近期，新政策頻頻出臺，對房地產(chǎn)市場影響很大。在此背景下，商品房買賣法律問題有哪些新的變化和特點(diǎn)？買賣雙方應(yīng)該注意哪些問題？

常識&1&160；商品房買賣合同簽訂后，樓市下跌時(shí)我能退房嗎？[案例]李女士從2002年開始炒房。2009年10月，李女士與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，購買其開發(fā)的一套商鋪。開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時(shí)，不僅拿出了商品房買賣合同，還補(bǔ)充了許多條款，并專門簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。李女士沒有仔細(xì)看，按照開發(fā)商的要求在《商品房買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》上都簽了字。最近，房地產(chǎn)市場發(fā)生了變化。李女士悔過自新，要求退房，并自愿承擔(dān)合同約定的相當(dāng)于總房價(jià)10%的違約金。對于房地產(chǎn)投機(jī)者來說，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，他們很樂意賺錢。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，他們正在考慮如何止損。在市場經(jīng)濟(jì)中，這種心態(tài)和做法沒有錯(cuò)。

“補(bǔ)充協(xié)議”是開發(fā)商和買受人為補(bǔ)充《商品房買賣合同》未盡事宜而制定的條款。通常由開發(fā)商起草后由開發(fā)商和買方簽字。除非有極其特殊的情況，否則開發(fā)商不能同意買方在樓市下跌后有權(quán)退房。因此，李女士退房的落后要求將得不到支持。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度的通知》要求嚴(yán)格商品房預(yù)售退房管理《通知》規(guī)定：“嚴(yán)格執(zhí)行商品房購買實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自變更購房人姓名。各地要規(guī)范商品房預(yù)訂行為，限制可預(yù)訂住房數(shù)量。買受人預(yù)訂商品房后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，取消預(yù)訂，取消的房屋對外銷售。商品房買賣合同已經(jīng)網(wǎng)上簽訂備案，經(jīng)雙方協(xié)商一致需要解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)提出申請并說明理由，退還的房屋應(yīng)當(dāng)公開銷售。”因此，即使開發(fā)商同意退房并收取違約金，在實(shí)際操作中仍存在困難。

常識&t 160；2&t 160；什么樣的商品房可以預(yù)售？

[案例]上屆房交會期間，錢先生看中了一棟建筑面積130平方米的房子。售樓小姐告訴他，這一期房源正處于建設(shè)階段，屬于樓盤。錢先生想知道出售房產(chǎn)需要具備哪些條件。

[上海律師]&陳160；未來房屋的銷售也稱為“商品房預(yù)售”。在我國，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門申請《商品房預(yù)售許可證》，該證是商品房預(yù)售的合法憑證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行任何形式的預(yù)售活動(dòng)。預(yù)售時(shí)，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定取得《商品房預(yù)售許可證》，并公示國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，在售樓部辦理商品房預(yù)售許可證（俗稱“五證”），以增強(qiáng)透明度，樹立自己的企業(yè)形象。總之，“五證齊全”的商品房可以預(yù)售。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度的通知》中規(guī)定：“對未取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)約、排號、貴賓卡等形式向買方收取定金或預(yù)付款，不得參加任何展覽活動(dòng)。對取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)公開全部預(yù)售房屋和每套房屋的價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格和明碼標(biāo)價(jià)銷售。”各方應(yīng)注意上述規(guī)定。2009年1月，黃先生買房并簽訂了預(yù)售合同。根據(jù)預(yù)售合同約定，房屋總價(jià)180萬元，首付60萬元，余款由銀行貸款支付。雙方在預(yù)售合同的補(bǔ)充條款中還約定：“因買受人原因（包括銀行貸款政策變更）導(dǎo)致銀行不批準(zhǔn)買受人全部或部分貸款申請的，由買受人補(bǔ)足全部房款”，2009年3月，銀行未批準(zhǔn)黃先生的上述貸款，原因是：他還有許多未償還的貸款。因黃先生未在合同約定的期限內(nèi)補(bǔ)足全部房款，房地產(chǎn)公司將黃先生起訴至法院，要求解除預(yù)售合同。

[天津律師]在上述情況下，預(yù)售合同中關(guān)于買受人在無法獲得貸款時(shí)補(bǔ)足房款的補(bǔ)充協(xié)議是合法有效的，黃先生應(yīng)按協(xié)議補(bǔ)足全部房款；如果黃先生未能補(bǔ)足房款，房地產(chǎn)公司有權(quán)要求與黃先生解除預(yù)售合同，并要求黃先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

上述案件只是眾多房貸糾紛中的一個(gè)，實(shí)踐中此類糾紛也不少。

今年以來，中央出臺了多項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。根據(jù)《通知》，將實(shí)施更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對首次購買建筑面積90平方米以上自有住房的家庭（含借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付比例不低于30%，貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅提高首付比例和貸款利率，具體由商業(yè)銀行按照風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。對商品房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房的貸款；對不能提供一年以上地方納稅證明或者社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購房貸款。當(dāng)?shù)厝嗣裾梢愿鶕?jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)措施，在一定期限內(nèi)限制購房。因此，如果自住型購房涉及貸款購房，購房者應(yīng)注意政策變化，正確估計(jì)自己的承受能力；如果投機(jī)、投機(jī)性購房涉及貸款購房，是中央和各級政府嚴(yán)格限制和打擊的范圍。

常識&4&160；開發(fā)商違反銷售廣告承諾是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任？

[案例]<；160；一位開發(fā)商在售樓廣告中解釋說，公園和超市由政府部門規(guī)劃在開發(fā)區(qū)旁邊，購房者的購物和休閑非常方便（該解釋未包含在商品房買賣合同中）。后來，政府部門的規(guī)劃發(fā)生了變化，公園和超市變成了體育場館。買受人以交房后小區(qū)旁沒有公園、超市為由，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。那么，買方的要求能否得到支持？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，開發(fā)商的違約責(zé)任為：