（1） 根據(jù)商品房買賣合同，房屋只有在相關(guān)部門竣工驗收后才能交付使用。因此，驗收合格的房屋都有驗收合格證：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和竣工驗收記錄本“兩書一表”，可以說明該樓房已被有關(guān)部門驗收合格。這時，要認真核對“兩書一表”的內(nèi)容和驗收部門的印章，如有異議要立即詢問。那么，“兩本書”是什么？所謂“兩本書”，就是開發(fā)商在項目竣工驗收后通知購房人入住時需要提供的兩份法律文件：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

《住宅用戶手冊》：

本書介紹了住宅建筑各部分（構(gòu)件）的結(jié)構(gòu)、性能和類型、性能和標準，以及使用中的注意事項。一般包括以下內(nèi)容：

①有委托監(jiān)理單位的，還應(yīng)注明開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位；

②房屋結(jié)構(gòu)類型；

③裝飾裝修注意事項；

④給排水、電、氣、熱、通訊、消防等設(shè)施說明；

⑤設(shè)施設(shè)備預留安裝位置說明及安裝注意事項；

⑥門窗種類及使用注意事項；

⑦室內(nèi)配電負荷；

8承重墻、保溫墻、防水層、陽臺注意事項；

9其他需要說明的問題。例如，對于住宅中的設(shè)備和設(shè)施，如果制造商有用戶手冊，則應(yīng)將其附在“住宅用戶手冊”中。

“住宅質(zhì)量保證”：

“住宅質(zhì)量保證”通常包括經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門審核的登記，工程質(zhì)量監(jiān)督部門承擔房屋在使用壽命內(nèi)的多個部位的保修責任，以及其他一些零部件的保修時間，這需要得到房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶的同意。本書是房地產(chǎn)開發(fā)公司對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，應(yīng)當明確質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核定的保修單位。開發(fā)商應(yīng)按本書約定承擔保修責任。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，維修后影響房屋使用功能的，開發(fā)商應(yīng)當承擔賠償責任。如果主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開發(fā)商不僅要承擔賠償責任，買受人還可以向《住宅質(zhì)量保證書》中規(guī)定的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請復檢。經(jīng)檢驗不合格的，買受人有權(quán)要求退房。商品房的保修期從買方收到房屋之日起開始，具體的保證期限和范圍如下：

③廚房、衛(wèi)生間防水1年；

④地下室、管道滲漏1年；

⑤內(nèi)墻、頂棚抹灰層脫落，外墻抹灰自動脫落1年；

⑥地板空鼓、裂縫、大面積砂光一年；

⑦門窗翹曲、五金、衛(wèi)生潔具損壞一年；

Ⅷ燈具、電器開關(guān)、電器箱（板）、線路設(shè)備損壞六個月；

Ⅸ給排水管道設(shè)備、各類水管工程質(zhì)量，截斷門、通風口、堵塞煙道漏水6個月；

十采暖、制冷系統(tǒng)設(shè)備為采暖期或制冷期；

國家對住宅工程另有規(guī)定的，按國家規(guī)定執(zhí)行。其他零部件的保修期可由雙方商定。

（2）仔細檢查您購買的建筑物，檢查的對象包括建筑物的外部裝飾，如陽臺和防雨罩，是否符合設(shè)計要求和合同中的約定。（3）檢查房屋的附屬設(shè)施是否與合同一致根據(jù)合同，逐一檢查附屬設(shè)施是否符合合同約定的標準。如：電梯是否可以使用；走道、樓梯間是否可以通過；管線是否齊全；電氣設(shè)備是否安裝到位，按規(guī)定完成不同的試驗項目，試驗值應(yīng)符合國家規(guī)范要求。

（4）檢查水、電、氣是否能正常使用

打開水龍頭，檢查漏水、堵塞現(xiàn)象，可以改變水流，觀察水壓變化，測試排水速度。合上開口，檢查每個開口控制的支線，測試每個插座是否有電，是否受控。燃氣一般在入戶前是不會打開的，但要檢查是否有缺件，用說明書看連接是否牢固，以免出現(xiàn)問題。

（5）檢查房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量是否與合同一致

檢查房屋結(jié)構(gòu)主要是看房屋類型、朝向、大小等是否與合同一致。否則，買受人可按合同約定要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任。檢查房屋質(zhì)量主要從管道通水、試壓、通風、防水等方面進行。一般來說，蓄水和淋水試驗應(yīng)進行兩次。房間里應(yīng)該沒有漏水。地漏無回水，接縫嚴密，地面無積水。給排水管道應(yīng)防水，不得堵塞。門窗應(yīng)無滲水、銹蝕跡象，開關(guān)應(yīng)靈活。因此，購房者最好選擇雨后晴天來驗房，這樣也能了解屋頂和外墻的滲漏現(xiàn)象。另外，如果是裝修過的房間，房間的地板和天花板應(yīng)平整、顏色均勻、直線角度，且不應(yīng)有裂縫、空鼓、翹曲現(xiàn)象。（6）核對房屋面積是否與合同登記相符交付時，開發(fā)商應(yīng)提供專業(yè)部門出具的面積測繪報告，其中不僅有房屋的建筑面積和分攤面積，而且還要有專業(yè)部門的公章和部門是否具有測繪資質(zhì)的證明，而這份報告也要經(jīng)過房屋交易管理部門的批準登記。（7）查看開發(fā)商代理費和物業(yè)管理費的相關(guān)規(guī)定

房屋正式交房時，房地產(chǎn)開發(fā)商要收取不同名稱的代理費，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，為業(yè)主（買受人）提供服務(wù)的單位應(yīng)當收取不同名稱的費用。開發(fā)商收取的，應(yīng)當提供收費單位的傭金證明，或者提供物價局的文件，并詳細說明收費標準，否則，購房者可以拒付。

按照建設(shè)部的規(guī)定，開發(fā)商可以收取該住宅的大修資金，標準為購房價格的2%-3%，但大修資金必須立即交給管理部門，作為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)。

房屋征收時，通常按照物業(yè)管理單位提供的物價局批文或物價局備案的收費標準繳納物業(yè)管理費。合同有約定的，按合同執(zhí)行，但不得超過法定收費標準。這時，業(yè)主可以按照物價局的房屋審核項目和標準，對相應(yīng)的公共設(shè)施設(shè)備、配套設(shè)施、綠化標準等進行驗收。如果這些項目達不到文件規(guī)定的交付標準，物業(yè)公司應(yīng)適當降低物業(yè)管理費的收費標準。

購房人在收房時，還應(yīng)持有物業(yè)管理合同（購房時由開發(fā)商提供給購房人）。如果開發(fā)商不提供，買方必須提出要求。同時，物業(yè)管理公司還應(yīng)提供住戶手冊，包括物業(yè)管理規(guī)定或規(guī)劃、業(yè)主公約等