1、 一般質量問題

一般質量問題包括裂縫、剝落、空鼓、漏水、漏電等，如質量不符合合同規定或房屋正常質量，買受人可拒絕驗收，出賣人應負責修理、更換、修理、修理、修理等，重做并賠償損失。逾期交貨的，買方應支付逾期違約金。如果交貨后發現質量問題或隱藏缺陷，賣方應承擔保修責任，在合理期限內拒絕修理或延遲修理，根據《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十三條規定，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修理費用和修理周期相同，由此產生的其他損失由賣方承擔。二是房屋質量不達標。《建筑法》第六十一條規定：“建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用；驗收不合格或驗收不合格的，不得交付使用”，現行竣工驗收標準分為工程驗收、綜合驗收和階段性綜合驗收，北京市以規劃驗收為標準。工程驗收以《工程竣工驗收記錄表》為標志。綜合驗收和規劃驗收包括公共設施、綠化、道路、停車場等的總體驗收，以及規劃、消防、環保等部門出具的批準文件。房屋交付前未經驗收或者驗收不合格的，買受人可以拒絕驗收，并要求解除合同。交付后房屋質量經檢驗不合格的，買受人可以主張同等權利。根據《解釋》第十五條規定，出賣人遲延交付房屋，并在通知后三個月的合理期限內不履行的，除當事人另有約定外，買受人可以要求解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任。“當事人另有約定”的實質是出賣人在買賣合同中提前約定允許延期交付房屋。該事由的成立將免除出賣人逾期交付房屋的違約責任，其合法性和公平性將成為爭議的焦點。賣方通常會以不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術問題等作為免責理由。筆者認為：是否應該考慮免責：1。賣方是否能夠或應該預見；2。賣方是否能夠或應該能夠解決。原因是否足以導致工期延誤。配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、俱樂部等，基礎設施齊全是買方正常生活的必要條件。如果缺乏基礎設施，買方可以拒絕接受房子。逾期交貨的，可以要求賣方承擔違約責任。公共設施是舒適住宅和價值增長不可或缺的要素，其內容和標準以規劃、銷售廣告和銷售書籍為準。銷售廣告中對公共設施的描述具體、清楚，足以影響買受人購房和房價的，視為要約。如果賣方拒絕交貨或延遲交貨，應繼續履行、采取補救措施或賠償損失和其他違約責任。（5） 裝修和設備不一致。

買賣合同中常規定賣方提供精裝房，裝修材料及工藝標準在附件三及補充協議中約定。房屋交付時，買方發現材料低檔，做工粗糙，于是與賣方發生糾紛。材料和工藝標準以合同為準。沒有約定或者約定不明確的，依照合同法第六十二條的規定確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人負責更換、重做、修理和賠償。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕驗收。裝修中存在氨、甲醛、氡等有害物質，造成室內空氣污染，危害人體健康的，賣方應承擔賠償責任。6房屋交付時，出賣人應當提供下列資料：1。政府機構出具的建設工程竣工驗收備案表，能更權威地證明該房屋已通過竣工驗收。測繪機構出具測繪數據，可以進行權屬登記，也可以確定測得面積與約定面積之間的誤差。前者是出賣人對商品房承擔質量責任的法律文件，后者是說明商品房各部（構）件的結構、性能及類型、性能及標準，提出使用中注意事項的文件。出賣人未提供第一、二信息的，買受人可以拒絕接受；出賣人未提供“兩本書”的，有案例認為，制定“兩本書”是為了加強商品房質量管理，保證商品房售后服務水平，并維護住宅消費者的合法權益，未提供條件的不構成拒絕購房。7出賣人可以對其交付的房屋承擔銀行抵押權、買受人債權、承包人優先受償權、司法行政機關依法查封或者以其他形式限制的各項權利。買受人雖然收到房屋，但其權利處于不穩定狀態，可能無法辦理產權證，因此隨時都會被物權人起訴，要求其騰出房屋。出賣人未事先告知實際情況的，買受人有權拒絕接受該房屋。房屋交付后，約定的或者法定的辦證期限屆滿一年以上，買受人因出賣人原因不能辦理房屋權屬登記的，買受人可以要求解除合同，賠償損失。一房二賣或者隱瞞抵押的，買受人可以按照《解釋》第八條、第九條的規定，要求出賣人承擔懲罰性責任。8規劃設計變化規劃涉及到房屋乃至整個社區的環境和格局，而設計則涉及到房屋的結構、戶型、朝向、空間大小和采暖方式。如果出賣人擅自改變規劃設計，可能影響房屋的使用功能、舒適度、增值潛力，買受人的購買目的將受到很大影響甚至失敗。因此，出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，買受人應當選擇繼續履行合同或者終止合同。在房屋交付過程中發現規劃設計變更，出賣人未事先或者如實告知的，買受人可以拒絕接受該房屋并要求解除合同，并要求出賣人承擔違約責任。物業管理企業應當由業主大會選定，并由業主委員會簽訂物業服務合同。但在物業竣工前向業主大會提出，要實行物業管理，出賣人可以根據第一業主的身份聘請物業企業實行前期物業管理。前期物業管理的內容與平時物業管理基本相同，購房者的權利義務基本相同。購房人可以接受物業企業的服務，并應接受前期物業合同和業主臨時約定的約束，按時支付專項維修資金和物業服務費。前期物業服務期限可以約定，但期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。賣方往往以支付或收取相關稅費作為交貨條件，而買方持相反意見。具體分析如下：1。如果合同規定賣方應代表賣方轉讓所有權