第一，出租人與承租人的關系。

承租人轉租屬于嚴重違約，出租人有權終止合同，同時要求賠償損失。第二，承租人與分承租人的關系。

雙方的租賃合同有效，承租人有義務使分承租人取得租賃物使用收益。第三，出租人與次承租人的關系。

轉租人的租賃權不能對抗出租人。出租人解除租賃關系時，出租人可以直接請求分承租人返還租賃物。各國轉租的立法模式主要有兩種。一是限制主義。如德國民法典規(guī)定，未經出租人同意，承租人不得將租賃財產的使用收益委托給第三人。一種是自由放任。法國《民法典》規(guī)定，承租人有權轉租，但租賃合同禁止轉租的除外。根據(jù)中國的制度，我們采取限制主義。對于未經出租人同意的轉租，根據(jù)《合同法》，出租人可以解除合同，但不清楚承租人與轉租人之間的租賃合同是否當然無效。在審判實踐中，因非法轉租引發(fā)的糾紛屢見不鮮。解決這一問題，有助于在實踐中正確認識和運用非法轉租。未經房屋原所有人同意，承租人訂立的轉租合同的效力主要有三種觀點：一是無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定，經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人給租賃財產造成損失的，承租人應當賠償損失。”承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。中國建設部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未經出租人同意并登記轉租房屋的，租賃無效，沒收違法所得，并處罰款。從上述規(guī)定可以看出，轉租須經出租人同意。由于未經出租人同意，承租人轉租明顯違法，轉租合同當然無效。二是效果有待確定。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無權處分他人財產的人經債權人追認或者無處分權人訂立合同后取得處分權的，合同有效。”。無權處分行為屬于效力待定行為。如果承租人擅自將占有、使用權轉讓給他人，實際上是對他人財產所有權的非法處分。這也是一種未經授權的處置，其效果有待確定。對于擅自處分的處理，出租人事后認可的，轉租合同有效。出租人不承認的，應當解除轉租合同。三是有效。租賃合同是一項承付合同，經雙方同意后生效。出租人無權要求解除轉租合同。由于租賃合同與轉租合同是兩種不同的法律關系，基于合同相對性原則，出租人無權直接請求解除承租人與轉租人之間的轉租合同。我國《合同法》第224條沒有規(guī)定未經出租人同意轉租無效。本條僅賦予出租人未經同意終止原合同的權利。筆者認為，如果原租賃合同對轉租沒有明確約定，承租人擅自轉租，如果沒有對出租人的利益造成損害，根據(jù)合同自由原則和合同相對性原則，雙方達成的合同是有效的。但是，合同的履行受到一定的制約。出租人可以與承租人解除租賃合同，解除合同的效力直接導致轉租合同的解除。由于轉租人與出租人之間不存在直接的合同關系，轉租人無權要求出租人承擔違約責任，應當向承租人提出違約索賠。但是，轉租承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租的，無權要求承租人承擔違約責任。你知道嗎