繼上周五（3月27日）國土資源部、住房和城鄉建設部聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》后，中國人民銀行、住房和城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會財政部、國家稅務總局昨天（3月30日）聯合下發《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》和《關于住房營業稅免征額的通知》，全面強力救市。可以說，政府拯救房地產市場的政策不僅全面，而且史無前例。從政府的意圖來看，希望通過這種強力救市，能夠救出快速下沉的房地產市場，減緩中國經濟增長的下行壓力。

今年的政府工作報告中明確提出了政府的大力救助。可以說，在今年的工作報告中，雖然對房地產市場的調控并不多，比如，只是在“加快培育消費增長點”中提出穩定住房消費；在推進新型城鎮化方面也取得了新的突破，重申“堅持分類指導，因地制宜落實政策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”，這里的核心問題是住房消費的全面概括和2008年131號文件中提出的“改善性住房需求”的重新引入，因為正是“改善性住房需求”的概念摧毀了2009年以來中國房地產市場的炒作。可以說，2015年政府對房地產市場的救市理念基本上就是圍繞這一理念展開的。

比如，國土資源部、住房和城鄉建設部3月27日下發的文件，重點是減少土地供應，消化嚴重過剩的住房供應，通過調整存量土地規劃，減輕房地產企業的壓力，避免房地產企業破產可能帶來的房地產市場沖擊。昨天的兩個文件主要從信貸和稅收優惠方面釋放了更多的所謂改善型住房需求。比如，對擁有住房且住房貸款尚未還清的家庭，最低首付比例應調整為不低于40%。此前，我國二套房首付比例為60%，北京、上海等大城市為70%，全面降低了居民進入房地產市場的門檻。例如，使用住房公積金貸款購買第一套普通住房時，最低首付比例為20%；對于擁有住房并已還清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房時，最低首付比例為30%。同時，財政部、國家稅務總局也下發通知，個人購買兩年以上普通住房，出售的免征營業稅；屬于非普通住房的，按銷售收入差額征收營業稅購買；但如果他們出售的房子不到兩年，營業稅將全額支付。從上述政策的核心內容來看，其主要目的是釋放所謂的改善性住房需求。不過，這些房地產救市政策似乎力度很大，甚至遠遠超出市場預期，但能否實現所謂改善性住房需求的充分釋放，將受到以下因素的制約。一是所謂的改善型住房需求。在當前中國樓市尤其是一線城市的背景下，其實質是更多的住房投資需求。因為如果說樓市價格很高，市場早就變成了投資拉動型市場，住房消費需求早就無法進入市場，而進入市場的主要是住房投資者。他們買房的意圖主要是想以更高的價格出售，否則就不會進入房地產市場。如果進入門檻高，杠桿率低，肯定不利于這些購房者的進入。當然，降低準入門檻，提高購房融資的杠桿率，是吸引這些購房者進入的好工具。不過，這些房企是否入市，不僅要考慮入市門檻低、融資杠桿高，還要考慮購買后是否會以更高的價格賣出。只有當他們希望在購買后以更高的價格出售時，他們才能使用這些工具進入。如果不是這樣的話，當房價有望下跌時，房企就不會進入最低的準入門檻和最高的融資杠桿。在當前形勢下，房地產泡沫巨大，房價持續下跌，國內股市“全國牛市”一路飆升。樓市的賺錢效應已經消失，因此這些房企入市并不容易。第二，中國人民銀行2014年新的住房貸款政策應該比現在推出的優惠政策給購房者提供更多的優惠條件。因為，在2014年的房貸新政中，凡已還清銀行貸款的購房者，在入市購房時均可享受首套貸款優惠條件。而這些買家也應該是中國最有實力的買家。然而，2014年的房貸新政只是讓少數城市的樓市在短時間內重新煥發光彩，房地產很快恢復原形，成交量和價格齊跌。央行2014年新出臺的住房貸款政策對住房投資者吸引力不大。因此，房貸優惠政策能否發揮作用，效果如何，還有待觀察？

另外，對于住房交易營業稅的減免，其實政策的作用是非常有限的，長期以來，地方政府都在采取不同的方式規避。因此，這些政策調整能夠起到實質性的作用，這不會太大，反而更能影響房地產市場預期。

三是2013年下半年以來國內房地產市場的周期性調整。主要原因不是銀行信貸緊張的問題。更重要的是，中國房地產市場信貸過度擴張導致的巨大泡沫持續了十年之久。正是房地產的巨大利潤，使得各種社會資源流入房地產市場，導致市場嚴重供過于求。假設目前的救市政策能夠發揮作用，只是將房地產企業和地方政府的債務負擔轉移到居民身上，這也是人口結構趨勢性變化的結果。因為從我國目前的人口結構來看，不僅人口老齡化加速，城市獨生子女也主導了城市住房需求。目前，城鎮購房人口已進入下降通道，城鎮購房需求下降在所難免。在這種情況下，政府不可能通過短期政策來解決這些中長期問題。除了國內股市突如其來的“牛市”，國內房地產市場的逐利效應已經消失。政府的短期政策不可能扭轉目前國內房地產市場周期性調整的中長期預期。即使政府強有力的救市政策可能會讓少數城市的房地產市場重新煥發光彩，但很快就會恢復原狀，房地產市場的周期性調整也不會結束。因此，不能過高估計，政府的強有力的政策，以拯救房地產市場可以發揮作用。你知道嗎