在購(gòu)買教育地產(chǎn)過(guò)程中，需要避免的糾紛有兩種，一種是共有人之間的糾紛，另一種是因產(chǎn)權(quán)不清而無(wú)法處理的糾紛。共有人之間的糾紛。我們?cè)?jīng)遇到過(guò)這樣的案子。在北京市海淀區(qū)某著名教育地產(chǎn)小區(qū)，張女士向劉先生買了一套房子，準(zhǔn)備孩子上學(xué)。張女士交了首付后，突然接到另一位劉先生的電話，明確告知她所購(gòu)房屋仍處于繼承訴訟糾紛中，希望她放棄購(gòu)房，因?yàn)榕c他簽訂合同的劉先生只是該房產(chǎn)的共有人之一，不是唯一的主人。因此，與她簽訂的合同是有缺陷的。為什么會(huì)這樣？由于教育房地產(chǎn)大多屬于歷史悠久的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)過(guò)世，因此這類房屋很可能發(fā)生繼承糾紛。

正是由于這種特殊性，我們必須提醒您，在購(gòu)買歷史悠久的教育地產(chǎn)時(shí)，一定要詳細(xì)詢問(wèn)賣方房源，是從市場(chǎng)上購(gòu)買的還是繼承的，并將房源作為合同的一部分寫(xiě)入房屋銷售中，以保護(hù)您的權(quán)益。

另一種情況是房屋產(chǎn)權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓。說(shuō)到這里，很多人可能會(huì)覺(jué)得夸大其詞，其實(shí)這種情況在很多房改單位最為普遍。因?yàn)椴糠謫挝环扛牟粡氐祝瑢?dǎo)致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但卻拿不到單位的掛牌交易審批單，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。我們?cè)?jīng)處理過(guò)這樣的案件。在北京天壇附近的一處教育地產(chǎn)，楊先生樓上鄰居的房子可以上市，但楊先生的房屋單位不同意出售，導(dǎo)致楊先生向購(gòu)房者支付違約金。因此，在購(gòu)買學(xué)區(qū)內(nèi)的房改房時(shí)，一定要詢問(wèn)房屋交易是否需要掛牌交易審批表。

2、戶籍糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一種是出賣人的戶口沒(méi)有搬出房屋，按照戶籍管理的一般原則一房一戶不能入住。另一種是由于一些地方的特殊情況。一套房子可以有多個(gè)戶籍，但賣房子的孩子還在上學(xué)。學(xué)校拒絕接收在同一所房子里有另一個(gè)戶籍的孩子。

無(wú)論何種情況，最好的防范措施是在房屋買賣合同中約定，原業(yè)主不遷出的，應(yīng)當(dāng)支付多少違約金，并且該違約金必須按日計(jì)算，每逾期一天，必須承擔(dān)一定的違約金。只有這樣，才能增加違約方的負(fù)擔(dān)，保證交易的安全。

除合同約定的違約責(zé)任外，在決定購(gòu)買教育地產(chǎn)前，最好會(huì)同出賣人到房屋所在地公安機(jī)關(guān)共同核實(shí)房屋戶籍。房地產(chǎn)中介虛假信息糾紛這類糾紛直接關(guān)系到房地產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)。在大多數(shù)情況下，中介利用自身的信息優(yōu)勢(shì)，誘騙買賣雙方簽訂協(xié)議。糾紛發(fā)生后，中介置身事外，看著老虎打架。

案例：楊女士有一套一居室的公寓，她想賣掉。為了拿到這套公寓，房產(chǎn)中介小王向楊女士暗示，她從朋友那里得知，楊女士公寓所在的住宅區(qū)明年將劃歸教育地產(chǎn)，房?jī)r(jià)將大幅上漲。聽(tīng)了小王的話，楊女士把房子給了小王出售。后來(lái)，小王把房子推薦給趙女士，并介紹給趙女士。業(yè)主說(shuō)房子明年將列入教育地產(chǎn)。如果你今年買的話，明年你會(huì)賺很多錢。

結(jié)果，楊女士和趙女士簽訂了銷售合同，在小王的幫助下付了房款。但到了第二年，這套房子并沒(méi)有被列為教育地產(chǎn)。這時(shí)，趙女士首先來(lái)找楊女士要求解釋。楊女士覺(jué)得很委屈。兩人找到了中介小王，小王解釋說(shuō)，他只是猜測(cè)可能會(huì)成為教育地產(chǎn)，這本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)。

后來(lái)，由于楊某和趙某當(dāng)時(shí)沒(méi)有證據(jù)證明小王的欺騙行為，這一訴訟請(qǐng)求被法院駁回。我們給您的提示是，目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)水平參差不齊。無(wú)論買賣雙方?jīng)Q定是否成交，都必須到學(xué)校或其上級(jí)部門核實(shí)情況，再?zèng)Q定是否成交。

4、賣方惡意價(jià)格糾紛

這種糾紛是最常見(jiàn)的一種，說(shuō)白了，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣方想賺更多的錢，而只要違約金的數(shù)額低于房?jī)r(jià)上漲的幅度，賣方就敢于違約。防止出賣人違約的最好辦法是在合同中規(guī)定相對(duì)較高的違約責(zé)任，使出賣人不敢越過(guò)雷區(qū)。

一般情況下，我們同意先約定延遲履行違約金，賣方延遲履行違約金應(yīng)在明確約定首付或剩余房款后的一定時(shí)間內(nèi)按日計(jì)算。其次，應(yīng)該約定，如果一套房子賣了兩次或兩次以上，應(yīng)該支付不低于總房?jī)r(jià)20%的違約金。最后，應(yīng)該約定，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，違約金不足以賠償損失的，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)實(shí)際差價(jià)賠償損失。

由于篇幅有限，上述三項(xiàng)協(xié)議無(wú)法詳細(xì)解釋。我們可以把握一個(gè)原則，違約金的數(shù)額應(yīng)該相對(duì)較高，賣方違約成本增加越多，交易就越有保障。

事實(shí)上，與普通住宅相比，教育地產(chǎn)的特點(diǎn)是一端“學(xué)”，另一端“住”。教育地產(chǎn)受到追捧，成為一種“硬通貨”，這暴露出教育資源配置的不合理，也暴露出家長(zhǎng)“望子成龍，望子成鳳”的特點(diǎn)。事實(shí)上，教育地產(chǎn)的房地產(chǎn)糾紛與普通房地產(chǎn)糾紛并無(wú)大的區(qū)別，但這類房地產(chǎn)糾紛發(fā)生的可能性較大。如果你在這方面需要法律幫助，你可以在線咨詢律師協(xié)會(huì)。你知道嗎