戶籍問(wèn)題

家住北京的劉先生在學(xué)區(qū)買了一套房子，讓女兒上重點(diǎn)中學(xué)。買賣雙方在買賣合同中約定，姜先生應(yīng)在房屋過(guò)戶后30日內(nèi)從原賬戶中調(diào)出，逾期按每天總房?jī)r(jià)的0.05%支付違約金。

劉先生付清全部購(gòu)房款，將房子轉(zhuǎn)到自己名下后，蔣先生沒(méi)有如期搬出戶口，劉先生也因?yàn)榘岵贿M(jìn)去耽誤了女兒上重點(diǎn)中學(xué)的時(shí)間。在多次溝通未果后，劉先生將姜某起訴至法院，要求姜某搬出住所，每天支付總房?jī)r(jià)0.05%的違約金。

蔣先生辯稱，他的新房還沒(méi)有拆下來(lái)，他不能如期搬出住所。他希望法庭能減輕處罰。法院經(jīng)審理認(rèn)為，姜先生未按合同約定搬離住所，明顯違反合同約定，應(yīng)當(dāng)支付違約金。鑒于雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，法院最終依法判決姜先生支付違約金15萬(wàn)元。根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約金數(shù)額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金。很多家長(zhǎng)為了讓孩子上名校，在教育地產(chǎn)上花了很多錢。但這些房屋大多有戶籍在房，影響了購(gòu)房者的戶籍和實(shí)際使用。有的購(gòu)房人在購(gòu)房合同中約定在一定期限內(nèi)搬出戶籍。但是，根據(jù)我國(guó)戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而不是法院，法院無(wú)權(quán)下令強(qiáng)制遷戶。而購(gòu)房者往往已經(jīng)交房，甚至辦理完房屋過(guò)戶手續(xù)，這樣的糾紛越來(lái)越多。

在這種情況下，一方面，購(gòu)房者可以在買賣合同中約定將戶口遷出，作為支付全部或購(gòu)房款的條件；另一方面，應(yīng)提前查詢房屋內(nèi)已有的戶口，并將戶口作為決定是否購(gòu)房的因素之一，以便作出決定是否買房的理性判斷。在北京辛苦了多年，小劉終于攢夠了買房的錢。2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，預(yù)付馬女士50萬(wàn)元，然后分兩次將剩余房款匯入名為張家的賬戶。

沒(méi)想到，小劉匯完錢后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，因?yàn)樾](méi)有交房款。小劉說(shuō)，剩余房款是按照馬女士的要求匯到張家賬戶的，馬女士否認(rèn)了。小劉也沒(méi)有提交相關(guān)證據(jù)證明馬女士指使她將相關(guān)款項(xiàng)匯入張家賬戶，雙方在合同中列出的收款賬號(hào)也不是張家。此案正在進(jìn)一步審理中。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人有責(zé)任提供證據(jù)，證明其訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的一方承擔(dān)不利后果。

在市場(chǎng)交易中，很多購(gòu)房者沒(méi)有形成簽訂書(shū)面協(xié)議確認(rèn)重要事項(xiàng)、保留證據(jù)的習(xí)慣。他們經(jīng)常聽(tīng)口頭協(xié)議。一旦對(duì)方反悔，如果不能提供確鑿的證據(jù)，就會(huì)帶來(lái)巨大的損失。

特別是在類似的大額房屋交易中，買賣雙方應(yīng)以書(shū)面合同的形式就關(guān)鍵問(wèn)題明確約定，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)。合同履行發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。與向他人付款的情形類似，必須保留出賣人的書(shū)面、錄音錄像、短信、電子郵件等委托他人收款的有關(guān)證據(jù)。2013年8月，張先生購(gòu)買了陳先生的一套房子，隨后張先生按合同約定支付了購(gòu)房款，陳先生還配合張先生辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)張先生準(zhǔn)備搬進(jìn)新房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房子已被陳先生租給他人，租賃期限已于2016年1月到期。隨后，張先生將租客和陳先生起訴至法院，要求租客限期搬走，陳先生交房。根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第一百一十九條規(guī)定，在租賃期間，因出售、贈(zèng)與、繼承等原因轉(zhuǎn)讓私人房屋產(chǎn)權(quán)的，原合同對(duì)承租人和承租人繼續(xù)有效新主人。

上述原則是買賣不違背租賃原則：在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，也不影響租賃關(guān)系，買受人不能以自己已成為租賃物所有人為由，否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在，要求承租人返還租賃物。

二手房買賣中，買受人應(yīng)當(dāng)全面了解房屋的實(shí)際用途，及時(shí)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；同時(shí)，買賣合同中可以明確約定出賣人隱瞞房屋已出租或者故意出租房屋的情況房屋在履行給他人的合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)支付一定數(shù)額的違約金，以增加出賣人的違約成本。2013年3月初，在一家中介公司的中介服務(wù)下，張女士買下了劉女士的房子。簽訂合同時(shí)，一家中介公司和劉女士約定，之前房子里沒(méi)人住，更別說(shuō)出了意外。

張女士搬入屋內(nèi)后，在與鄰居聊天的過(guò)程中，得知?jiǎng)⑴康恼煞蛟谖輧?nèi)上吊自殺。隨后，張女士將劉女士起訴至法院，要求解除房屋買賣合同，并要求劉女士賠償裝修費(fèi)用。法院經(jīng)審理認(rèn)為，買賣雙方均應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，出賣人應(yīng)如實(shí)披露房屋的實(shí)際情況。房屋非正常死亡的發(fā)生雖然客觀上對(duì)房屋的實(shí)際使用價(jià)值沒(méi)有影響，但會(huì)影響購(gòu)房者的心理感受，包括恐懼和忌諱，導(dǎo)致房屋交易價(jià)值下降，構(gòu)成房屋的重大缺陷，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項(xiàng)。

劉女士故意隱瞞房屋內(nèi)發(fā)生命案，違反了誠(chéng)信原則。雙方簽訂合同也違背了當(dāng)事人的真實(shí)意思，構(gòu)成欺詐。法院判決支持張女士的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷下列合同：（一）因嚴(yán)重誤解訂立的；（二）訂立時(shí)明顯不公平的。當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫或者利用他人的危險(xiǎn)，使對(duì)方違背真實(shí)意思訂立合同的，受害人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。

在實(shí)際交易中，買受人可以約定買賣合同中的補(bǔ)充條款，約定“兇宅”等問(wèn)題的違約責(zé)任；在簽訂合同前，買受人應(yīng)當(dāng)通過(guò)居委會(huì)、派出所等了解房屋情況，周邊鄰居、社區(qū)論壇，以免誤買“兇宅”。你知道嗎