第一，出租人與承租人的關(guān)系。

承租人轉(zhuǎn)租屬于嚴(yán)重違約，出租人有權(quán)終止合同，同時(shí)要求賠償損失。第二，承租人與分承租人的關(guān)系。

雙方的租賃合同有效，承租人有義務(wù)使分承租人取得租賃物使用收益。第三，出租人與次承租人的關(guān)系。

轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。出租人解除租賃關(guān)系時(shí)，出租人可以直接請(qǐng)求分承租人返還租賃物。各國(guó)轉(zhuǎn)租的立法模式主要有兩種。一是限制主義。如德國(guó)民法典規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃財(cái)產(chǎn)的使用收益委托給第三人。一種是自由放任。法國(guó)《民法典》規(guī)定，承租人有權(quán)轉(zhuǎn)租，但租賃合同禁止轉(zhuǎn)租的除外。根據(jù)中國(guó)的制度，我們采取限制主義。對(duì)于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，根據(jù)《合同法》，出租人可以解除合同，但不清楚承租人與轉(zhuǎn)租人之間的租賃合同是否當(dāng)然無(wú)效。在審判實(shí)踐中，因非法轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。解決這一問(wèn)題，有助于在實(shí)踐中正確認(rèn)識(shí)和運(yùn)用非法轉(zhuǎn)租。未經(jīng)房屋原所有人同意，承租人訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力主要有三種觀點(diǎn)：一是無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條的規(guī)定，經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人給租賃財(cái)產(chǎn)造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。中國(guó)建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意并登記轉(zhuǎn)租房屋的，租賃無(wú)效，沒(méi)收違法所得，并處罰款。從上述規(guī)定可以看出，轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意。由于未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租明顯違法，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無(wú)效。二是效果有待確定。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同有效。”。無(wú)權(quán)處分行為屬于效力待定行為。如果承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，實(shí)際上是對(duì)他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的非法處分。這也是一種未經(jīng)授權(quán)的處置，其效果有待確定。對(duì)于擅自處分的處理，出租人事后認(rèn)可的，轉(zhuǎn)租合同有效。出租人不承認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)解除轉(zhuǎn)租合同。三是有效。租賃合同是一項(xiàng)承付合同，經(jīng)雙方同意后生效。出租人無(wú)權(quán)要求解除轉(zhuǎn)租合同。由于租賃合同與轉(zhuǎn)租合同是兩種不同的法律關(guān)系，基于合同相對(duì)性原則，出租人無(wú)權(quán)直接請(qǐng)求解除承租人與轉(zhuǎn)租人之間的轉(zhuǎn)租合同。我國(guó)《合同法》第224條沒(méi)有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租無(wú)效。本條僅賦予出租人未經(jīng)同意終止原合同的權(quán)利。筆者認(rèn)為，如果原租賃合同對(duì)轉(zhuǎn)租沒(méi)有明確約定，承租人擅自轉(zhuǎn)租，如果沒(méi)有對(duì)出租人的利益造成損害，根據(jù)合同自由原則和合同相對(duì)性原則，雙方達(dá)成的合同是有效的。但是，合同的履行受到一定的制約。出租人可以與承租人解除租賃合同，解除合同的效力直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同的解除。由于轉(zhuǎn)租人與出租人之間不存在直接的合同關(guān)系，轉(zhuǎn)租人無(wú)權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)向承租人提出違約索賠。但是，轉(zhuǎn)租承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，無(wú)權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。你知道嗎