1。買受人應與買賣雙方協(xié)商，建立信息溝通渠道，了解房屋的整體狀況和產權狀況，并要求出賣人提供合法證件，包括房屋所有權證、身份證件等證件。出賣人提供房屋的合法證明，買受人可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房銷售的必要程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或房屋買賣合同）。買賣雙方經協(xié)商就房屋的位置、房產狀況、成交價格、交付時間、交付方式、產權處理等達成協(xié)議后，雙方至少簽訂房屋買賣合同一式三份。

3。辦理過戶

買賣雙方共同向房地產交易管理部門申請審核。買賣雙方向房地產管理部門提出申請后，房地產管理部門對符合掛牌條件的房屋，應當查驗相關證件，審核產權，辦理過戶手續(xù)，無產權或者部分產權的，未經其他產權共有人書面同意，不予申請，禁止上市交易。房地產有關部門應當根據交易房屋和購買對象的產權情況，按照交易部門事先設定的審批權限逐級申請審批。經批準后，交易雙方才能辦理合同手續(xù)。現在北京市已經在交易過程中取消了房地產買賣合同，這就是俗稱的“白合同”。

5。稅收的構成很復雜，這取決于房屋的性質。比如，房改房、危房、經濟適用房等商品房的稅費構成不同。

6。辦理產權過戶手續(xù)

交易雙方在房地產交易管理部門辦理產權變更登記后，將交易資料移交發(fā)證部門，買受人持《房屋所有權證領取通知書》到發(fā)證部門辦理新的產權證。對于貸款的買方，在與賣方簽訂房屋買賣合同后，買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。銀行對購房者的信用進行審核，對雙方交易的房屋進行評估，從而確定購房者貸款的金額，然后批準購房者貸款。雙方完成產權變更登記后，買受人收到房屋權證后，銀行將一次性發(fā)放貸款。買受人取得房屋所有權證并付清全部房款，出賣人交付房屋并結清全部物業(yè)費后，雙方的二手房買賣合同即告完成。二手房交易中應注意的十點：一是房屋產權是否明晰，有的房屋共有人較多，如繼承人、家庭、夫妻等，購房人應與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財產的，未經其他共有人同意，買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。二是土地情況是否明確，購房者要注意二手房的用地性質，是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般免費使用，政府可以免費收回。轉讓是指業(yè)主已經繳納了土地出讓金，而買受人對房屋擁有相對完整的權利；我們也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權只有40年，而業(yè)主已經使用了10年以上，那么購房者按照同一區(qū)域內擁有70年土地使用權的商品房價格來衡量，并不劃算。第三，房屋手續(xù)是否齊全房產證是證明房屋所有人擁有房屋所有權的唯一證明。沒有房產證的房屋交易，給購房者拿不到房子帶來很大的風險。房屋所有人可以將房產證抵押或者倒賣，即使以后沒有取得房產證，房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以最好選擇有房產證的房子進行交易。四是交易房屋是否出租。一些二手房在過戶時會有財產負擔，也就是說，也會被他人出租。如果購房者只看房產證，只注意過戶手續(xù)，而不注意是否有租賃，購房者很可能拿到無法及時入住或使用的房產。因為我國，包括大多數國家，都同意“買賣不違背租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能違背先前訂立的租賃合同。這一點在實踐中被很多購房者和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發(fā)更多糾紛。第五，福利房是否合法。

房改房、安居工程和經濟適用房是福利性質的政策性住房，在轉讓中有一定的限制。而且，這些房屋在土地性質和房屋權屬范圍上都有一定的國家規(guī)定。買方在采購時應避免買賣合同與國家法律的沖突。一些出售二手房的業(yè)主之所以急于出售，是因為他們知道房子大約5到10年后就會被拆除，或者房子附近會建高層住宅樓，這可能會影響照明、價格等市政規(guī)劃條件。作為買家，他們應該充分了解細節(jié)。一些業(yè)主過戶時，物業(yè)管理費、電費和三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費長期拖欠，已經拖欠了大量費用。買受人在不知情的情況下購買了房屋，所有費用可能都要由買受人承擔。八、單位房屋是否侵害職工權益。普通單位住房有成本價職工住房和標準價職工住房。兩房土地性質為劃撥，出讓時需繳納土地使用費。而且，對于標準房價，一般單位享有部分產權，職工過戶時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人不注意的，可能與業(yè)主一道侵害本單位的合法權益。一些中介公司違反規(guī)定提供中介服務，如在二手房貸款中為購房者提供零首付服務，即購房者支付的購房款全部可以通過欺詐手段從銀行獲得。買方認為他利用了這個機會，但他不知道如果被銀行發(fā)現，他可能要承擔所有的責任。二手房買賣合同不必像商品房買賣合同那樣全面，但應明確約定一些細節(jié)，如：合同主體、權利保障、房價、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽約日期等。你知道嗎