預(yù)售傳統(tǒng)的商品房交易方式是先建后售，即開發(fā)商先取得土地使用權(quán)，再在土地上建房，建成后再出售。雖然這種方式在交易中非常安全，特別是對購房者來說，但由于我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，住房需求中“債”過多，加之人民生活水平和購買力的提高，住房供需矛盾更加突出。而保障房建設(shè)不僅耗時(shí)、成本高，開發(fā)商往往需要大量資金進(jìn)行維護(hù)。在這種情況下，傳統(tǒng)的先建后售的方式已經(jīng)不能滿足供需雙方的需求。于是，“售后先施工”或“邊施工邊銷售”的交易形式應(yīng)運(yùn)而生，即所謂的房屋預(yù)售。房屋預(yù)售是指當(dāng)事人約定一方分期付款，另一方在一定期限內(nèi)完成房屋建設(shè)并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一方的購房形式。另外，從購房者的角度來看，預(yù)售房的需求不僅僅是自住性的，也是購房者基于保值、投資、投機(jī)等因素的需求。投資性購房者以少量資金向開發(fā)商訂購房屋預(yù)售的，可以在建設(shè)完成前將房屋轉(zhuǎn)售。從開發(fā)商方面看，開發(fā)商用購房者的資金建房，甚至可以向銀行借款融資，用他人（即購房者和銀行）的資金獲利。到目前為止，住房預(yù)售制度已成為一種類似的“期貨交易”形式。在此基礎(chǔ)上，本文對房屋預(yù)售交易的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了梳理。可以看出，從開發(fā)商方面看，開發(fā)商用購房者的資金建房，甚至可以向銀行借錢融資