從買賣雙方的身份來(lái)看，賣方是農(nóng)村村民，買方主要是城鎮(zhèn)居民或其他村莊的村民，也有同村村民的情況。從交易時(shí)間來(lái)看，大多發(fā)生在起訴前兩年多。大部分合同已履行完畢（出賣人已交付房屋，買受人已支付房屋款并入住），但大部分未辦理房屋變更登記或使用權(quán)登記。從案由來(lái)看，主要是由于土地升值、征地、住房等因素。房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)使提起訴訟。從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，部分房屋進(jìn)行了裝修、改建、改建等增建。

這是法院處理此類案件的難點(diǎn)，涉及到房屋增值部分的處理。

農(nóng)村房屋允許買賣嗎？

關(guān)于農(nóng)村房屋是否可以買賣有兩種觀點(diǎn)；

一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣與農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有關(guān)，而我國(guó)法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此農(nóng)村房屋不能買賣。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“如果法律上沒(méi)有禁止，那是可行的”。中國(guó)法律沒(méi)有明文規(guī)定禁止出售農(nóng)村房屋。只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以出售。從我國(guó)第六十二條“農(nóng)村村民出售、出租房屋后申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定可以看出，國(guó)家仍然肯定農(nóng)村房屋可以出售，沒(méi)有立法意圖禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)居民。此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六十四條“私人對(duì)其合法收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料和其他不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”的規(guī)定，由于農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民的合法私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)來(lái)源于農(nóng)村居民的合法財(cái)產(chǎn)居民作為農(nóng)村房屋的所有人，可以依法行使房屋的處分權(quán)和公司的所有權(quán)。因此，農(nóng)村房屋可以買賣。如何確定合同的有效性？

從以上分析可以看出，農(nóng)村房屋可以買賣。然而，并不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)椋凑瘴覈?guó)的規(guī)定，合同是有效的，不僅合同主體要合格，而且合同內(nèi)容要合法。筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣合同的效力，除依據(jù)《合同法》關(guān)于合同效力和無(wú)效的一般原則外，還應(yīng)依據(jù)國(guó)家政策的有關(guān)規(guī)定確定。根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的不同，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛可分為三類：一類是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外部集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。由于合同主體的不同，所涉及的相關(guān)法律法規(guī)和政策也大相徑庭。因此，在適用法律確定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)，會(huì)得出不同的結(jié)論。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。由于買受人具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格，消除了宅基地不能轉(zhuǎn)讓的障礙。因此，只要買賣雙方訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于合同生效的規(guī)定，買賣合同即視為生效。集體經(jīng)濟(jì)組織成員與其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間房屋買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待。雖然我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給上述集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人，但法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓沒(méi)有禁止性規(guī)定，國(guó)家相關(guān)政策也沒(méi)有不禁止向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民出售住房。因此，在法律不禁止轉(zhuǎn)讓房屋的情況下，法官基于主觀理解，不得也無(wú)權(quán)以禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)定否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，阻礙村民行使自己的房屋所有權(quán)。因此，筆者主張只要符合《合同法》對(duì)有效合同的其他規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同就應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

3。至于農(nóng)村居民能否將房屋出售給城鎮(zhèn)居民，雖然法律法規(guī)中沒(méi)有相關(guān)的禁止性規(guī)定，國(guó)務(wù)院辦公廳在2009年《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理禁止炒作土地的通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的房屋不得出售給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)民集體土地上建房，有關(guān)部門不得出售其房屋2004年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》進(jìn)一步規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買、非法建設(shè)房屋頒發(fā)土地使用證”。

雖然這些是國(guó)家規(guī)定的相關(guān)政策，但根據(jù)我國(guó)第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，筆者認(rèn)為，這種合同違反了國(guó)家政策，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則：農(nóng)村私人房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)性增強(qiáng)、打破居住區(qū)界限、城鄉(xiāng)一體化的背景下產(chǎn)生的。監(jiān)管的缺失是造成這種局面的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲是此類案件發(fā)生的主要原因。

在審理此類案件時(shí)，應(yīng)考慮區(qū)別對(duì)待：

首先，如果發(fā)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋交易不存在欺詐行為和明顯的不公平，應(yīng)認(rèn)定該房屋交易合同是有效的、公平的當(dāng)事人的退款請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)駁回。

其次，如果房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效，當(dāng)事人確認(rèn)合同無(wú)效的主張可以駁回。

第三，未經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)，將房屋出售給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）外的人，未實(shí)際履行合同或者買受人未實(shí)際居住、使用房屋的，合同無(wú)效，雙方應(yīng)分別返還房屋和購(gòu)房款。

第四，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，將房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，合同已實(shí)際履行，買受人已實(shí)際居住使用的，應(yīng)當(dāng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，在調(diào)解的基礎(chǔ)上，承認(rèn)買受人的房屋現(xiàn)狀和繼續(xù)占有、居住、使用房屋的權(quán)利。

第五，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，在決定退房和退房時(shí)，如果合同已經(jīng)實(shí)際履行，購(gòu)房人已經(jīng)實(shí)際居住和使用了房屋，如果合同被認(rèn)為無(wú)效，要充分考慮無(wú)效合同對(duì)雙方利益的影響，特別是對(duì)各方過(guò)錯(cuò)責(zé)任的影響，對(duì)出賣人因土地增值或拆遷補(bǔ)償而獲得的利益，以及房屋現(xiàn)值與原買賣價(jià)格的差額給買受人造成的損失；其次，買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋改建或者擴(kuò)建后的增值進(jìn)行補(bǔ)償。

農(nóng)村自建房屋可以銷售，由此引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件越來(lái)越多。在買賣自建房屋時(shí)，必須通過(guò)合法途徑事先進(jìn)行鑒定，以保護(hù)自己在房屋買賣中的合法權(quán)益