租賃合同期限依照合同法第二百一十四條的規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不超過二十年。我們來看看具體情況。

[案情]

甲乙雙方同意，甲方將400畝以上的土地及地上不動產租賃給乙方，每月租金5萬元，租賃期限自本合同簽訂之日起至甲方欲開發租賃地不動產之日止或者轉給第三方收回。甲方在收回前必須提前一個月通知乙方，本月用于乙方搬遷。租賃合同簽訂后，乙方按合同約定使用租賃場所。三年后，甲方應提前通知乙方需要開發該房地產，并要求乙方騰退租賃場地。雙方在合同中約定“甲方在租賃地開發房地產或轉讓給第三方收回”。甲方在收回前必須提前一個月通知乙方，此月用于乙方的搬遷工作。”糾紛被提交法庭。對本案所涉及的租賃合同的租賃期限有三種意見：

第一種意見是本案的租賃合同沒有規定租賃期限。根據《合同法》第232條的規定，對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為非正常租賃，甲方可以提前一個月隨時要求解除合同。根據第二種意見，合同約定“甲方開發或轉讓租賃場所的房地產給第三方收回”。甲方在收回前必須提前一個月通知乙方，此月用于乙方的搬遷工作。”可以認為租賃合同為定期租賃合同，當甲方需要歸還租賃房產進行房地產開發或轉讓時，租賃期限終止。甲方提前一個月通知乙方，僅為合同終止后的附隨義務。是否提前一個月通知乙方搬遷，不影響合同終止的效力。第三種意見認為，不宜在合同中約定“甲方開發或者轉讓租賃場所的房地產給第三人收回”。甲方在收回前必須提前一個月通知乙方，此月用于乙方的搬遷工作。”租賃合同的期限應當認定為雙方當事人約定的附條件解除的民事法律行為。租賃合同在甲方通知乙方終止后終止，筆者同意第三種意見。主要原因如下：

首先，雖然租賃合同中沒有固定的租賃期限，但實現所附終止條件的時點是明確的。有終止條件的租賃合同，其所附條件在簽訂時可能無法履行，準確期限無法預計。從這個角度看，租賃期限是不確定的。筆者認為，對《合同法》規定的租賃期限不明確的理解，應側重于“界限”是否明確的判斷。只要“限”的條件約定明確，就不屬于不明確的租賃期限協議。二是雙方約定限制租賃合同的終止，以保證租賃使用的連續性。也就是說，不定期租賃合同對雙方當事人都不期望享有解除權，對解除條件作了特別的限制。當事人意思自治是民事活動的靈魂。只要當事人約定不違反法律的強制性規定、公共秩序和良好習慣，不損害國家、集體和第三人的利益，本協議就應當受到法律的保護和尊重，應當優先適用法律規定。隨著我國市場經濟的快速發展，經濟流通也越來越快。使用他人動產或者不動產，追求物的最大價值，客觀上要求租賃合同相對穩定，有利于保護雙方的權利義務。第三，本案所附的解除租賃合同的條件，不是以當事人違約為依據的。條件具備時，雙方均有權解除租賃合同。附條件履行時，作為租賃期限的分界點，對出租人和承租人都具有約束力，其對附條件的選擇應當符合下列條件：一是必須是簽訂合同時尚未發生的事實，將來可能發生或者不可能發生的事實。二是法律事實，與強制性規范、公共秩序或良好習慣相沖突的撤銷條件無效。最后，附條件不能成為一方的違約。附條件為守約方有權單方解除合同的，不能作為解除合同的條件，租賃期限對雙方均有約束力。否則，違約方將主動履行違約責任，不僅要承擔責任，還要獲取額外的法律利益。例如，可以約定“從租賃期到租賃物需要征收、拆遷、毀損、轉讓、子女從國外返回”等條件不受合同當事人控制，或者即使需要合同當事人執行，這也是客觀需要，不是合同另一方不能容忍的違約行為。相反，如果約定“租賃期限至租賃物需要單獨出租，出租人轉租時止”，則不能作為確定租賃期限的條件。這種有終止條件的租賃合同應視為無限期租賃合同。租賃期限計算至租賃合同終止通知到達對方時止。附條件履行完畢，債權人行使權利并通知對方后，合同終止。《合同法》第四十五條規定，當事人可以約定對合同效力附加條件。有終止條件的合同，在條件滿足時失效。《合同法》第九十五條還規定，當事人約定行使解除權的期限。當事人逾期不行使的，該權利消滅。當事人經對方催告，在合理期限內不行使撤銷權的，撤銷權消滅。權利終止后，租賃合同成為無限期租賃合同，雙方可以隨時終止。還需要注意的是，附條件租賃合同超過20年后不能實現，根據合同法，超過20年的部分將不受保護。綜上所述，租賃合同應當視為定期租賃合同，當事人不能隨意解除。

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