1、 土地使用權期限的界定：根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權出讓的較高期限按照下列用途確定：住宅用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。在《關于實施〈北京市已購公共住房和經濟適用住房上市銷售管理辦法〉有關具體問題的通知》中，北京市房屋土地管理局確定了土地出讓年限：鋼筋混凝土結構、磚混結構房屋，土地使用年限不超過70年；磚木結構房屋，土地使用年限不超過50年。根據上述規定：住宅用地期限較高的不超過70年。二是土地使用權流轉與分配的分類。土地使用權的取得主要有兩種方式：一是轉讓土地使用權；二是劃撥土地使用權。土地使用權出讓：是指國家在一定期限內將土地使用權作為土地所有人轉讓給土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。通過出讓取得國有土地使用權的，支付土地出讓金，并以貨幣形式有償使用土地。主要用于商業、房地產、住宅、商業、工業等。劃撥土地使用權：是指土地使用者依法通過各種方式無償取得的土地使用權。前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。國有劃撥土地是指國家無償或者按成本價提供給土地使用者的土地，主要用于公益事業、學校、醫院、軍隊用地、國家機關辦公用地、公路、國家核心建設項目、國有企業等，土地使用權也可以轉讓、出租、抵押，但要根據不同的住房條件具體認定。最后，根據《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》，土地使用權到期后，土地使用權和地上建筑物及其他附著物由國家無償取得。土地使用者應當按照規定交還土地使用證并注銷登記。當然，土地使用者也可以申請續期。需要續簽的，應當按照規定重新簽訂合同，繳納土地使用權出讓金并登記。三是二手房中已購公房、經濟適用房、二手商品房和中心生產用房如何計算：

1。購買公共住房和中央生產住房。

購買的公房和中央產房都是福利分房制度下的“產品”。取消福利分房后，所購公有住房和中央生產性住房也可上市交易。由于該房屋為成本價，購房人在購買該房屋時需要支付一定的土地出讓金。根據房屋所有權的特殊性，這類房屋的土地使用年限計算方法可分為幾個不同的版本。

（1）以劃撥方式取得從公房和中心生產用房購買的土地，即從首次進入二手房市場的該樓房的第一套房屋取得的，土地出讓期限自繳納土地出讓金之日起確定。其他房屋上市時，應當按照上述方法計算使用年限，以保證同一土地、同一建筑物的土地出讓年限的終止日期相同。

以1998年建成的一棟鋼混結構房屋為例，該樓盤進入二手房市場的第一套房屋的成交日期為2000年。因此，該建筑的整體土地使用年限從2000年開始計算，即最終土地使用年限的截止日期為2070年。如果業主在2003年出售房屋，買方購買后的土地使用年限為70年-（2003-2000）=67年。也就是說，新業主將有67年的土地使用時間，而新購房時間為2003年，67年=2070年。同一土地、同一建筑物的土地出讓期限終止日期相同。

（2）以出讓方式取得所購公有住房新占用土地的，土地使用年限為70年，以原《國有土地使用權出讓合同》或《出讓合同》和《國有土地使用證》為準。（一般從竣工之日算起）

例如，一座磚混結構房屋于1997年竣工，其“國有土地使用證”于2000年頒發，而該房屋頒發的“國有土地使用證”上標注的使用年限為“1997-2067”，即：，該房屋的土地使用年限從1997年開始計算。那么，如果房屋所有人在2004年出售房屋，新的土地使用期=70年-（2004-1997）=63年。該房屋新購時間為2004年，核定土地使用年限為63年=2067年，即該房屋最終土地使用年限為2067年。二手商品房、經濟適用房。經濟適用房是政府為適應新的社會經濟形勢推出的一種新型房地產，是適合低收入家庭有經濟承受能力、經濟適用性的社會保障性住房。經濟適用房性質特殊，整個開發沒有土地使用權證。基于這種情況，在正常情況下，保障性住房的土地使用年限以基本建設的原竣工時間為準。這種土地使用年限的計算方法也相當于二手商品房。因此，經濟適用房和二手商品房的土地使用年限由開發商取得國有土地許可證的時間決定。

例如，一座磚混結構房屋在2000年完工，如果該房屋在2006年出售，那么買方購買的房屋的土地使用年限=70年-（2006-2000）=64年。該房屋新購時間為2006年，交易后核定土地使用年限為64年=2070年，即該房屋最終土地使用年限為2070年。

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