無證二手房能否購買

不能購買是有風險的。

無證房屋是指交易時無產權證的房屋，即無產權證或無產權證的房屋。有的源頭程序合法，權屬清晰；有的產權不清，嚴重違法，根據是否能辦理過戶登記可分為以下兩類：第一類：房屋本身不能辦理產權登記典型案例為房屋違法建設，如違法的城鄉規劃法等法律法規，未辦理規劃許可或未按許可進行建設，因違反法律法規造成房屋損壞無法辦理產權登記的。

第二類：出賣人取得房屋相關權利，但交易尚未完成，未辦理產權登記。

比如，業主在建設合法或合法的商品房后，不能辦理產權證，但一般產權登記尚未辦理完畢。顯然，第一類房地產交易的風險相對容易理解，而第二類房地產交易在實踐中也較為普遍，其風險容易被忽視。因此，本文以第二類無證房屋買賣合同為例，詳細分析了其合同效力和潛在風險。第二類房地產買賣合同有效，買賣雙方自愿簽訂，是雙方真實意思的表示，不損害國家利益和社會公共利益，不侵犯共有人或者實際權利人的合法權益，不因房屋尚未辦理產權證而導致買賣合同無效。

（2）由于二手房銷售自簽訂合同、交房至完成過戶登記，無證長期履約，且期間房價發生實質性變化，存在無法履約的風險容易使出賣人違約，不配合轉讓或單方解除合同，甚至在買受人背后將房屋抵押出售給第三人，造成買受人利益的實質性損失。此時，為了自身利益，買受人能否要求繼續履行買賣合同？根據《合同法》第110條的規定，一方當事人不履行非貨幣性債務或者履行非貨幣性債務不符合約定的，另一方當事人可以請求履行，但有下列情形之一的除外：

1。（2） 債務標的不適合強制履行或者履行成本過高。（3） 債權人不要求在合理期限內履行債務。因此，當下列情況發生時，買方繼續履行銷售合同將有一定的障礙。當出賣人將房屋抵押給銀行時，房屋享有其他權利。雖然不屬于依法不能繼續履行的情形，但買受人可以通過訴訟，責令出賣人履行《房屋買賣協議書》，配合買受人辦理房屋產權證、土地權屬證。但由于銀行按揭貸款的存在，在解除銀行按揭貸款的前提下必須辦理過戶登記，極大地損害了買受人的利益。

出賣人將財產出賣給他人，他人作為善意第三人的，屬于出賣人在法律上或者事實上不能履行的情形。屆時，買方只能要求賣方承擔違約責任。（3）有被查封和拘留的危險。《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效；未經登記的，不生效，法律另有規定的除外。

根據《物權法》，產權轉讓和變更的唯一要求是登記。也就是說，即使買受人支付了全部價款，取得了實際占有權，但所有權尚未轉移，他仍然不能享有該房地產的物權，只能對對方享有債權，而該房地產仍然是出賣人的財產。由于債務糾紛，房地產存在被查封、扣押的風險。第三，防范措施二手房賣家的身份是多樣的，二手房賣家是否享有交易房屋的所有權是不確定的，而且二手房交易沒有特別的前置約束，所以與一手商品房相比，二手房交易在房屋權屬方面要復雜得多。購買無證二手房要事前認真調查，在過程中制定完善的合同條款，事后加強跟蹤。

1。在簽訂合同前，最好請專業人士進行調查，詳細了解房地產的基本情況，明確房地產屬于哪一類，何時能拿到房地產證。在簽訂合同時，可以要求出賣人作出誠信承諾，如承諾對所售房屋擁有合法、完整的所有權，并有權處分房屋等，一旦在履行合同的過程中出現違約行為，可以要求其承擔違約責任。對于購房者來說，降低風險有兩種途徑：一是在取得產權前盡可能少地支付；二是取得房屋使用權和控制權，這樣法律才會有利于購房者。為避免一方惡意違約，應規定相應的違約條款，增加違約成本，應對房價波動。

以上是相關答案。沒有房產證的二手房不能賣，因為沒有房產證的房子不能轉讓，所以風險很大。買房時一定要知道對方是否有房產證，房產證是真是假。如果您有其他法律問題，可以向律師咨詢。你知道嗎