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寧波
承租人被征收時應注意什么
在法律關系上，應當給予被征收房屋所有人補償，但在實踐中，租賃情況較為復雜。對于私房所有人與承租人之間的民事法律關系，《合同法》第九十四條規定，因不可抗力不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。因國家征收致使租賃合同無法履行的，被征收人作為出租人，有權單方依法解除租賃關系。依照合同法第九十六條的規定，可以直接通知承租人解除合同，通知到達承租人時，合同即行解除。如何補償承租人？《國有土地上房屋征收與補償條例》對承租人的補償安置沒有具體規定，可以在租賃合同中約定。承租人通過租賃法律關系向出租人索賠。補償標準可以參照拆遷人給予被拆遷人的補償金額。雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有明確規定房屋承租人有權獲得補償，但并不是征收的相對人。但是，征收不能脫離承租人的搬遷。如果承租人拒絕搬遷，征收工作將無法正常進行。《國有土地上房屋征收與補償條例》未將承租人納入補償范圍。立法意圖是簡化征收的法律關系。房屋征收部門只需與被征收人依法協商簽訂補償協議。承租人的相關權利應由房屋所有人與承租人協商處理，減少房屋征收部門面臨的糾紛。基于此，承租人必須在租賃合同中約定征收所涉及的相關權利。已經履行的租賃合同中沒有約定的，應當盡快簽訂補充協議予以明確。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規定，以及房屋承租人因征收可能遭受的損失，包括：搬遷、安置損失、停產停業損失等，應當在《條例》中明確規定租賃合同是指在租賃期間，承租人因被征收不能繼續使用租賃房屋的，出租人應當從收入中給予補償或者應當給予補償，承租人應當在合同中得到補償。其中：（1）在被征收房屋價值補償中，涉及承租人裝修的部分歸承租人所有；（2）因被征收房屋造成的搬遷、臨時安置補償歸承租人所有；（3） 被征收房屋造成停產停業損失的補償款歸承租人所有；（四）承租人享受市、縣人民政府給予的補助和獎勵的50%；（5） 承租人有權獲得合同中未規定但賠償方案中規定的其他賠償項目的50%。對于出租人拒絕賠償的行為，應當規定相應的違約責任。此外，也可以在租賃合同中約定，出租人在征收過程中，應當允許并授權房屋承租人就按照合同享有的相關權利向房屋征收部門提出意見。
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