但是，最近樓市不好，情況發(fā)生了很大變化。越來越多的開發(fā)商被允許與買方談判，并根據(jù)買方的要求修改合同。如今的購房者可以大膽地對(duì)開發(fā)商提供的固定格式合同說“不”。律師網(wǎng)提醒市民，在簽訂購房合同的過程中，至少可以勾選以下幾點(diǎn)，規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)。

檢查站1

住房面積條款。房地產(chǎn)專家提醒市民，要在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e的金額，在建筑面積不變的情況下，約定套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積誤差的處理方法。

提示：目前房屋交付時(shí)，建筑面積經(jīng)常增加，且不超過3%，但內(nèi)建面積減少，分?jǐn)偯娣e增加。為了避免這種對(duì)購房者不利的情況，有必要在合同中約定公寓建筑面積不得減少，分?jǐn)偯娣e不得增加等，如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房與否；退房包含哪些費(fèi)用，如何承擔(dān)違約責(zé)任等第二層次：關(guān)于同一條件下的價(jià)格、費(fèi)用和付款金額，我們應(yīng)該給予更多的關(guān)注。價(jià)格條款應(yīng)該比較明確，應(yīng)該有詳細(xì)的約束，開發(fā)商不應(yīng)該隨意漲價(jià)，不應(yīng)該包括其他不合理的成本。在支付方式上，應(yīng)明確、詳細(xì)地規(guī)定支付方式，如支付定金的時(shí)間和金額、分期付款的步驟、時(shí)間和金額等，需要注意的是，買方可以在合同生效后的幾天內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。如果失敗，買方可以取消合同并全額退還定金。有人建議，無論是否必要，買方都應(yīng)盡量加入這一條款，以便給自己留一個(gè)冷靜期。

檢查點(diǎn)3:

關(guān)于房屋質(zhì)量條款

在簽訂合同時(shí)，買方必須將質(zhì)量要求詳細(xì)寫入合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建筑材料配單、等級(jí)；室內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管道通暢；門窗、家具缺陷；建筑抗震等級(jí)等應(yīng)涉及的質(zhì)量要求。合同還可以約定房屋的質(zhì)量保證期和附屬設(shè)備的維修期。

提示：例如，雙方的合同表述為“大理石地板、花崗巖外墻及進(jìn)口衛(wèi)生潔具、廚具”。業(yè)主實(shí)際入住時(shí)發(fā)現(xiàn)，大理石地板材料是人造大理石，而進(jìn)口的衛(wèi)生潔具和廚具實(shí)際上是國產(chǎn)產(chǎn)品，只貼了外國商標(biāo)。然而，當(dāng)買方將開發(fā)商告上法庭時(shí)，開發(fā)商使用人造大理石并沒有違約，因?yàn)樵诤炗喓贤瑫r(shí)并沒有說明天然大理石是必要的。進(jìn)口衛(wèi)生潔具是合資工廠生產(chǎn)的，確實(shí)是洋品牌，也符合協(xié)議。因此，買方在簽訂合同時(shí)，可以在此作更詳細(xì)的解釋和注解，以避免以后的糾紛。

第四檢查站：

產(chǎn)權(quán)登記條件由雙方按規(guī)定日期共同辦理，或委托代理人辦理。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出具房屋產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)的書面報(bào)告和繳納的稅款清單。

提示：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60天。但在實(shí)際簽訂合同時(shí)，出賣人往往會(huì)延長期限，一般有90天、180天等。買受人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中約定，出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限為60天，不宜過長。如果期限過長，如超過365天，則說明該項(xiàng)目的土地或房屋很可能設(shè)置了抵押擔(dān)保，抵押物短期內(nèi)無法解除，這對(duì)購房者盡快通過公積金貸款和取得房產(chǎn)證有很大影響。第五關(guān)：買賣雙方的違約責(zé)任，房地產(chǎn)買賣合同中關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，一般都有“遇有不可抗力，出賣人不承擔(dān)逾期交付責(zé)任”的表述。根據(jù)《民法通則》第一百五十三條的規(guī)定，“不可抗力”是指地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況，根據(jù)這一規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同設(shè)置了相應(yīng)的展期和擴(kuò)展條款。但出賣人不能將開發(fā)商自身的過錯(cuò)，如對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確、投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)未認(rèn)真修改方案等因素歸咎于不可抗力。同時(shí)，賣方不能將季節(jié)性影響、上級(jí)行為、政府行為等本應(yīng)預(yù)期但不應(yīng)預(yù)期的因素歸為不可抗力，從而免除自己的違約責(zé)任。因此，在簽訂合同時(shí)，要特別注意如何在合同中界定“不可抗力”?，F(xiàn)在在購房合同中，開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每逾期一天，按總房價(jià)的萬分之二或萬分之三承擔(dān)。違約金比例較低，相當(dāng)于銀行貸款利息。違約金的懲罰性是不夠的。購房者應(yīng)努力提高比例，可按0.5%考慮。-1%。

檢查點(diǎn)6:

不必為補(bǔ)充協(xié)議煩惱

商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議一般包括付款方式、房屋平面圖、公共房屋公共面積及共用面積說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，延遲交付的特殊原因說明、公共建筑配套設(shè)施及花園綠地所有權(quán)、物業(yè)管理等，建議買方在簽訂合同時(shí)不限于格式條款的內(nèi)容，與賣方協(xié)商重新制定損害其自身利益的條款，并補(bǔ)充遺漏的條款。

編輯律師網(wǎng)提醒：市民在簽訂合同時(shí)，必須在合同中反映自己與開發(fā)商約定的事項(xiàng)。只有這樣，他們才能在以后發(fā)生糾紛時(shí)有證據(jù)發(fā)現(xiàn)，最大限度地維護(hù)自己的合法權(quán)益。因此，市民盡可能要求開發(fā)商提供用電、供水、供暖等布線和裝修方案。這既是購房者的一項(xiàng)基本知情權(quán)，也是今后解決糾紛的主要依據(jù)。

以上六個(gè)層面雖然微不足道，但與購買權(quán)益息息相關(guān)。謹(jǐn)慎的市民也可以聘請(qǐng)律師幫助簽訂購房合同。值得注意的是，在談判合同條款時(shí)，買方應(yīng)與律師站在同一立場(chǎng)，對(duì)律師表現(xiàn)出高度信任。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)合同合法權(quán)益的最大化，合同內(nèi)容的最小化，不利于買方，甚至對(duì)買方不公平。萬一開發(fā)商說不簽，就算你真的想買房，也要冷靜。不要輕易放棄律師為你提出的談判條件。你應(yīng)該知道，很多談判不可能一蹴而就，你必須為自己的進(jìn)程而戰(zhàn)。你知道嗎