1、 目前，我國(guó)認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。《民法通則》第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無(wú)效：（一）無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人未依法獨(dú)立實(shí)施的；（三）一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，違背對(duì)方真實(shí)意思的行為；（四）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（六）在經(jīng)濟(jì)合同中違反國(guó)家指令性計(jì)劃的；（七）以法律形式掩蓋違法目的的。無(wú)效的民事行為從一開始就沒(méi)有法律約束力。”《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；

由于社會(huì)活動(dòng)的復(fù)雜性和多樣性，民法通則和合同法只規(guī)定了合同效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但涉及到具體合同時(shí)，需要結(jié)合相關(guān)司法解釋和其他法律、行政法規(guī)予以認(rèn)定。（1） 撤銷權(quán)的行使不是撤銷行為的前置程序。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條第一款當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。通知到達(dá)對(duì)方時(shí)，合同終止。對(duì)方當(dāng)事人有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)終止合同的效力。

編者認(rèn)為，以上規(guī)定只是指明了終止合同的方式，不僅通過(guò)訴訟/仲裁，還可以通過(guò)“通知”的方式，從而使問(wèn)題的解決更加友好。因此，“通知”不是提起解除合同訴訟的前置程序。在處理房屋租賃關(guān)系中，直接提起訴訟/仲裁以解決合同解除問(wèn)題涉及的利益因素很多。租賃合同為連續(xù)合同。假設(shè)承租人以通知方式要求解除合同，一旦出租人拒絕或無(wú)視通知，承租人將處于不利地位。不知道終止權(quán)是否合法。最后，終止房屋租賃合同的通知必須通過(guò)訴訟/仲裁解決。法律給予收到解除通知的當(dāng)事人三個(gè)月的異議期。如果發(fā)出通知的當(dāng)事人是守約方，那么三個(gè)月的異議期限顯然過(guò)長(zhǎng)，這使得權(quán)利長(zhǎng)期處于一種未知狀態(tài)。解除合同的法定權(quán)利是當(dāng)事人的權(quán)利，只要不違反法律的禁止性規(guī)定，不損害第三人的利益，應(yīng)當(dāng)允許債權(quán)人以適當(dāng)?shù)姆绞叫惺埂＝獬龣?quán)在法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的期限內(nèi)不得行使。當(dāng)事人逾期不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人對(duì)解除權(quán)的行使期限沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方催告在合理期限內(nèi)不能行使的，解除房屋租賃合同的通知消滅。解除房屋租賃合同的通知源于出租人催告承租人履行支付租金義務(wù)的，雖然法律沒(méi)有規(guī)定“合理期限”的間隔，所謂舉重是輕，根據(jù)最高法關(guān)于商品房銷售的司法解釋，合理期限可以確定為3個(gè)月；如果沒(méi)有催交，期限可以按照司法解釋的規(guī)定確定為1年。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款規(guī)定，合理的解除權(quán)行使期限為對(duì)方催告后三個(gè)月法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定。對(duì)方不催告的，撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷權(quán)消滅。（2） 解除權(quán)的適用符合合同法規(guī)定的法定解除條件或者雙方約定的條件的，當(dāng)事人之間的房屋租賃關(guān)系隨之解除。但是，在某些特定情況下，房屋租賃合同不完全符合法定或者約定的解除條件，但又不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)解除合同的，解除租賃合同可能是一種比較“經(jīng)濟(jì)”的解決辦法。在處理房屋租賃糾紛時(shí)，經(jīng)常遇到的一個(gè)重要問(wèn)題是如何確定房屋租賃合同的終止時(shí)間，這關(guān)系到法官對(duì)租賃關(guān)系的存在和期限的判斷，因而關(guān)系到合同當(dāng)事人的切身利益，具有重要的法律意義。但對(duì)于這一問(wèn)題，由于法律沒(méi)有作出明確規(guī)定，在實(shí)踐中存在著不同的判斷方法和思路。小編認(rèn)為，上海高院對(duì)這一問(wèn)題的回答，為解決這類問(wèn)題提供了很好的借鑒，也可以在實(shí)踐中借鑒。訴訟前，雙方協(xié)商解除合同的，終止日期為合同終止日期。

2。一方當(dāng)事人行使終止合同權(quán)利，另一方當(dāng)事人有異議提起訴訟，法院認(rèn)為行使終止合同權(quán)利并無(wú)不當(dāng)?shù)模K止通知送達(dá)日為合同終止日；當(dāng)事人一方行使合同解除權(quán)，另一方提出異議訴訟，法院認(rèn)為當(dāng)事人無(wú)權(quán)解除合同，但雙方在訴訟中同意解除合同的，可以在判決或者調(diào)解中明確約定解除合同的日期為解除合同的日期。第三，房屋租賃合同無(wú)效與請(qǐng)求解除房屋租賃合同的區(qū)別在于，申請(qǐng)人是出租人或者承租人出示的合同文件，代表了雙方當(dāng)事人的權(quán)益。詳見上文。綜上所述，以上是有關(guān)房屋租賃合同無(wú)效和房屋租賃合同解除請(qǐng)求的內(nèi)容。綜上所述，房屋租賃合同一旦被認(rèn)定無(wú)效，勢(shì)必對(duì)房屋租賃雙方產(chǎn)生重大影響。此時(shí)，基于合同無(wú)效、恢復(fù)原狀的情況，雙方需要返還之前取得的財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，在您的實(shí)際操作過(guò)程中，我們建議您咨詢專業(yè)意見。請(qǐng)專業(yè)律師律師網(wǎng)去處理它。最大限度地保護(hù)自己的合法權(quán)益，保護(hù)自己的利益不受損害。你知道嗎