1、 中華人民共和國是確定農村房屋買賣合同效力的重要法律依據。《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續并生效的，從其規定。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第九條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規應當經批準，生效前的登記和其他程序。當事人在第一審法院辯論終結前未辦理批準手續的，或者合同登記未辦理批準手續的，由人民法院裁定合同尚未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定合同登記后生效的，當事人未辦理登記手續的，不影響合同的效力，合同標的物的所有權和其他物權不得轉讓。”從我國現行法律、行政法規來看，沒有明確規定農村房屋買賣合同必須登記后生效。根據上述合同法和司法解釋的精神，對符合民事法律行為有效性要求的農村房屋買賣合同的效力予以認定是適當的。第二，我國農村使用權政策限制了宅基地流轉，但不能否定農村房屋買賣合同的效力。農村宅基地關系到集體經濟組織成員的權益。只有農村集體經濟組織成員才能申請宅基地。《中華人民共和國農村法》第六十二條規定，農村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。村民在農村建房，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，盡量利用村里原有的宅基地和閑置土地。農村村民居住用地，由鄉（鎮）人民政府和縣人民政府審批；涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出售、出租房屋后申請宅基地的，不予批準。第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權，除符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業因破產依法轉讓土地使用權外，不得轉讓、轉讓、出租給非農建設，農村村民申請宅基地后，有權在宅基地上建房，并依法取得房屋所有權。所有權包括占有、使用、收益和處分四種功能。出售自己的房屋，就是行使房屋所有權的處分權。”“地隨房”是我國現行法律的一項基本原則。《中華人民共和國土地管理法》雖然對宅基地流轉進行了限制，但不能否定農村房屋買賣合同的法律效力。三是在簽訂農村房屋買賣合同時，權屬轉移只能在登記后進行。如果沒有登記，當事人之間的關系只能發生。《中華人民共和國物權法》第九條規定：“房地產權利的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效，未經登記不得生效，法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源的所有權不得登記。”第十六條規定：“不動產登記簿是產權歸屬和內容的依據。不動產登記簿由登記機構管理。”上述法律規定了不動產權利公示的原則，即不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅。除法律另有規定外，不動產應當登記，登記在冊的權利人為該不動產的權利人。房屋登記后，買受人才能擁有房屋所有權，即房地產權利的轉讓已經生效。未經登記的不動產物權不發生效力。《中華人民共和國物權法》第十五條規定：“當事人訂立的房地產物權設立、變更、轉讓、消滅合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；物權未登記的，不影響合同效力。”根據本法精神，我國《物權法》第九條規定了房地產的效力，與房地產買賣合同的效力完全不同。我國現行政策對農村房屋權屬轉移設置了嚴格限制，導致部分購買農村房屋的受讓人無法辦理過戶手續，房地產權利不發生效力，未登記的購房人無法取得房屋權屬。對于未登記房屋，不應影響農村房屋買賣合同的效力。農村房屋買賣合同仍然具有買賣雙方債權的效力。4、 同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的農村房屋買賣合同的效力。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，一個農村家庭只能擁有一塊宅基地，應視為對村民申請宅基地的限制。不排除村民通過購買房屋擁有兩處以上宅基地。《房屋登記辦法》第四章集體土地范圍內的房屋登記第八十六條規定：“依法轉讓房屋所有權的，申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列村級材料：

（一）申請登記；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權證明；（四）宅基地使用權或者集體所有的建設用地使用權證明；（五）房屋所有權轉移證明材料；（六）其他必要材料。申請村民房屋所有權轉移登記時，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議批準或者村民會議授權、村民代表會議批準的證明材料。”第八十七條規定，“受讓人在申請農村村民房屋所有權轉移登記時，不是房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律法規另有規定外，房屋登記機構不予辦理。”從《房屋登記辦法》的規定來看，受讓人是房屋所在地農村集體經濟組織成員的，可以依法登記，取得房屋所有權，具有物權效力。農村房屋買賣合同的效力是毋庸置疑的。農村房屋買賣合同的效力一般列在上面，每一種具體情況都會影響農村房屋買賣合同的效力。處理農村住房問題，必須遵守有關法律法規。千萬不能違反法律禁止性、有效性的規定，否則會引發很多購房糾紛。你知道嗎