1、 購房合同簽訂后，如果銀行因個人信用記錄不佳等原因不放款，購房人履行合同的能力可能出現問題。如果采購合同中沒有事先約定，買方應承擔違約責任。因此，購房者應爭取達成協議，并要求開發商在合同中注明：如果銀行貸款申請未能達到預期金額或銀行拒絕貸款，導致購房失敗，買賣雙方均可解除本合同，買方可以免除責任，并要求開發商退還貨款。違約責任包括：簽訂合同后，購房人要求退房，不按時付款；開發商售房后要求換房，不按時交房；開發商未達到交房條件強行交房；開發商有一房二賣、抵押房屋的情況；辦理過戶手續時，不符合規定和約定等

相對而言，購房者違約的情況和可能性相對較小，這基本上是延遲交房，但開發商的違約情況是多方面的，從延遲交房到出現質量問題、改變規劃到阻礙辦證等等，違約的可能性比較大。當我們就違約金達成一致意見時，我們需要注意：

1。我們應該在合同中約定更高的違約金，這在形式對等的前提下有利于買方。除非買受人對自己的付款預期沒有把握，否則可以約定延遲付款和延遲交付的違約金為房價的0.05%以上（一般開發商會同意為0.03%）。合同解除、房款返還時，銀行同期存款利息將同時返還銀行貸款利息。存款利息和貸款利息相差很大。

3。延期履行的，應當按日計算違約金，而不是約定的一次性固定違約金。有必要給開發商增加壓力。

4。如有可能，列出開發商的各種違約情況，分別約定相應的違約責任，如未按時交房、未按時辦理房產證、未使用約定的裝修材料、未告知規劃設計變更、質量問題等缺陷或質量缺陷等，并約定各自的實際違約責任或賠償損失的計算方法。

如果只約定“一方違約，應向另一方承擔損害賠償責任”，則該條款等同于“否”。協議越詳細越好，以使違約條款得以實施。三是將廣告內容寫入補充條款。如果購房者真的決定購買廣告中的綠地、水景、會所或將要實施的樓書或市政規劃，最好將廣告內容寫入補充條款，使之成為開發商應承擔責任的真實承諾。并約定如果屆時無法實現，可以解除合同，并要求開發商承擔一定的違約責任，并明確如何計算違約金。第四，送房時如何處理面積差異，最常見的問題是內部面積縮水。應在合同中約定套內建筑面積和分攤面積的多少，以及在建筑面積不變的情況下如何處理套內建筑面積和套內建筑面積的誤差。并約定超出此范圍怎么辦，退房還是不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任。一般誤差超過3%，可以要求退房。你去交首付時，開發商告訴你，我們的房子漲價了，要么按照漲價后的價格，要么退房。這就要求我們在簽訂購房合同時，價格條款要準確到單價的具體金額，定價方式和房屋總價要明確。并明確如果價格上漲，仍按購房合同上的價格執行。6簽合同時要注意房屋質量。

購房人在簽訂合同時，應認真考慮《商品房質量保證書》和《住宅使用說明書》的內容，并將質量保證書作為合同附件。對墻面、地板、吊頂的平直度、吊頂、廚衛防水、表面裂縫等應作必要的約定。簽訂合同時明確物業管理事項。在合同中確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。（8） 明確誰來支付費用。交房時，開發商可能會列出不少費用。其中有些是合理的，但大多數可能是不合理的。除契稅、公共維修基金、印花稅、物業費外，其他配套費用不合理。9公共配套設施是否按時交付。

購房時承諾1:1車位，小區內有超市、娛樂設施等公共配套設施，但交付時可能無法履行。買受人可以要求房地產開發商在合同中明確按照規劃要求建設的教育、醫療、衛生、郵電、商業服務、社區服務、行政管理等公共建筑設施以及地下車庫、俱樂部由房地產開發商專門公布的，應當與房屋同時交付使用。在“如果在指定日期內未滿足使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空白行，應說明買方是否可以選擇退房。如果不能，在滿足使用條件之前，房屋是否可以拒收，房地產開發商如何支付違約金，這期間誰負責保管房屋。基礎設施包括：供水、供電、供熱、燃氣、通信（電話、寬帶）、電視系統（公共電視天線、有線電視、衛星電視）、道路、綠化等與社區建設相配套的設施。

供水：購房者在購房前，應了解所購房屋是屬于國家供水管網，還是社區自有水井的地下水供應。對于前者，買受人應要求房產中介在合同中明確，房屋交付時該住宅小區的供水已納入國家供水管網；對于后者，購房人應要求房產中介在合同中明確，房屋交付時地下水的使用已經管理部門審批，并能出具符合檢疫部門確認的飲用水標準的報告。

供電：買受人應要求房地產開發商在合同中明確，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網絡，臨時施工用電及其他不合格用電不予使用。雙電源供電的，房地產開發商應當在合同中明確，房屋交付使用時具備雙電源供電條件。

取暖：購房者在購房前，還應了解冬季所購房屋的取暖方式。對于市政供熱，房地產經紀應當在合同中約定房屋交付時，區域供熱已納入城市供熱管網；對于自供熱，房地產經紀應當在合同中約定房屋交付時，小區鍋爐房已建成，具備供暖條件。

供氣：供氣是最復雜的問題，入住后“沒氣”意味著吃飯、洗澡等最基本的生活需求無法滿足。然而，房地產開發商往往以天然氣和天然氣公司要求購房者入住率達到70%為借口，購房者只有在接受裝修后才能進行通風換氣。他們只承諾達到70%，這顯然有太多的不確定因素。買受人至少應要求房產中介在合同中明確，房屋交付使用時，供氣設施已進入房屋并與市政管網相連，房屋入住后多久，“供氣”才可供應，并約定在通風前，房地產開發商應先將供氣設施通入室內，并與市政管網相連房地產代理負責采取措施（如提供油箱和更換服務）