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如何規避二手房產權風險

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-01 · 174人看過

買新房就是直接和開發商打交道,交首付、貸款和房子。購買二手房時,是與業主和中介的交易。它需要支付各種稅費,如貸款首付和中介費。在后期,它還需要轉移所有權。整個過程很復雜,還需要擔心房子有沒有問題,業主和中介有沒有玩套路。對于首次置業者來說,在購買二手房時,需要了解以下幾點。一是二手房銷售條件要符合房產證、土地證、貸款結算等相關條件。另外,有些房子不是普通商品房,性質也比較特殊,如經濟適用房、回遷房、房改房、動遷房、中央生產用房、軍隊生產用房等。買房前,要核實房屋是否符合上市條件。二是關注二手房產權風險。

1。賣家是房子的真正主人嗎?這房子有共同所有人嗎?共有人同意賣房子嗎?

2。房子的產權有爭議嗎?有抵押或扣押嗎?是小產權房嗎?

3。在同等情況下,承租人在不違反租賃合同的前提下,有優先購買權買賣房屋。房屋出租給他人的,買受人需要知道租賃期限有多長,轉讓后能否及時搬家,承租人是否放棄優先購買權等;三是注意土地使用性質和剩余年限。取得國有土地證有兩種方式。一是有償取得,即以轉讓方式取得。以這種方式取得的土地可以依法轉讓。另一種是無償取得,即按分配取得。以這種方式取得的土地在出讓前,必須經有權批準并繳納土地出讓金的政府批準,才能將劃撥的土地使用權轉為出讓的土地使用權。買房時要注意土地性質和剩余使用年限。第四,注意房齡的大小。房齡越大,貸款期限越短。如果房子太舊,銀行可能不愿意貸款。貸款額也將受到影響。由于房屋老化,房屋剩余土地使用年限相對較短,維護成本較高,持有成本增加。一般來說,首付比例最低的是20%或30%。但購買二手房時,不能參照此首付,要準備超過最低首付1-2%的首付。這是因為銀行要評估二手房。評估價的七成或八成是貸款額度,總房價減去貸款額度就是個人需要準備的首付。

以總價100萬的房子為例,最低首付比例為30%,最高貸款限額為70%。如果銀行評估價格為90萬元,貸款金額為63萬元(90*70%)。但這套房子的總價是100萬,所以我們需要準備37萬(100-63)的首付,而不是30萬(100*30%)。(1) 契稅:一般首套房90平方米以下按1%征收,90平方米以上按1.5%征收,按照銀行評估價而不是房屋總價征收。

②增值稅及附加:房屋評估價格的5.6%。如果購房且房產證有效期為2年,可以免交。

③個人所得稅:一般為總房價的1%或房價差價的20%。如果房屋有5年的房產證,是賣方唯一的房屋,可以免征個人所得稅。中介費:一般為房屋總價的1.5%-3%。

此外,還需要支付貸款擔保費、評估費等稅費。買房時要提前知道相關費用,做好預算。第六,選擇正規中介公司進行二手房交易的過程相對復雜。買賣雙方可能都不知道如何操作,而中介在買賣雙方之間起著服務和協調的作用。目前,各個城市都有不少中介公司,很多中介公司通過某種方式騙錢。所以,買房一定要選擇信譽好、正規的中介。簽訂黃金合同或者購房合同,應當在合同中約定有關事項。比如,由于非個人原因,貸款不能辦理或者不能在規定時間內辦理的,該由誰承擔責任?如何承擔責任?由于突然出臺限購或限貸政策,購房者失去購房資格或需要提高首付比例,購房者是否不需要承擔違約責任。房子的交付情況如何,是否用家電裝修?家用電器和家具的數量需要在合同中進行統計和書寫。賣房人因房價上漲等原因不想賣房,又該如何補償。所有的事情都需要在合同中約定。一旦發生糾紛,合同是維權的法律依據。買房后,必須及時過戶。只有所有權轉移了,房子才能真正屬于你。過戶時要注意房產證、土地證、水卡、電卡、煤氣卡等需要過戶到購房人名下的情況。此外,還要注意原業主,是否有水電費、物業費、煤氣費等欠繳。

另外,在購買二手房時,就像買新房一樣,我們需要考察小區的環境、物業、交通、周邊設施,以及房屋的類型和質量。另外,很多人不敢買二手房,因此需要詢問周邊居民,并在網上搜索相關信息。對于初次購買二手房的人來說,一定要在買房前做好工作,避免出現大問題。你知道嗎

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1992年畢業于中南政法學院法律系。2001年在中南財經政法大學取得MBA學位。專職從事律師業務以來,為多名涉嫌犯罪的被告人成功進行了辯護。獲得第一屆齊齊哈爾市公訴人與律師辯論大賽的“優秀辯護律師”稱號。在不動產物權糾紛、醫療糾紛、建筑施工糾紛案件訴訟上進行了成功代理。與多家法律顧問單位取得了很好的溝通與聯系。

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