部分開發(fā)商在約定的交付期限內(nèi)仍未達(dá)到法定交付條件，或者房屋或配套設(shè)施存在質(zhì)量缺陷。為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，規(guī)避責(zé)任，購房者需要先簽鑰匙，簽訂“入住協(xié)議”，然后利用購房者急于收房的心理進(jìn)行驗房。一旦購房者未雨綢繆，與開發(fā)商辦理交房手續(xù)，不僅今后很難追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，而且往往造成房屋或配套設(shè)施的質(zhì)量缺陷和保修責(zé)任不清維護(hù)。

雖然開發(fā)商已按合同約定的時間將房屋移交給買受人，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。由于缺乏合同和法律規(guī)定的交付條件，所謂的交付不能產(chǎn)生合法的交付。買方有權(quán)拒絕交付房屋。開發(fā)商已構(gòu)成實際逾期交付，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋驗收過程可分為書面驗收和現(xiàn)場驗收兩部分。書面驗收包括對可以交付的文件（如竣工記錄表、交付許可證、實測面積數(shù)據(jù)等）進(jìn)行檢查，收集“住宅質(zhì)量保證書”和“住宅使用說明書”（注意交付日期）。特別提醒讀者，開發(fā)商必須提供省建設(shè)廳新制定的《新建商品住房質(zhì)量保證書》和《新建商品住房使用說明書》。現(xiàn)場驗收的具體內(nèi)容包括：

1。交付的房屋是否為您購買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否與原圖紙一致；

2。房屋質(zhì)量是否合格，門窗是否與合同相符；

3。水電等附屬設(shè)施是否按合同約定到位；

4。其他合同中約定的項目完成情況。

以上內(nèi)容如有不符，可拒絕簽字并如實記錄在交接記錄中。最好用掛號信把拒絕理由發(fā)給開發(fā)商。對于配套設(shè)施不足或縮水、違反規(guī)劃的，我們可以聯(lián)系其他購房者共同要求開發(fā)商補(bǔ)齊或賠償，因為單個購房者對共用配套設(shè)施的異議或要求往往較弱。必要時，可以共同向主管部門投訴，甚至提起訴訟。二是購房者在交房時必然要支付一些費(fèi)用，如購房余款、物業(yè)管理費(fèi)、裝修押金（不直接向業(yè)主收取）、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等，至于物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商在簽訂銷售合同時已聘用物業(yè)管理企業(yè)的，購房人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。現(xiàn)實中，有的開發(fā)商根據(jù)購房者的要求承諾不同的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行促銷，有的針對不同的消費(fèi)群體采取不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因為購房者是單一開發(fā)商作為市場化的物業(yè)管理服務(wù)，同一項服務(wù)的不同收費(fèi)，對付出高價卻不知情的買家構(gòu)成價格歧視。

另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)，但沒有書面協(xié)議。交房前后，開發(fā)商與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托合同（前期管理）。建議：價格歧視可以向價格主管部門投訴，也可以直接起訴或仲裁，要求價格標(biāo)準(zhǔn)一致。對于物業(yè)費(fèi)上漲，如果能夠收集到足夠的證據(jù)證明開發(fā)商作出的口頭承諾（如法律備案），可以要求開發(fā)商遵守承諾或補(bǔ)貼差價。如果不能提供證明，可以盡快召開業(yè)主大會，選擇一家新的物業(yè)公司。目前，關(guān)于房屋交付時公共維修基金的支付問題，爭議頗多。第三，警惕協(xié)議陷阱一些開發(fā)商利用購房者急于收房或疏于防范的心理設(shè)下陷阱，要求購房者在辦理交房時簽訂對購房者不利的協(xié)議或條款。在本市，開發(fā)商已在補(bǔ)充協(xié)議中支付了部分違約金，并注明“雙方不再追究其他違約責(zé)任”等類似字眼要求購房者放棄權(quán)利。

對于此類協(xié)議，有必要引起買方的注意：協(xié)議一經(jīng)簽署，即具有法律效力，放棄權(quán)難以收回。根據(jù)合同和法律，交付是開發(fā)商的義務(wù)。在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開發(fā)商無權(quán)提出新的交付條件，買方有權(quán)拒絕簽訂此類協(xié)議或條款。委托人與開發(fā)商在合同中約定，開發(fā)商有權(quán)在付款結(jié)算前延期交房的，委托人必須在收到商品房前結(jié)算付款。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商一般聘請物業(yè)管理公司，并簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。在簽訂購房合同時，開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時約定，并就物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項達(dá)成協(xié)議。因此，如果收到商品房時物業(yè)費(fèi)增加，業(yè)主可以相應(yīng)主張權(quán)利。請注意，物業(yè)管理費(fèi)可以按月支付。入住時，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性繳納一年以上的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)可以按月、按季、按年收取，但多年的物業(yè)管理費(fèi)不得一次性預(yù)收。根據(jù)規(guī)定，契稅一般在買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移或變更時向契稅征收機(jī)關(guān)繳納。現(xiàn)實中，多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時，都要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，否則就不會辦理入住手續(xù)。

開發(fā)商之所以提出這樣的要求，是因為對于按揭購房的業(yè)主，在房屋所有權(quán)證簽發(fā)前，開發(fā)商應(yīng)為其承擔(dān)分階段連帶擔(dān)保責(zé)任。如果業(yè)主不能及時繳納契稅、交易費(fèi)等費(fèi)用，將導(dǎo)致房產(chǎn)證延期或失效。業(yè)主之所以不愿意在入住時交這些費(fèi)用，是怕開發(fā)商挪用。解決這一問題的辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商簽訂契稅繳納協(xié)議，約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。目前，開發(fā)商普遍要求業(yè)主辦理手續(xù)后再繳納相關(guān)費(fèi)用。對于這種不合理的程序，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，再辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房過程中發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題以書面形式提交給開發(fā)商，讓其簽收，以免日后發(fā)生糾紛。針對購房者專業(yè)知識不足的問題，建議購房者在收房時可以集體收房。如果可能的話，他們可以聘請律師進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助，這樣既可以彌補(bǔ)單一主體知識的局限，更好更有效地維權(quán)，也可以引起開發(fā)商的重視，督促開發(fā)商就房屋征收過程中的問題達(dá)成協(xié)議。根據(jù)不同的房屋問題，開發(fā)商有不同的責(zé)任：房屋主體有無質(zhì)量問題應(yīng)承擔(dān)退房責(zé)任，有無落灰、裂縫等問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任。如果是雙方在合同中約定的其他條件：如配套設(shè)施、空氣質(zhì)量不合格等，購房者可以先收房，然后要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。一些業(yè)主買房是為了投資，延遲收房會造成收租損失。如果開發(fā)商交付的房子存在質(zhì)量問題，建議購房者進(jìn)行比較。如果租金損失較大，建議先收房，再追究開發(fā)商租房后的違約責(zé)任