1。買受人應(yīng)與買賣雙方協(xié)商，建立信息溝通渠道，了解房屋的整體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況，并要求出賣人提供合法證件，包括房屋所有權(quán)證、身份證件等證件。出賣人提供房屋的合法證明，買受人可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房銷售的必要程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或房屋買賣合同）。買賣雙方經(jīng)協(xié)商就房屋的位置、房產(chǎn)狀況、成交價(jià)格、交付時(shí)間、交付方式、產(chǎn)權(quán)處理等達(dá)成協(xié)議后，雙方至少簽訂房屋買賣合同一式三份。

3。辦理過戶

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)審核。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)后，房地產(chǎn)管理部門對(duì)符合掛牌條件的房屋，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)相關(guān)證件，審核產(chǎn)權(quán)，辦理過戶手續(xù)，無產(chǎn)權(quán)或者部分產(chǎn)權(quán)的，未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意，不予申請(qǐng)，禁止上市交易。房地產(chǎn)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易房屋和購(gòu)買對(duì)象的產(chǎn)權(quán)情況，按照交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申請(qǐng)審批。經(jīng)批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理合同手續(xù)。現(xiàn)在北京市已經(jīng)在交易過程中取消了房地產(chǎn)買賣合同，這就是俗稱的“白合同”。

5。稅收的構(gòu)成很復(fù)雜，這取決于房屋的性質(zhì)。比如，房改房、危房、經(jīng)濟(jì)適用房等商品房的稅費(fèi)構(gòu)成不同。

6。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記后，將交易資料移交發(fā)證部門，買受人持《房屋所有權(quán)證領(lǐng)取通知書》到發(fā)證部門辦理新的產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于貸款的買方，在與賣方簽訂房屋買賣合同后，買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。銀行對(duì)購(gòu)房者的信用進(jìn)行審核，對(duì)雙方交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，從而確定購(gòu)房者貸款的金額，然后批準(zhǔn)購(gòu)房者貸款。雙方完成產(chǎn)權(quán)變更登記后，買受人收到房屋權(quán)證后，銀行將一次性發(fā)放貸款。買受人取得房屋所有權(quán)證并付清全部房款，出賣人交付房屋并結(jié)清全部物業(yè)費(fèi)后，雙方的二手房買賣合同即告完成。二手房交易中應(yīng)注意的十點(diǎn)：一是房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，有的房屋共有人較多，如繼承人、家庭、夫妻等，購(gòu)房人應(yīng)與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，未經(jīng)其他共有人同意，買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。二是土地情況是否明確，購(gòu)房者要注意二手房的用地性質(zhì)，是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般免費(fèi)使用，政府可以免費(fèi)收回。轉(zhuǎn)讓是指業(yè)主已經(jīng)繳納了土地出讓金，而買受人對(duì)房屋擁有相對(duì)完整的權(quán)利；我們也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權(quán)只有40年，而業(yè)主已經(jīng)使用了10年以上，那么購(gòu)房者按照同一區(qū)域內(nèi)擁有70年土地使用權(quán)的商品房?jī)r(jià)格來衡量，并不劃算。第三，房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房屋所有人擁有房屋所有權(quán)的唯一證明。沒有房產(chǎn)證的房屋交易，給購(gòu)房者拿不到房子帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。房屋所有人可以將房產(chǎn)證抵押或者倒賣，即使以后沒有取得房產(chǎn)證，房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房子進(jìn)行交易。四是交易房屋是否出租。一些二手房在過戶時(shí)會(huì)有財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)，也就是說，也會(huì)被他人出租。如果購(gòu)房者只看房產(chǎn)證，只注意過戶手續(xù)，而不注意是否有租賃，購(gòu)房者很可能拿到無法及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)，包括大多數(shù)國(guó)家，都同意“買賣不違背租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能違背先前訂立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)踐中被很多購(gòu)房者和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發(fā)更多糾紛。第五，福利房是否合法。

房改房、安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房是福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓中有一定的限制。而且，這些房屋在土地性質(zhì)和房屋權(quán)屬范圍上都有一定的國(guó)家規(guī)定。買方在采購(gòu)時(shí)應(yīng)避免買賣合同與國(guó)家法律的沖突。一些出售二手房的業(yè)主之所以急于出售，是因?yàn)樗麄冎婪孔哟蠹s5到10年后就會(huì)被拆除，或者房子附近會(huì)建高層住宅樓，這可能會(huì)影響照明、價(jià)格等市政規(guī)劃條件。作為買家，他們應(yīng)該充分了解細(xì)節(jié)。一些業(yè)主過戶時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)和三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)長(zhǎng)期拖欠，已經(jīng)拖欠了大量費(fèi)用。買受人在不知情的情況下購(gòu)買了房屋，所有費(fèi)用可能都要由買受人承擔(dān)。八、單位房屋是否侵害職工權(quán)益。普通單位住房有成本價(jià)職工住房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)職工住房。兩房土地性質(zhì)為劃撥，出讓時(shí)需繳納土地使用費(fèi)。而且，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)，一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工過戶時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人不注意的，可能與業(yè)主一道侵害本單位的合法權(quán)益。一些中介公司違反規(guī)定提供中介服務(wù)，如在二手房貸款中為購(gòu)房者提供零首付服務(wù)，即購(gòu)房者支付的購(gòu)房款全部可以通過欺詐手段從銀行獲得。買方認(rèn)為他利用了這個(gè)機(jī)會(huì)，但他不知道如果被銀行發(fā)現(xiàn)，他可能要承擔(dān)所有的責(zé)任。二手房買賣合同不必像商品房買賣合同那樣全面，但應(yīng)明確約定一些細(xì)節(jié)，如：合同主體、權(quán)利保障、房?jī)r(jià)、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽約日期等。你知道嗎