在購買教育地產過程中，需要避免的糾紛有兩種，一種是共有人之間的糾紛，另一種是因產權不清而無法處理的糾紛。共有人之間的糾紛。我們曾經遇到過這樣的案子。在北京市海淀區某著名教育地產小區，張女士向劉先生買了一套房子，準備孩子上學。張女士交了首付后，突然接到另一位劉先生的電話，明確告知她所購房屋仍處于繼承訴訟糾紛中，希望她放棄購房，因為與他簽訂合同的劉先生只是該房產的共有人之一，不是唯一的主人。因此，與她簽訂的合同是有缺陷的。為什么會這樣？由于教育房地產大多屬于歷史悠久的房屋，而房產的原所有人很可能已經過世，因此這類房屋很可能發生繼承糾紛。

正是由于這種特殊性，我們必須提醒您，在購買歷史悠久的教育地產時，一定要詳細詢問賣方房源，是從市場上購買的還是繼承的，并將房源作為合同的一部分寫入房屋銷售中，以保護您的權益。

另一種情況是房屋產權是否可以轉讓。說到這里，很多人可能會覺得夸大其詞，其實這種情況在很多房改單位最為普遍。因為部分單位房改不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但卻拿不到單位的掛牌交易審批單，導致合同無法履行。我們曾經處理過這樣的案件。在北京天壇附近的一處教育地產，楊先生樓上鄰居的房子可以上市，但楊先生的房屋單位不同意出售，導致楊先生向購房者支付違約金。因此，在購買學區內的房改房時，一定要詢問房屋交易是否需要掛牌交易審批表。

2、戶籍糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一種是出賣人的戶口沒有搬出房屋，按照戶籍管理的一般原則一房一戶不能入住。另一種是由于一些地方的特殊情況。一套房子可以有多個戶籍，但賣房子的孩子還在上學。學校拒絕接收在同一所房子里有另一個戶籍的孩子。

無論何種情況，最好的防范措施是在房屋買賣合同中約定，原業主不遷出的，應當支付多少違約金，并且該違約金必須按日計算，每逾期一天，必須承擔一定的違約金。只有這樣，才能增加違約方的負擔，保證交易的安全。

除合同約定的違約責任外，在決定購買教育地產前，最好會同出賣人到房屋所在地公安機關共同核實房屋戶籍。房地產中介虛假信息糾紛這類糾紛直接關系到房地產中介的職業素質。在大多數情況下，中介利用自身的信息優勢，誘騙買賣雙方簽訂協議。糾紛發生后，中介置身事外，看著老虎打架。

案例：楊女士有一套一居室的公寓，她想賣掉。為了拿到這套公寓，房產中介小王向楊女士暗示，她從朋友那里得知，楊女士公寓所在的住宅區明年將劃歸教育地產，房價將大幅上漲。聽了小王的話，楊女士把房子給了小王出售。后來，小王把房子推薦給趙女士，并介紹給趙女士。業主說房子明年將列入教育地產。如果你今年買的話，明年你會賺很多錢。

結果，楊女士和趙女士簽訂了銷售合同，在小王的幫助下付了房款。但到了第二年，這套房子并沒有被列為教育地產。這時，趙女士首先來找楊女士要求解釋。楊女士覺得很委屈。兩人找到了中介小王，小王解釋說，他只是猜測可能會成為教育地產，這本身就是一種風險。

后來，由于楊某和趙某當時沒有證據證明小王的欺騙行為，這一訴訟請求被法院駁回。我們給您的提示是，目前我國房地產經紀業務水平參差不齊。無論買賣雙方決定是否成交，都必須到學校或其上級部門核實情況，再決定是否成交。

4、賣方惡意價格糾紛

這種糾紛是最常見的一種，說白了，就是因為房價上漲過快，賣方想賺更多的錢，而只要違約金的數額低于房價上漲的幅度，賣方就敢于違約。防止出賣人違約的最好辦法是在合同中規定相對較高的違約責任，使出賣人不敢越過雷區。

一般情況下，我們同意先約定延遲履行違約金，賣方延遲履行違約金應在明確約定首付或剩余房款后的一定時間內按日計算。其次，應該約定，如果一套房子賣了兩次或兩次以上，應該支付不低于總房價20%的違約金。最后，應該約定，如果房價上漲過快，違約金不足以賠償損失的，購房者應根據實際差價賠償損失。

由于篇幅有限，上述三項協議無法詳細解釋。我們可以把握一個原則，違約金的數額應該相對較高，賣方違約成本增加越多，交易就越有保障。

事實上，與普通住宅相比，教育地產的特點是一端“學”，另一端“住”。教育地產受到追捧，成為一種“硬通貨”，這暴露出教育資源配置的不合理，也暴露出家長“望子成龍，望子成鳳”的特點。事實上，教育地產的房地產糾紛與普通房地產糾紛并無大的區別，但這類房地產糾紛發生的可能性較大。如果你在這方面需要法律幫助，你可以在線咨詢律師協會。你知道嗎