簽訂土地租賃合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？合同終止的情形是什么？

案例描述

北京市投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱投資公司）與北京市物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）簽訂協(xié)議，租賃物業(yè)公司的土地使用權(quán)并按年支付租金；合同期限為10年。簽約后，投資公司投資2500萬(wàn)元進(jìn)行廠房建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。投入使用不久，物業(yè)公司擅自切斷了投資公司廠房的水電供應(yīng)，投資公司廠房陷入癱瘓。投資公司向北京仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求物業(yè)公司賠償損失3000萬(wàn)元。仲裁委員會(huì)作出缺席裁決，駁回了仲裁請(qǐng)求。該投資公司向北京市第二中級(jí)人民法院提起訴訟。法院經(jīng)審理查明，物業(yè)公司在北京租用機(jī)床廠廠房用地僅7年；機(jī)床廠此前已將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司開發(fā)，并收取拆遷補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)，法院認(rèn)定，在仲裁庭成員中，仲裁員朱某是該物業(yè)公司總經(jīng)理的弟弟。法院一審判決：撤銷仲裁裁決，物業(yè)公司賠償投資公司2500萬(wàn)元。物業(yè)公司不服提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。PS：律師提醒：本案中，鑒于物業(yè)公司與機(jī)床廠惡意串通，投資公司可向物業(yè)公司要求賠償或機(jī)床廠要求賠償。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)選擇資金充足、資信良好的公司作為被告。土地租賃合同應(yīng)注意什么？

主體資格，檢查產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人與出租人是否一致。

租賃期限，表示租賃開始和結(jié)束日期以及租賃期限。

土地信息，顯示租賃土地的名稱、位置、面積和質(zhì)量等級(jí)。承租人是否具有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查；合同應(yīng)當(dāng)明確出租人的義務(wù)，主要是出租人應(yīng)當(dāng)提供的基本條件；爭(zhēng)議管轄協(xié)議應(yīng)當(dāng)注意盡量避免仲裁。2出租人擅自解除合同的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。出租人擅自解除合同的，應(yīng)當(dāng)賠償承租人的損失，包括：承租人投入開發(fā)的資金損失、租賃土地上的廠房等物損失、預(yù)期收益損失、職工工資損失等，租賃合同約定違約金的，由出租人承擔(dān)違約金。三。應(yīng)重視合同糾紛的仲裁管轄權(quán)。正確填寫仲裁機(jī)構(gòu)名稱，仲裁機(jī)構(gòu)一般不含“市”字；充分理解“一裁終局”制度，效率與風(fēng)險(xiǎn)并存；仲裁委員會(huì)不是國(guó)家機(jī)關(guān)，職權(quán)有限；仲裁員整體素質(zhì)略低于國(guó)家機(jī)關(guān)法官的公正性；仲裁機(jī)構(gòu)的公正性不如法院的公正性；仲裁機(jī)構(gòu)容易受到地方政府或經(jīng)濟(jì)集團(tuán)的控制。土地租賃合同解除的情形是：（1）協(xié)議解除，即在合同履行過(guò)程中，一方或雙方當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)議解除原土地合同，不得因不可抗力或者其他原因違反法律和社會(huì)公共利益合同。（二）一方嚴(yán)重違約致使合同無(wú)法履行的，或者合同生效后，一方無(wú)故違約，致使原租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，給無(wú)過(guò)錯(cuò)方造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，且該損失不能彌補(bǔ)的，無(wú)過(guò)錯(cuò)方有權(quán)終止。（3） 土地使用權(quán)租賃合同成立后，因雙方原因未發(fā)生情況變化，致使合同基礎(chǔ)喪失或者動(dòng)搖的。如果維持合同的原有效力，顯然是不公平的。根據(jù)情勢(shì)變更原則，受害方可以請(qǐng)求法院解除合同。情勢(shì)變更原則是土地使用權(quán)租賃合同終止的法律依據(jù)。你知道嗎