[案情簡介]

2008年4月，李某夫婦來到當地經商。李某通過中介公司租了一棟居民樓，年租金1萬元。李某覺得租金很合適，于是與房東簽訂了5年的房屋租賃合同，一次性交了5萬元和5000元定金。辦完手續后，李某簡單裝修了出租屋，購買了家具，然后搬進了出租屋。2009年4月，因李某有事要回老家，他以每年1.2萬元的價格將房子轉租給王某。轉租合同的期限是兩年，租金是半年付的。收了半年房租后，李某帶著妻子回到了老家。2010年4月，李某回到當地向王某索要未付租金，但王某告訴李某，早在2009年10月，他就與房東簽訂了新的租賃合同，并向房東支付了一年的租金。李某又找到房東，房東告訴李某，因李某未經其同意轉租已構成違約，故解除房屋租賃合同，并退還李某3.5萬元。

[法律解釋]

1。未經出租人同意轉租的，出租人有權依法終止轉租。根據《合同法》和《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》的有關規定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議的，視為承租人未批準轉租，人民法院不予支持解除合同的請求或者轉租合同無效的認定。

結合本案，李某作為承租人將租賃房屋轉租給王某，王某應依法征得房東或出租人的同意。由于李某未經房東同意轉租，房東有權通知李某解除房屋租賃合同或認定轉租無效。

對于本案，關鍵是房東是否在法定期限內通知李先生解除房屋租賃合同：如果房東在法定期限內通知李先生，李先生與房東之間的房屋租賃合同將終止。李先生在剩余租期內不僅無權向房東索賠裝修殘值損失，而且按合同約定向房東承擔違約責任，如果房東未在法定期限內通知李先生解除合同，房東將失去索賠的權利終止合同。業主要求解除合同或者未經同意認定轉租合同無效的，不予成立，人民法院不予支持。房屋租賃合同對雙方仍具有法律效力。二是未經出租人同意轉租，轉租合同的效力尚未確定。根據《合同法》和《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》的有關規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”經出租人同意，承租人將出租房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余期限的，人民法院應當認定超出部分的協議無效。除出租人和承租人另有約定外，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，并以承租人不同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

結合本案，李某和王某作為第二房東簽訂了租期為兩年的轉租合同，租期不超過與房東的租期。但由于李先生轉租時沒有得到房東的明確同意，轉租合同的效力還有待確定。如果房東在法定期限內通知李某解除房屋租賃合同，李某和王某之間將失去轉租依據。轉租合同不能成立，轉租行為無效。但在轉租期間，房東收取李某的租金，但房屋的實際使用人卻是王某。因此，王某幾個月內沒有房屋使用權。因此，如果行為屬于不當得利，王某無權使用該房屋，李某有權向王某索要過去幾個月的房屋使用費，也有權要求王某返還家具或支付相應價款；如果房東依法喪失終止權利，則轉租合同成立并因房東默示同意而生效，王某應按轉租合同向李某支付租金，與房東的房屋不符租賃合同無效。房東同時向李某、王某收取租金的，構成不當得利，應當返還。

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