根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。現(xiàn)在正式實施已經(jīng)兩年多了。據(jù)統(tǒng)計，滬深證券交易所采用公允價值計量對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的上市公司寥寥無幾。中國證監(jiān)會發(fā)布的《上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則監(jiān)督報告》顯示，2006年年報披露公允價值后續(xù)計量模式的上市公司有8家，占上市公司總數(shù)的0.69%；2007年，擁有投資性房地產(chǎn)項目的上市公司增至14家，占全部上市公司的1%，擁有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)626家。2008年，有投資性房地產(chǎn)項目的企業(yè)僅有20家，670家，占比2.98%。按照中國證監(jiān)會的要求，2009年的數(shù)據(jù)不會有太大變化。為什么會這樣？本文分析了原因，主張符合條件的企業(yè)采用公允價值模型進行后續(xù)計量。（1） 要獲得投資性房地產(chǎn)的公允價值并不容易。根據(jù)國際會計準(zhǔn)則IAS40《投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量首選公允價值模式，只有當(dāng)主體不能可靠地持續(xù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，才能采用成本模式。相反，我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模型對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，則可以采用公允價值模型對投資性房地產(chǎn)進行后計量，這是與我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則最顯著的差異。在我國市場經(jīng)濟尚不完善的環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值不易取得，也不能夠取得，但其可靠性卻無法保證。在當(dāng)今整個會計準(zhǔn)則中，會計信息的可靠性是首要目標(biāo)，計量屬性比歷史成本的選擇更為重要。毫無疑問，企業(yè)在實際實施中選擇成本模型進行后續(xù)計量。（2） 以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量不容易滿足以下條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍的房地產(chǎn)市場。第二，企業(yè)可以從房地產(chǎn)交易市場獲取相同或類似房地產(chǎn)的市場價格等相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。

中國證監(jiān)會《關(guān)于上市公司2008年年報披露的要求》中明確指出，要繼續(xù)審慎運用公允價值模型對投資性房地產(chǎn)進行計量。除非有明確證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠可靠取得，否則應(yīng)當(dāng)采用成本模型對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。《準(zhǔn)則》還規(guī)定，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得由公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式。如果企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在租賃10年后不能出租，或者因自身經(jīng)營需要轉(zhuǎn)為自用，企業(yè)能否不轉(zhuǎn)回計提折舊或攤銷？在這樣的政策引導(dǎo)下，也就是說，在政府的指導(dǎo)下，即使一些企業(yè)的投資性房地產(chǎn)符合條件，甚至有些已經(jīng)出租，有正常的租金收入，或者可以由第三方中介提供公允價值的確定依據(jù)，企業(yè)不會貿(mào)然選擇這種會計政策。（3） 凈資產(chǎn)收益率可能下降，利潤分配壓力增大

如果投資性房地產(chǎn)首次采用公允價值模型計量，則投資性房地產(chǎn)的成本價與公允價值之間的差額將計入資本公積，造成較大的損失企業(yè)凈資產(chǎn)增加額。但是，如果凈利潤不能同樣增加，則會導(dǎo)致以后幾年凈資產(chǎn)收益率的相對下降，而不是凈資產(chǎn)收益率的下降，股權(quán)收益率往往是股權(quán)激勵機制的一個重要指標(biāo)。此外，在資產(chǎn)負債表日，公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，成為企業(yè)凈利潤的一部分。這是企業(yè)的未實現(xiàn)收益，沒有現(xiàn)金流支持。作為利潤的一部分，增加了企業(yè)向投資者分配利潤的壓力，也可能影響企業(yè)采用公允價值模式。（4） 利潤波動理論：在成本模式下，投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》進行減值測試，并計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時，還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，以后不得轉(zhuǎn)回。”該規(guī)定明確，企業(yè)不得調(diào)整利潤，而是采用公允價值模式計量，以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值資產(chǎn)負債表日，公允價值與原賬面價值的差額，計入當(dāng)期損益。前者只有當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌時，才會對利潤產(chǎn)生下行影響；后者是當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲或下跌時，才會對利潤產(chǎn)生上行或下行影響。雖然我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，但在一個會計年度內(nèi)，房價的波動永遠不會影響交易性金融資產(chǎn)。從這個角度看，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量所導(dǎo)致的凈利潤波動幅度是有限的。即使有影響，也是企業(yè)資產(chǎn)價值的真實反映，而不是誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者的負面影響。

稅收影響理論——公允價值計量用于計算資產(chǎn)負債表日公允價值與原賬面價值之間的差額，如果將所得稅計入公允價值計量后的當(dāng)期收入，無疑會增加企業(yè)的稅負。本文對是否采用公允價值模型進行了選擇。其實，這種擔(dān)心已經(jīng)沒有必要了。從稅收立法的角度看，對公允價值變動損益征稅是不現(xiàn)實的。因此，在《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2007]80號）和新的企業(yè)所得稅法中，稅法已經(jīng)明確承認(rèn)，以公允價值計量的房地產(chǎn)公允價值變動作為應(yīng)納稅所得額是不合理的。（1） 加強職業(yè)教育，提高會計從業(yè)人員的綜合素質(zhì)隨著我國會計體制改革的不斷深入，對所有會計從業(yè)人員的職業(yè)道德要求越來越高，而他們的職業(yè)素質(zhì)和法律意識要與國際接軌，因此必須加強他們的職業(yè)道德教育，這是解決人為會計造假的關(guān)鍵要求。第二，有關(guān)會計從業(yè)人員的協(xié)會或組織，甚至主管會計工作的財政部門，要加大對新準(zhǔn)則會計教育的投入，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力，這是解決人因會計差錯的根本要求。這樣，公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用將減少運用該會計政策調(diào)整資產(chǎn)和利潤的不當(dāng)行為。從計量屬性來看，公允價值計量在一定程度上代表了財務(wù)會計的發(fā)展趨勢，是企業(yè)監(jiān)管部門的發(fā)展方向。因此，從政策制定部門到監(jiān)管部門，都應(yīng)該引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)采用公允價值計量模式來計量投資性房地產(chǎn)，如果附加條件過多，不能采用公允價值模式，而應(yīng)根據(jù)問題及時修訂完善指引在實施過程中發(fā)現(xiàn)。為保證會計信息的可靠性，應(yīng)從公允價值確定的原始憑證及其規(guī)范性入手，從會計信息的來源進行核查。目前，一些企業(yè)已經(jīng)采用了公允價值模式。公允價值信息的獲取方式有四種：房地產(chǎn)評估價格、第三方調(diào)查報告、雙方協(xié)商價格、同類商品房的市場價格