買二手房時(shí)該怎么辦，賣房子時(shí)又違約了。那么，根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)是違法的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2015年初，吳先生通過中介購買了姜女士的一套二手房。根據(jù)房屋買賣合同，房屋總價(jià)380萬元，首付160萬元，貸款220萬元。合同簽訂當(dāng)天，購房人吳先生在30天內(nèi)交了定金10萬元、首付150萬元，并在貸款審批后15天內(nèi)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。之后，買賣雙方與中介簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定如果貸款未獲批準(zhǔn)，賣方應(yīng)配合買方直至貸款獲批。此后，買方吳先生向銀行申請(qǐng)貸款，但未獲批準(zhǔn)。吳先生想，如果第二次不能批準(zhǔn)貸款，就不能無休止地繼續(xù)貸款。最好先說，如果他不能再得到貸款，他就終止合同。吳先生把自己的想法告訴了江女士，江女士也認(rèn)為還是終止合同為好。于是，他們?cè)跊]有經(jīng)過中介公司的情況下，自己寫了一份“終止協(xié)議”，約定終止雙方簽訂的房屋買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議。

第二次，銀行批準(zhǔn)貸款后，吳先生立即給姜女士打電話，說貸款已經(jīng)批準(zhǔn)，他會(huì)預(yù)約一起過戶。但姜女士明確表示，房子不賣了，要把定金和首付還給吳先生。因?yàn)檫@段時(shí)間，姜女士的房子漲了幾十萬元，有購房者表示愿意多拿50萬元買。

如何解決？買方可以向法院起訴要求進(jìn)一步履行合同，但合同尚未終止。雖然“房屋買賣合同”是買賣雙方簽訂的，“補(bǔ)充協(xié)議”是買賣雙方、中介等三方簽訂的。合同是相對(duì)的。只有三方簽字同意終止合同才有效。此外，雙方同意有條件終止合同。只有當(dāng)?shù)诙P貸款無法獲得批準(zhǔn)時(shí)，雙方才能終止合同。現(xiàn)在貸款已經(jīng)被批準(zhǔn)，合同終止，前提不存在。因此，只有買賣雙方簽訂的解除協(xié)議不具有解除合同的效力，房屋買賣合同仍然有效。

根據(jù)買賣雙方房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，出賣人應(yīng)在貸款批準(zhǔn)后15日內(nèi)配合買受人辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不履行的，賣方姜女士構(gòu)成違約。吳先生可以向法院起訴要求進(jìn)一步履行合同。

在繼續(xù)履行合同的訴訟中有一個(gè)共同的障礙。現(xiàn)在大多數(shù)人用貸款買房，涉及銀行或公積金部門的利益，所以法院不能強(qiáng)迫他們發(fā)放貸款。如果貸款不能被批準(zhǔn)，如果買受人想繼續(xù)履行合同，他可能要全額支付，法院可以決定繼續(xù)履行合同并配合辦理過戶手續(xù)。如果買方堅(jiān)持以貸款方式付款，法院將駁回賣方配合辦理轉(zhuǎn)讓的請(qǐng)求。在這種情況下，吳先生已經(jīng)拿到了批文，這樣更容易得到支持。

在上例中，“約定貸款未獲批準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)配合買受人直至貸款獲得批準(zhǔn)”和“貸款獲得批準(zhǔn)后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)”。這樣很好的避免了賣家不配合貸款審批和過戶。因此，要及時(shí)簽訂購房合同及相關(guān)協(xié)議。房貸審批不通過的原因有很多，包括銀行貸款政策、國家政策和借款人個(gè)人原因。購房貸款前，提前到銀行了解相關(guān)政策，查詢個(gè)人信用記錄。你應(yīng)該很清楚房屋貸款是否可以批準(zhǔn)以及何時(shí)批準(zhǔn)。簽訂購房合同，盡快批準(zhǔn)貸款是王道。

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