1、 商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)性條款與認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容不同。

商品房交易通常采取先簽訂認(rèn)購(gòu)書，再簽訂商品房買賣合同的方式。從本質(zhì)上講，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種有待定條款的約定。由于合同主要條款已確定，合同已成立，雙方應(yīng)繼續(xù)就未盡事宜進(jìn)行協(xié)商，以簽訂本合同。開發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購(gòu)書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理的，購(gòu)房人有權(quán)拒簽并要求退還定金。二是開發(fā)商沒有取得相應(yīng)的批文和證書。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。開發(fā)商未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售的，簽訂的合同不具有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商未經(jīng)買受人同意擅自擅自改變朝向、面積、戶型等規(guī)劃設(shè)計(jì)的，買受人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的賠償金。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第二十三條規(guī)定，因非正當(dāng)理由不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的由于買方的原因，買方有權(quán)要求終止合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第八條、第九條明確規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人在不通知買受人或者出賣人的情況下，將房屋抵押給第三人在商品房買賣合同簽訂后，將房屋抵押給第三人，或者隱瞞所售房屋已抵押事實(shí)的，買受人有權(quán)要求解除或者解除合同，并要求出賣人承擔(dān)不超過已付價(jià)款一倍的賠償。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第十四條明確規(guī)定，出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積不一致的，按約定辦理，如無約定，面積誤差率絕對(duì)值超過3%，買方有權(quán)解除合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋的理解和適用》第十二條、第十三條明確規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響住宅正常使用的，應(yīng)當(dāng)依法處理買方有權(quán)終止合同并要求賠償損失。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第九條明確規(guī)定，出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房事實(shí)的，買受人有權(quán)索要該房屋并可向賣方要求不超過已付貨款兩倍的賠償。實(shí)踐中，開發(fā)商通常通過在商品房買賣合同中設(shè)置較低的交付條件（如交付條件不是竣工驗(yàn)收記錄，而是單項(xiàng)驗(yàn)收合格等）來規(guī)避。商品房買賣合同通常對(duì)申請(qǐng)期限作出明確約定。因開發(fā)商原因逾期未取得房產(chǎn)證的，買受人有權(quán)退房并要求開發(fā)商賠償。對(duì)此，開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時(shí)通常會(huì)設(shè)定較長(zhǎng)的辦證時(shí)間（如本合同簽訂之日起500天）。

商品房買賣合同是雙方在不違反法律法規(guī)的前提下，經(jīng)充分協(xié)商達(dá)成的協(xié)議。無論市場(chǎng)發(fā)生什么變化，雙方都應(yīng)誠(chéng)實(shí)信用地履行合同。不過，在符合法定條件的情況下，購(gòu)房者可以要求退房。你知道嗎