1、 高院司法解釋：“第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，與買受人簽訂的預(yù)售合同視為無效，但出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以視為有效。”條款不能生搬硬套。

訂立買賣合同時，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，在交付房屋前取得房地產(chǎn)權(quán)證，并聲稱未取得商品房預(yù)售許可證的買賣合同無效。因?yàn)榉康禺a(chǎn)權(quán)證比預(yù)售許可證更有效。司法解釋的目的是規(guī)范商品房開發(fā)銷售秩序，保護(hù)購房者的合法權(quán)益，而預(yù)售許可證制度只是一種手段。最終目的是辦理房產(chǎn)證。

未取得商品房預(yù)售許可證，但開發(fā)商取得大額房產(chǎn)證的，買賣合同視為有效。第二，如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力。一是正確認(rèn)識不動產(chǎn)權(quán)屬登記的法律功能。二是根據(jù)我國法律，我國對房屋等大型財產(chǎn)的管理是通過行政登記的方式進(jìn)行的。即行政機(jī)關(guān)或其委托的機(jī)構(gòu)（如房地產(chǎn)交易所）通過一定的程序進(jìn)行復(fù)核登記，并最終向房屋所有人報告房屋產(chǎn)權(quán)證書的簽發(fā)，房屋產(chǎn)權(quán)證書載明的權(quán)利人行使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。通過這種所有權(quán)管理模式，我國房地產(chǎn)市場杜絕了一房多主多售的問題，最大限度地防范了房地產(chǎn)市場的交易風(fēng)險。具體而言，不動產(chǎn)權(quán)屬登記具有五大功能：（1）公示功能。不動產(chǎn)權(quán)屬登記是公示的一種手段，是向社會公開不動產(chǎn)權(quán)利事實(shí)，表明不動產(chǎn)流通狀況。其主要功能是保護(hù)動態(tài)交易安全，使連續(xù)交易不因債權(quán)人債權(quán)而受到損害。由于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或轉(zhuǎn)讓會涉及第三人的利益，因此不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或轉(zhuǎn)讓必須公開透明，以保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易的安全和秩序。（2）公共信任功能。公信力是以登記在冊的債權(quán)人為法律上的真正債權(quán)人。如果證明已登記的物權(quán)不存在或者將來存在瑕疵，法律仍然承認(rèn)，相信物權(quán)存在并從事物權(quán)交易的人與物權(quán)具有同等法律效力。人。（3）管理功能。不動產(chǎn)權(quán)屬登記管理職能是指以國家管理為目的的不動產(chǎn)登記職能。

（4）警告功能。不動產(chǎn)權(quán)屬登記的警示功能是將登記在冊的各種不動產(chǎn)權(quán)利的變動納入登記，并通過不動產(chǎn)登記簿上的記載，明確宣告各種不動產(chǎn)權(quán)利的排他性效力，警示相對人不動產(chǎn)交易風(fēng)險。（5）效率函數(shù)。交易的便捷性和安全性是市場經(jīng)濟(jì)的重要特征。登記的不動產(chǎn)權(quán)利受法律確認(rèn)和國家強(qiáng)制保護(hù)。當(dāng)事人可以充分依賴登記的內(nèi)容，在交易前不必投入更多精力和費(fèi)用調(diào)查了解對方是否對轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)享有權(quán)利或承擔(dān)權(quán)利。能夠節(jié)約交易成本，并且能夠快速完成交易，符合市場經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。

綜上所述，不動產(chǎn)權(quán)屬登記的法律功能主要是促進(jìn)和保護(hù)不動產(chǎn)交易的手段，而不是前提。私人房地產(chǎn)買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)按照《民法通則》和《合同法》規(guī)定的公平原則確定，以維護(hù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定，保護(hù)善意當(dāng)事人。

我國采取“現(xiàn)行法律與登記或者交付相結(jié)合”的方式，但在我國社會上，因各種原因未辦理權(quán)屬證書的情況大量存在，形成不動產(chǎn)的原因很多，主要是由于政府的效率，成本負(fù)擔(dān)等。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》和《城市私人住房管理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定，未取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)不得買賣。因此，許多人認(rèn)為“沒有房屋所有權(quán)證的房屋無權(quán)轉(zhuǎn)讓或出租”。我認(rèn)為這種對法律的理解是錯誤的，不利于正確公正地對待此類糾紛。它違背了民法原則中的公平原則，不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定，不利于善意當(dāng)事人利益的保護(hù)。善意取得制度是為了追求交易的安全與穩(wěn)定。主要原因如下：

首先，買賣雙方已就房地產(chǎn)買賣達(dá)成協(xié)議。合同生效后，對各方均有約束力，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

如果由于出賣人的原因沒有登記，出賣人會回去要求歸還房屋。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移，其所有權(quán)仍歸出賣人所有，買受人應(yīng)當(dāng)返還。在這種情況下，合同關(guān)系將是徒勞的，對雙方?jīng)]有約束力。違約方將其違約行為作為解除合同的正當(dāng)理由，善意方的利益不受保護(hù)。二是不利于推進(jìn)廉政機(jī)制的建立。根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋權(quán)屬變更登記可以在3個月內(nèi)完成。出賣人在此期間內(nèi)賣出兩套房屋的，買受人不能因合同尚未生效而要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求出賣人承擔(dān)合同過錯責(zé)任。三是不利于維護(hù)現(xiàn)有的物業(yè)秩序。

例如，如果當(dāng)事人實(shí)際交付房屋使用，而買受人對房屋進(jìn)行了重大修繕或裝修，因未登記而宣告銷售無效，買受人退房，必然會造成現(xiàn)有房產(chǎn)秩序的重大混亂。因此，筆者主張首先考察房屋所有權(quán)的基本要素。如果沒有違法，我們只需要辦理手續(xù)。銷售合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有效，并責(zé)令責(zé)任方按照合同或者法律規(guī)定及時辦理手續(xù)。在保護(hù)善意合同另一方當(dāng)事人利益方面，在司法實(shí)踐中，逐漸呈現(xiàn)出登記效力立法弱化的趨勢。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四十九條規(guī)定：“房產(chǎn)抵押權(quán)屬證書尚未辦理，可以提供權(quán)利證書或者辦理登記手續(xù)的在一審法院辯論結(jié)束前，可以認(rèn)定抵押權(quán)有效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。”這一司法解釋包含了登記對抗的不動產(chǎn)登記效力。未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)不能對抗第三人，在當(dāng)事人之間仍然具有物權(quán)效力。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“根據(jù)合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定，合同生效前應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者批準(zhǔn)登記手續(xù)，當(dāng)事人在一審辯論終結(jié)前未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，未經(jīng)批準(zhǔn)或者登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定合同尚未生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定合同登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同的效力和分包人的所有權(quán)