（1） 部分二手物業(yè)交易協(xié)議

由于二手物業(yè)交易經(jīng)歷了多次交易，可能會(huì)給原業(yè)主帶來(lái)麻煩。在二手房銷售過(guò)程中，購(gòu)房者更要注意與賣(mài)家辦理交接手續(xù)。在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方可以就一些事項(xiàng)達(dá)成一致。一是售房相關(guān)費(fèi)用是否已結(jié)清。最常見(jiàn)的是關(guān)于房屋的水、電、物管費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，涉及到這些東西，最好請(qǐng)他提供相應(yīng)的證件，在交房這個(gè)環(huán)節(jié)你要約定清楚，哪段時(shí)間屬于賣(mài)方支付，哪段時(shí)間屬于買(mǎi)方支付。第二，搬出去很重要。因?yàn)橛行┵?gòu)房者買(mǎi)房是為了安家。如果原業(yè)主的戶籍不遷出，購(gòu)房者很難解決落戶問(wèn)題。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房過(guò)程中應(yīng)注意這一問(wèn)題，并在合同中作出明確約定。

第三，如果房屋已投保，購(gòu)房人應(yīng)注意與原房主辦理名稱過(guò)戶事宜，以免日后發(fā)生不必要的麻煩。除上述三方面內(nèi)容外，買(mǎi)方還可以約定其他事項(xiàng)，為賣(mài)方爭(zhēng)取自身利益。（2）抵押貸款的轉(zhuǎn)移問(wèn)題。所以在二手房交易過(guò)程中，我們經(jīng)常會(huì)遇到按揭貸款的問(wèn)題。所謂次按揭貸款，俗稱“次按揭”，是指提前償還并取消原按揭，再以新房主的名義貸款。在二手房交易中，前一戶已在銀行申請(qǐng)貸款，貸款可以以“再按揭”的形式轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者。再抵押包括兩個(gè)方面：一是原借款人（出賣(mài)人）提前償還銀行貸款，在銀行注銷抵押登記；二是新借款人（買(mǎi)受人）申請(qǐng)二手房貸款，以所購(gòu)住房作為新貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房貸可以與賣(mài)家達(dá)成協(xié)議。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，違約金和定金能否一并收取在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，違約金條款和定金條款往往同時(shí)出現(xiàn)。實(shí)踐中，咨詢師常問(wèn)：“我的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)約定了違約金和定金，我已經(jīng)交了定金，我還需要支付違約金嗎？”其實(shí)，類似問(wèn)題的關(guān)鍵在于違約金和定金能否同時(shí)適用。違約金是指一方當(dāng)事人根據(jù)當(dāng)事人的約定或者法律規(guī)定，違約時(shí)應(yīng)當(dāng)向另一方支付的款項(xiàng)。定金是指在合同訂立或履行前支付的一定數(shù)額的款項(xiàng)或替代物，是保證債務(wù)履行的一種方式。保證金分為合同保證金、合同保證金、憑證保證金、違約保證金和終止保證金。在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中常見(jiàn)的是違約定金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條的規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)違約金和定金都有約定的，一方違約時(shí)，另一方可以選擇適用違約金或者定金。”可以看出，在我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)中，一般來(lái)說(shuō)，不支持同時(shí)申請(qǐng)違約金和押金的做法。究其原因，違約金是違約方的違約責(zé)任，定金是履約的保證。兩者都是當(dāng)事人不履行合同的后果。其中一個(gè)的應(yīng)用可以彌補(bǔ)守約方的損失。因此，如果我以后遇到同樣的問(wèn)題，買(mǎi)家可以明確告訴自己，如果我交了定金，那么我可以要求不交罰款。在二手房交易過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)陰陽(yáng)合同的問(wèn)題，即兩個(gè)不同的買(mǎi)賣(mài)合同，其中主要涉及避稅。在陰陽(yáng)合同問(wèn)題上，從買(mǎi)受人的角度看，有些稅少交了，但這樣做也存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)主要在于：一是行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)稅收征管法第七十條和稅收征管法實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，提供虛假信息、少繳、逃稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處一萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。因此，訂立“虛假”合同是一種偷稅漏稅的違法行為，一旦發(fā)現(xiàn)將受到法律的制裁。第二，無(wú)效合同的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，惡意串通、損害國(guó)家利益的合同無(wú)效。第三，買(mǎi)家存在后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。從購(gòu)房者的角度來(lái)看，雖然這次交易交的稅少了，但如果以后房子再交易，或者國(guó)家稅收政策發(fā)生變化，購(gòu)房者將承擔(dān)更多的稅收和風(fēng)險(xiǎn)。因此，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)需要仔細(xì)考慮這個(gè)問(wèn)題，以免日后給自己帶來(lái)不便。（五）合同履行中的二手房交易風(fēng)險(xiǎn)。因此，在二手房交易過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)時(shí)刻關(guān)注合同履行中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。審查房屋是否涉及訴訟或抵押非常重要。因此，購(gòu)房者最好到房屋所在地房管局查詢房屋是否存在抵押；可以到人民法院網(wǎng)站查詢處或生效判決書(shū)查詢房屋是否涉及訴訟。涉案房屋被執(zhí)行的，可以提出外人的財(cái)產(chǎn)異議（即申請(qǐng)執(zhí)行異議）。你知道嗎