開(kāi)發(fā)商違約，所謂開(kāi)發(fā)商違約，是指開(kāi)發(fā)商在以后履行合同的過(guò)程中，出現(xiàn)與合同不符的情況，損害買受人的合法權(quán)益。房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。我們?cè)谶x房和簽訂合同時(shí)，就要確定房子的面積和質(zhì)量。實(shí)踐中，比如承重墻、承重梁開(kāi)裂；外墻、窗戶、衛(wèi)生間滲水；墻體不垂直；墻體不垂直；墻體不垂直；墻體不垂直；墻體不垂直；墻體不垂直；大面積空鼓，這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商違約的表現(xiàn)。在實(shí)踐中，房屋質(zhì)量問(wèn)題可分為兩類：一類是常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商有質(zhì)量保修責(zé)任。第二，房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響居住使用，購(gòu)房人可以要求退房并賠償損失。房產(chǎn)證逾期的，買受人應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。逾期證明超過(guò)一定期限的，購(gòu)房人可以要求退房。實(shí)際損失超過(guò)合同約定的違約金的，買受人可以根據(jù)實(shí)際損失要求退房。

那么這里的“特定時(shí)期”有多長(zhǎng)？

這里的“一定期限”實(shí)際上是合同約定的交房日期到了以后，開(kāi)發(fā)商會(huì)接到通知催促開(kāi)發(fā)商交房。如果開(kāi)發(fā)商在未來(lái)三個(gè)月的法定期限內(nèi)仍不能交付房屋，他有權(quán)要求退房。

根據(jù)合同規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房者支付的房款和當(dāng)期產(chǎn)生的利息。如果有違約金，開(kāi)發(fā)商可以一起賠償。法律聯(lián)系：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條：根據(jù)《合同法》第九十四條，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，出賣人在催告后三個(gè)月內(nèi)未履行合同的，除當(dāng)事人另有約定外，一方請(qǐng)求解除合同。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定的，解除權(quán)的合理行使期限為對(duì)方催告后三個(gè)月。對(duì)方不催告的，撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷權(quán)消滅。房屋的地理位置、基價(jià)、面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)綠化、物業(yè)管理及周邊設(shè)施等與實(shí)際不符。

這種情況也很普遍，很多人認(rèn)為這是虛假宣傳，并不奇怪，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商的違約行為！因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告、宣傳品為要約邀請(qǐng)，但出賣人的商業(yè)行為范圍是房屋開(kāi)發(fā)規(guī)劃受到限制，合同中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的描述和承諾有明確約定，對(duì)商品房買賣合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響的，視為要約。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。存在一些超出合同約定、沒(méi)有法律依據(jù)的不合理收費(fèi)，如服務(wù)費(fèi)、面積補(bǔ)償費(fèi)、物業(yè)代理費(fèi)、房產(chǎn)證圖費(fèi)等。

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