1、 由于“文化大革命”等政治因素的影響，許多四合院在產權方面存在一些歷史遺留的問題。此外，政府的城市更新等宏觀政策也使得四合院的產權取得更加復雜。據有關方面調查，四合院95%以上無產權，占絕大多數。但根據相關法律規定，銷售不動產的前提是擁有標的房屋的所有權和明確的產權，不存在抵押等權利瑕疵。因此，建議購房者在購買四合院時要特別謹慎。首先，他們可以委托律師或其他專業人員到房管部門，對標的房屋的權屬和明晰程度進行全面調查。在確認標的房屋不存在標的問題時，應繼續辦理其他交易手續，并盡量避免在確認前支付定金等費用。

在律師執業中，我們經常遇到這樣的案件。如果出賣人聲稱自己的院落在“文革”期間被占用，房產權屬明確，但買受人在購買后才發現該房屋實際上是房管局直接管理的公房，出賣人只有使用權。如果已經交了定金或房款，哪怕只是一小部分，也是非常被動和不利的。復雜的產權關系是四合院產權的另一大特點。在實踐中，我們經常會遇到幾個共有人，比如某個家庭的一些孩子，對是否出售、院落的售價有不同意見。合同即將簽訂時，一個賣方突然提出異議，拒絕在共有人的協議上簽字。此事務只能中止。首先，我們需要簽署一份書面提案來解決買方是否同意賣方的問題。此外，在四合院的交易過程中，繼承關系與房地產交易關系往往相互交織，增加了四合院產權關系的復雜性。第二，購房者的主體資格。雖然新政策不再限制四合院買家、北京人、外國人、香港、澳門、臺灣同胞、外國人、政府機關、企事業單位等社會團體購買四合院的主體資格，但也應注意法律中的“排除條款”。

受我國行政法規和國家法律等強制性規定的影響，四合院交易在一些特殊情況下排除了一些主體。如1983年12月7日國務院發布的《城市私人住房管理條例》第十三條規定：“機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或者變相購買城市私人住房。因特殊需要購買的，必須經縣級以上人民政府批準。”根據《中華人民共和國文物保護法》第二十五條規定：“非國有和不可移動文物不得轉讓、抵押給外國人。”。根據我國《合同法》的規定，采購合同主體資格的喪失可能導致采購合同無效的法律后果。因此，買方應該特別注意這個問題嗎？此外，從購買程序上看，外國人購買四合院需經北京市涉外建設項目國家安全事項涉外審查辦公室批準。一些特殊地區不允許外國人購買，一些敏感地區的四合院必須通過政審。三是改建、規劃拆遷等問題由于四合院的交易涉及文物保護等問題，在交易中要特別注意落實政府對四合院的保護修復責任。例如，雖然購買的庭院可以重建，但不能超過高度限制。不能隨意拆除、改建別墅、門面房，甚至違反國家規劃。因此，在交易中，如果發現有四合院加蓋公章的行為，一定要知道該行為是否得到規劃部門的認可，是否違反規劃。購買違法改造房地產將面臨許多棘手的問題，這將給購房者帶來一些不必要的麻煩。你知道嗎