據小編介紹，10月1日晚出臺的《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的若干辦法》第五條提到：嚴格商品房合同網上簽約管理，嚴禁轉讓期房，且備案后不得變更或取消商品房合同網上簽約。這就是說，如果房主把房子賣了，他需要先拿到房產證，然后才能辦理。而前面提到的成都市民的房源是第二套新房源，他還沒有拿到房產證。因此，魯巴網告訴業主，房子供應不能賣。

近期，隨著房地產市場政策的實施，二手房市場的調控作用顯現，由此引發的二手房買賣糾紛也有增多的趨勢。那么，在二手房銷售過程中應該注意什么呢？

購買沒有房產證的二手房有哪些風險？

根據《城市房地產管理法》第三十八條的規定，未依法登記取得權屬證書的房地產，不得轉讓。同時，《物權法》第九條規定：“不動產權利的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效；未經登記的，不生效，除法律另有規定外，“買受人無房產證購買二手房的主要法律風險如下：

（1）房屋為小產權房、違法建設或其他原因的，不能從頭辦理房產證，則雙方簽訂的買賣合同無效，買受人的購房目的無法實現；（2）對于沒有房產證的二手房，買受人辦理產權變更手續有障礙，買受人將無法取得該房屋的產權；（3） 如果買受人不能辦理產權變更手續，其權利將長期處于不確定狀態。在這種情況下，出賣人二次出賣房屋或者出賣人對債務有爭議的，房屋將被司法機關查封，買受人的權益可能得不到保護。

如果買受人購買的二手房是未交付的“期房”，建議買賣雙方直接與開發商協商辦理更名手續，即買受人直接與開發商簽訂預售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，買方取代原來的賣方。當然，前提是開發商愿意配合辦理變更登記手續，但“報關單”已在成都出臺后實施了多項措施，促進了我市房地產市場平穩健康發展，這種操作模式難以推行。目前，在二手房交易過程中，糾紛主要集中在哪些方面？二手房交易在法律關系上屬于買賣合同。根據其標的物的特殊性，主要爭議可分為：

一是出賣人的主體資格，即出賣人是否有處分標的物的權利，如標的物是否由夫妻共有的一些財產，或者標的房屋有其他共有人；

二是標的房屋存在質量糾紛，如漏水、防水等問題；

三是標的房屋的交付時間，或者購房款的支付時間，而產權證辦理時間不按合同約定履行；四是違反誠信原則，如標的房屋被抵押、出租、查封甚至一房二賣，以及戶籍遷移等。第五是違約風險。隨著各地房價的快速上漲，大量事件時有發生，比如賣家寧愿雙倍定金解除合同。因此，在二手房購買過程中，建議詳細了解房屋狀況，包括房屋是否抵押、查封、出租等；同時可以邀請律師參與制定規范的合同條款，防范法律風險。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，因出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未取得房屋所有權證的，出賣人應當受到處分：除當事人另有約定外，應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的房屋權屬登記期限；（二）商品房買賣合同標的物為未完工房屋的，自該日起90日內（三）商品房買賣合同標的物為竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內交付使用。”根據規定，辦理房產證的期限可分為三種情況。一是商品房買賣合同約定的，出賣人應當在商品房買賣合同約定的期限內協助買受人辦理房屋產權證；二是，商品房買賣合同沒有約定，標的物是尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日內；三是商品房買賣合同沒有約定，標的物是已竣工的房屋的，自房屋交付使用之日起90日內簽訂合同的日期。

購買二手房后，發現房子已被查封。如何維權？

買受人的購買行為符合最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定的，被執行人將需要轉讓的財產出售給第三人，第三人已經支付全部價款，實際占有或者不轉讓財產。第三人沒有過錯的，法院不得查封、扣押、凍結財產。人民法院不得對全額支付、實際占有、不轉移所有權、無過錯四項條件下的財產進行查封。買方可以向法院提出異議。如果發現符合開封條件，法院將開封該財產。

如果買受人已按照商品房買賣合同約定支付了購房款，但標的房屋被法院查封，首先可以與出賣人協商，到房管局了解查封情況，以了解是否可以通過還債或更換密封財產的方式向法院申請開封；

其次，如果沒有達成共識，買受人可以根據商品房買賣合同約定，要求出賣人承擔違約責任。買受人支付定金的，可以要求出賣人雙倍支付定金，也可以根據合同法的規定要求出賣人解除合同，賠償損失。我現在該怎么辦？根據《民事訴訟法》第三條的規定：“人民法院受理公民、法人、其他組織及其相互之間因財產關系、人身關系提起的民事訴訟，并適用本法規定。”

由于戶口遷移涉及行政部門的審批制度，不屬于民事案件受理范圍。但是，如果在購房前商品房買賣合同中買賣雙方對此問題有明確約定的，買受人可以按照約定要求出賣人承擔違約責任。

房屋中介機構為買賣雙方提供中介服務。根據《合同法》第425條、第426條的規定，居間人應當如實向委托人報告訂立合同的有關事項。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假信息，損害委托人利益的，不得要求支付報酬，并承擔損害賠償責任。因此，當中介強調需要將戶籍遷至房屋所在地時，中介故意隱瞞戶籍已遷至戶籍的重要情況，購房人有權免交或少交。

建議，在購買二手房時，首先要注意底層住房的戶籍狀況