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以他人名義買房的法律風(fēng)險

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-30 · 1038人看過

點名購房一般存在兩個問題：一是合同效力問題，二是房屋銷售風(fēng)險問題。首先，關(guān)于合同的效力。

以他人名義購房，是指以他人名義申請購買舒適型住房或限價房。購房人與實際購房人簽訂合同，約定實際購房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義購房。當政府允許轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)將轉(zhuǎn)讓給實際購房者名下，實際購房者將向名義上的購房者支付報酬或者房屋的購買價格和市場價格，這種合同在以差價作為對價時是否有效？在履行過程中，如果發(fā)生爭議，很可能被視為無效。究其原因，主要應(yīng)從政府推出經(jīng)濟適用房和限價房的目的，以及政府解決中低收入家庭的住房問題，從而改善全社會的居住條件這一特殊群體的優(yōu)惠政策，在發(fā)展保障性住房和限價房的過程中，政府一般需要通過不同的方式和渠道給予財政補貼，名義購房者的轉(zhuǎn)讓實際上是以符合政府規(guī)定條件的購房權(quán)為基礎(chǔ)的。合同生效的，不符合購房條件的人將購買舒適型住房或者限價房，但是應(yīng)當享受舒適型住房或者限價房的人的住房條件沒有改善，這違背了政府推出保障性住房和限價房的初衷，從而違背了社會公共利益。其次，即使買賣雙方不反對這種合同的有效性，這種合同也有巨大的風(fēng)險。第一種風(fēng)險可稱為主觀風(fēng)險，即名義買方在簽訂合同后拒絕履行合同，導(dǎo)致合同無法履行。這種風(fēng)險更為嚴重，尤其是合同本身存在瑕疵，證據(jù)難以證明買受人實際支付了房款的情況下。因為這類合同的雙方當事人往往有親戚朋友，而且不注意書面材料，但在現(xiàn)實中，不僅有朋友，還有兄弟姐妹也不少見。一旦卷入訴訟，實際買受人很難證明自己是實際支付人。在這種情況下，如果法院認定合同無效，實際買家甚至?xí)竺x買家退還貨款。也有可能是登記購房人不承認借名購房的事情，或者登記購房人死亡，其繼承人不理解借名購房的事情，也不承認借名購房的事情，這樣很容易引發(fā)糾紛。第二種風(fēng)險可以稱為客觀風(fēng)險，即不是合同雙方的原因，導(dǎo)致合同不能履行。由于名義上的買受人在領(lǐng)取房產(chǎn)證后一定期限內(nèi)無法辦理過戶手續(xù)，在此期間，如果名義上的買受人對他人有債務(wù)無法清償?shù)模梢圆榉馍踔僚馁u該房產(chǎn)，將來該房產(chǎn)將被出售，已付款的實際買受人只能要求名義買受人返還貨款，而不能繼續(xù)履行合同。因此，一般來說，以他人名義買房是不合適的。你知道嗎

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