心理準(zhǔn)備的第一階段

對于目前不規(guī)范的房地產(chǎn)中介市場，您是想自己交易還是找一家有資質(zhì)、有信譽(yù)的房地產(chǎn)中介公司？如果想自己找客戶，首先要有閑暇時(shí)間；其次要有比較專業(yè)的房地產(chǎn)和法律知識；第三要有比較好的心態(tài)和耐心。因?yàn)橛憙r(jià)還價(jià)的過程是漫長而艱難的。最好找個(gè)中介。不過，找中介公司時(shí)，要注意：是否具備資質(zhì)、信譽(yù)良好、經(jīng)營規(guī)范。你可以打電話來看看報(bào)價(jià)單和公司的服務(wù)態(tài)度。你也可以親自去公司實(shí)地考察，也可以向身邊賣房的人詢問中介公司的評價(jià)。最后，你可以選擇另一家公司作為代理。你想賣多少？這是業(yè)主最關(guān)心的問題。如何確定房價(jià)，應(yīng)該給自己的房產(chǎn)做個(gè)評估。

第二階段市場調(diào)查

查看您的房地產(chǎn)所在區(qū)域，周邊環(huán)境（包括文化、體育、醫(yī)院）和生活設(shè)施是否完善，道路交通狀況是否良好。

房子的建成時(shí)間、社區(qū)環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、朝向和樓層都是影響房價(jià)的因素。業(yè)主應(yīng)該了解自己的房子的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，以達(dá)到理想的預(yù)期價(jià)值。房屋交易的第三階段所有的賣方都希望盡快出售他們的房屋。因此，我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)很多公司，每家公司都會帶客戶去看房。其間，有各種公司的銷售人員、想擺脫中介的買家，也有別有用心的犯罪分子。房主每天都有人陪著看房，討價(jià)還價(jià)，電話不斷，精神高度緊張。建議賣房人先調(diào)查一下公司的信譽(yù)，與中介公司簽訂代理協(xié)議，然后中介公司再派專人負(fù)責(zé)向客戶推薦房子，組織看房，盡快尋找買家，到時(shí)候再上門同時(shí)幫助辦理相關(guān)過戶手續(xù)，為賣家節(jié)省了大量的時(shí)間和精力，安全、可靠、快捷。

物業(yè)交付的第四階段

在正常情況下，房屋移交、房屋登記過戶后，您應(yīng)該拿到所有的銷售款。如果不能按時(shí)交房，根據(jù)情況，交房時(shí)將暫扣部分房款并付清。付款時(shí)間在合同中有明確規(guī)定。很多房地產(chǎn)賣家可能想賣掉房子，拿到房款，但其他事情與我無關(guān)。眾所周知，如果購房者故意不交取暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，又不與對方簽訂相關(guān)合同，那么收費(fèi)部門往往會去找原業(yè)主，尤其是原物業(yè)單位，如果做得不好，也會影響你的聲譽(yù)。如果你找一家中介公司，就能省去這些麻煩。房屋買賣合同主要包括以下內(nèi)容：（1）房屋是經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系中的主體，即雙方權(quán)利義務(wù)的客體。出售的房子必須屬于賣方。房屋與他人共有的，必須征得他人同意，才能轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，出售房屋。房屋的數(shù)量和質(zhì)量應(yīng)包括在銷售條款中。在數(shù)量方面，要明確計(jì)量單位。在質(zhì)量方面，要明確房屋是高層建筑還是多層建筑或平房，以及房屋的位置、結(jié)構(gòu)、層位、朝向和面積。此外，住房環(huán)境、配套設(shè)施和物業(yè)管理必須明確。本條款可采用以下格式：“乙方購買甲方的市街（2） 價(jià)格是一方以貨幣形式向另一方支付的房價(jià)，這是購房者最重要的義務(wù)。它不僅是房地產(chǎn)買賣合同最重要的內(nèi)容之一，也是房屋面積和房屋質(zhì)量的價(jià)值表現(xiàn)。合同中應(yīng)明確支付貨幣、單價(jià)、總價(jià)和支付方式的名稱。比如，按照暫定價(jià)格先付40%的房價(jià)款，其中10%作為定金；房子完工一半時(shí)支付30%；房子完工交付使用后，余額按實(shí)際價(jià)格結(jié)算。如有現(xiàn)房交易，乙方所購房屋的成交價(jià)格應(yīng)為元。對于銷售的廣告也要一一核算，不得輕信廣告價(jià)格。（3） 履行合同的期限和方式主要是指房屋付款的日期和交付程序、房屋價(jià)款支付的日期和方式等，如房屋價(jià)款是以現(xiàn)金支付還是以支票支付，是在出賣人所在地支付還是在買受人所在地支付等，應(yīng)明確規(guī)定應(yīng)避免模棱兩可。本條款的一般格式為：“乙方應(yīng)?年?月?乙方應(yīng)向甲方付清物業(yè)款（如為匯款，付款日期以匯款時(shí)間為準(zhǔn)）。乙方應(yīng)向甲方支付現(xiàn)金人民幣元，其余人民幣元由乙方根據(jù)甲方提供的匯款地點(diǎn)和收款人匯給甲方。（4）產(chǎn)權(quán)登記是房屋買賣過程中買賣雙方溝通的橋梁，也是最重要、最不可缺少的環(huán)節(jié)部分購房。不辦理產(chǎn)權(quán)登記的，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不具有法律效力。如果將來發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，會給購房者帶來一系列不必要的麻煩。因此，合同應(yīng)明確雙方的責(zé)任、產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間和相關(guān)費(fèi)用。購房合同中本條款格式見本書附錄標(biāo)準(zhǔn)《商品房買賣合同》第十九條。（5） 稅負(fù)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)確定稅負(fù)。產(chǎn)權(quán)過戶登記費(fèi)、印花稅、契稅等應(yīng)由買受人承擔(dān)的費(fèi)用由買受人承擔(dān)。采用的格式為：“甲方承擔(dān)房地產(chǎn)交易中甲方交易金額的50%，”承擔(dān)公證費(fèi)和協(xié)議公證費(fèi)。乙方應(yīng)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)按乙方交易金額的百分之十征收，并承擔(dān)國家在房地產(chǎn)交易中征收的一切其他稅費(fèi)。”（6） 我國憲法和土地管理法對宅基地使用權(quán)作了明確規(guī)定：宅基地所有權(quán)屬于國家或者集體，當(dāng)事人無權(quán)通過房地產(chǎn)交易取得宅基地所有權(quán)，而房屋所有人只有房屋基地的使用權(quán)。同時(shí)，房屋所有人必須遵守城市建設(shè)規(guī)劃的要求，按規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。該條款可在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)增加。（7） 違約責(zé)任是指違約責(zé)任，是指當(dāng)事人因違約而造成的法律后果。合同訂立后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行義務(wù)。但是，由于主客觀原因，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)仍然是不可避免的。當(dāng)事人在簽訂合同后不履行義務(wù)的，稱為違約或違約。在購房合同中，出賣人不履行合同的主要表現(xiàn)為：房屋逾期交付；房屋交付存在嚴(yán)重質(zhì)量問題；出賣人所售房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵等。買受人違約的主要表現(xiàn)為：未按時(shí)支付價(jià)款；無正當(dāng)理由不接受出賣人交付的房屋等。買受人或出賣人的民事違約責(zé)任包括：強(qiáng)制履行合同、支付違約金、違約金、違約金、違約金、違約金、違約金、違約金、違約金、違約金、違約金、違約金等，本條款的形式為：“乙方必須按期向甲方支付違約金，每逾期一天，應(yīng)向甲方支付違約金的百分之十。甲方必須按時(shí)將該物業(yè)交付給甲方，否則，每逾期一天，甲方應(yīng)向乙方支付該物業(yè)違約金的百分之十（8） 其他付款應(yīng)主要包括合同標(biāo)的、公證和一些附加說明。合同主體是指能夠參與合同的當(dāng)事人