繼上周五（3月27日）國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》后，中國(guó)人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局昨天（3月30日）聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》和《關(guān)于住房營(yíng)業(yè)稅免征額的通知》，全面強(qiáng)力救市。可以說(shuō)，政府拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策不僅全面，而且史無(wú)前例。從政府的意圖來(lái)看，希望通過(guò)這種強(qiáng)力救市，能夠救出快速下沉的房地產(chǎn)市場(chǎng)，減緩中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下行壓力。

今年的政府工作報(bào)告中明確提出了政府的大力救助。可以說(shuō)，在今年的工作報(bào)告中，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控并不多，比如，只是在“加快培育消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)”中提出穩(wěn)定住房消費(fèi)；在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化方面也取得了新的突破，重申“堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地制宜落實(shí)政策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”，這里的核心問(wèn)題是住房消費(fèi)的全面概括和2008年131號(hào)文件中提出的“改善性住房需求”的重新引入，因?yàn)檎恰案纳菩宰》啃枨蟆钡母拍畲輾Я?009年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。可以說(shuō)，2015年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市理念基本上就是圍繞這一理念展開(kāi)的。

比如，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部3月27日下發(fā)的文件，重點(diǎn)是減少土地供應(yīng)，消化嚴(yán)重過(guò)剩的住房供應(yīng)，通過(guò)調(diào)整存量土地規(guī)劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的壓力，避免房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)可能帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊。昨天的兩個(gè)文件主要從信貸和稅收優(yōu)惠方面釋放了更多的所謂改善型住房需求。比如，對(duì)擁有住房且住房貸款尚未還清的家庭，最低首付比例應(yīng)調(diào)整為不低于40%。此前，我國(guó)二套房首付比例為60%，北京、上海等大城市為70%，全面降低了居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻。例如，使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第一套普通住房時(shí)，最低首付比例為20%；對(duì)于擁有住房并已還清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房時(shí)，最低首付比例為30%。同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局也下發(fā)通知，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)兩年以上普通住房，出售的免征營(yíng)業(yè)稅；屬于非普通住房的，按銷(xiāo)售收入差額征收營(yíng)業(yè)稅購(gòu)買(mǎi)；但如果他們出售的房子不到兩年，營(yíng)業(yè)稅將全額支付。從上述政策的核心內(nèi)容來(lái)看，其主要目的是釋放所謂的改善性住房需求。不過(guò)，這些房地產(chǎn)救市政策似乎力度很大，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期，但能否實(shí)現(xiàn)所謂改善性住房需求的充分釋放，將受到以下因素的制約。一是所謂的改善型住房需求。在當(dāng)前中國(guó)樓市尤其是一線(xiàn)城市的背景下，其實(shí)質(zhì)是更多的住房投資需求。因?yàn)槿绻f(shuō)樓市價(jià)格很高，市場(chǎng)早就變成了投資拉動(dòng)型市場(chǎng)，住房消費(fèi)需求早就無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，而進(jìn)入市場(chǎng)的主要是住房投資者。他們買(mǎi)房的意圖主要是想以更高的價(jià)格出售，否則就不會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果進(jìn)入門(mén)檻高，杠桿率低，肯定不利于這些購(gòu)房者的進(jìn)入。當(dāng)然，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，提高購(gòu)房融資的杠桿率，是吸引這些購(gòu)房者進(jìn)入的好工具。不過(guò)，這些房企是否入市，不僅要考慮入市門(mén)檻低、融資杠桿高，還要考慮購(gòu)買(mǎi)后是否會(huì)以更高的價(jià)格賣(mài)出。只有當(dāng)他們希望在購(gòu)買(mǎi)后以更高的價(jià)格出售時(shí)，他們才能使用這些工具進(jìn)入。如果不是這樣的話(huà)，當(dāng)房?jī)r(jià)有望下跌時(shí)，房企就不會(huì)進(jìn)入最低的準(zhǔn)入門(mén)檻和最高的融資杠桿。在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)泡沫巨大，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，國(guó)內(nèi)股市“全國(guó)牛市”一路飆升。樓市的賺錢(qián)效應(yīng)已經(jīng)消失，因此這些房企入市并不容易。第二，中國(guó)人民銀行2014年新的住房貸款政策應(yīng)該比現(xiàn)在推出的優(yōu)惠政策給購(gòu)房者提供更多的優(yōu)惠條件。因?yàn)椋?014年的房貸新政中，凡已還清銀行貸款的購(gòu)房者，在入市購(gòu)房時(shí)均可享受首套貸款優(yōu)惠條件。而這些買(mǎi)家也應(yīng)該是中國(guó)最有實(shí)力的買(mǎi)家。然而，2014年的房貸新政只是讓少數(shù)城市的樓市在短時(shí)間內(nèi)重新煥發(fā)光彩，房地產(chǎn)很快恢復(fù)原形，成交量和價(jià)格齊跌。央行2014年新出臺(tái)的住房貸款政策對(duì)住房投資者吸引力不大。因此，房貸優(yōu)惠政策能否發(fā)揮作用，效果如何，還有待觀(guān)察？

另外，對(duì)于住房交易營(yíng)業(yè)稅的減免，其實(shí)政策的作用是非常有限的，長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府都在采取不同的方式規(guī)避。因此，這些政策調(diào)整能夠起到實(shí)質(zhì)性的作用，這不會(huì)太大，反而更能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

三是2013年下半年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整。主要原因不是銀行信貸緊張的問(wèn)題。更重要的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸過(guò)度擴(kuò)張導(dǎo)致的巨大泡沫持續(xù)了十年之久。正是房地產(chǎn)的巨大利潤(rùn)，使得各種社會(huì)資源流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。假設(shè)目前的救市政策能夠發(fā)揮作用，只是將房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到居民身上，這也是人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)性變化的結(jié)果。因?yàn)閺奈覈?guó)目前的人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，不僅人口老齡化加速，城市獨(dú)生子女也主導(dǎo)了城市住房需求。目前，城鎮(zhèn)購(gòu)房人口已進(jìn)入下降通道，城鎮(zhèn)購(gòu)房需求下降在所難免。在這種情況下，政府不可能通過(guò)短期政策來(lái)解決這些中長(zhǎng)期問(wèn)題。除了國(guó)內(nèi)股市突如其來(lái)的“牛市”，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐利效應(yīng)已經(jīng)消失。政府的短期政策不可能扭轉(zhuǎn)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的中長(zhǎng)期預(yù)期。即使政府強(qiáng)有力的救市政策可能會(huì)讓少數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新煥發(fā)光彩，但很快就會(huì)恢復(fù)原狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整也不會(huì)結(jié)束。因此，不能過(guò)高估計(jì)，政府的強(qiáng)有力的政策，以拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)可以發(fā)揮作用。你知道嗎