很快,小王發現自己的“眼光”真的很好,他的房子也升值了不少。
6月初的一天,小王突然接到中介的電話。原來,有人愿意出高價買小王的房子。興奮的小王來到中介,見到了前來買房的朱女士。在中介的唆使下,雙方簽訂了《房屋買賣中介協議書》,并對房屋價格、付款方式、違約責任等作出明確約定,為表示誠意,朱女士愿意支付定金10萬元,但希望小王能盡快把房子交給她裝修,讓她搬進去。小王同意。
6月16日和17日,朱女士先后兩次給小王送去2萬元和8萬元。同時,小王還給朱女士一套房屋鑰匙和一套與住戶有關的資料。拿到鑰匙的朱女士立即把房子裝修好。然而,看到飛漲的房價,小王開始后悔了。
7月下旬,朱女士將第二筆房款交給中介時,小王不愿意從中介那里拿到錢。兩天后,小王說不愿意賣房子,他愿意向朱女士支付違約金。如果談判失敗,朱女士對小王提起訴訟,要求小王繼續履行合同。
他一再辯稱,他愿意向對方支付全部違約金,但他甚至不想向對方支付。
法院終審判決,朱女士與小王簽訂的《房地產銷售中介協議書》已具備買賣合同的主要內容,應視為合法有效。被告小王拒絕收取原告朱女士的第二筆款項,沒有根據。小王應到中介處領取貨款,剩余的購房款應按合同約定支付。鑒于合同的可履行性,責令小王和朱女士繼續履行協議,并辦理相關房地產登記手續。
[點評]
在法庭實踐中,一些當事人往往認為“只要我愿意支付違約金,我就可以解除合同”,但事實并非如此。法院在處理房屋買賣合同糾紛時,如果一方當事人主張繼續履行合同,且合同有繼續履行的可能,法院原則上會考慮雙方當事人繼續履行合同,以保護交易的穩定性和公平性,而不是以“支付違約金”代替繼續履行合同。2007年6月,在外地打工的周先生看中了浦東一套三室兩廳的公寓,委托朋友袁小姐簽了合同。6月14日,袁女士到中介公司代表周先生與房主徐先生交涉。雙方最終達成協議,房屋總價為98萬元。但徐先生也提出,為了少交稅,雙方應降低房屋的合同價格,即在正式的《房地產買賣合同》中約定成交價格為66萬元,此外,他們以補充協議的形式約定,由周先生補足徐先生的差價32萬元。補充協議還約定“雙方無權追究對方壓低房價的責任”,雙方對本協議保密。
然而,8月30日,周先生回上海與徐先生一起到房地產交易中心辦理過戶手續時,卻意外遭遇了徐先生的“變卦”。由于房價飛漲,徐先生拒絕履行合同。此時,周先生共向徐先生支付了82萬元。2007年9月,周先生向法院提起訴訟,要求徐先生繼續履行合同,并協助其辦理過戶手續。庭審中,徐先生稱,雙方簽訂降低房價的合同,是為了達到少交稅的目的,應該是惡意串通,損害國家利益。合同無效,所以他不需要履行合同。
法院判決,雖然原告和被告在雙方簽訂的《房地產買賣合同》中故意降低房價,以達到惡意逃稅的目的,但該房屋買賣其他條款的約定并不違法。法院認為,周某與徐某簽訂的買賣合同,除約定房價外,其他條款均有效。而且,根據買賣合同簽訂前雙方簽訂的中介合同、補充協議和房屋款,房價的真正含義應該是98萬元,所以允許周先生繼續支付房價,而徐先生只好協助周某辦理產權過戶手續。【點評】在房屋買賣中,“陰陽合同”已成為“潛規則”。為了逃避國家稅收,許多當事人在向稅務機關提交的銷售合同中往往約定價格遠遠低于實際交易價格。雖然這一情況在區房地產交易中心的“參考價”政策中得到了“遏制”,但在訴訟中,仍有部分當事人以價格協議是惡意串通損害國家利益為由,主張整個買賣合同無效。然而,低房價并不一定意味著合同無效。在“陰陽合同”中,只有用于避稅的價格協議無效,不妨礙合同其他條款的效力。不要以為只要不想賣房,就可以用“低房價違法”來“替罪羊”。2005年3月,剛開了一家建筑裝飾公司的袁先生為了開展業務,到處找加工點。3月下旬,花木鎮某建材經營部負責人曹經理主動找到袁先生,說可以給袁先生提供大面積廠房。租賃期限是無限期的,袁先生可以將工廠租賃到市政搬遷。為了盡快達成租賃協議,曹經理還為袁先生提供了相應的設備,同意建一棟簡易房,并保證袁先生在拆遷中得到這些附加物的補償和好處。在這樣的有利條件下,袁先生與曹先生所在的建材經營部簽訂了《租賃協議》,約定租賃期限自2005年3月20日起,租金為0.30元/天,付款方式為“先付后用”和“半年付一次”。
然而,2006年11月,建材營業部突然以“廠房違法”為由,通知袁先生所在的公司當月搬走,但袁先生一直沒有搬走。
2007年7月,建材經營部起訴法院,稱其所租房屋違法,依法不能出租,租賃合同中未約定租賃期限,應認定為無限期租賃合同,而建材經營部門可以隨時要求解除合同。
法院判決,建材經營部與袁先生簽訂的租賃合同中約定的租賃物為違法建筑,雙方簽訂的租賃合同內容違反法律、行政法規的規定,無效。袁先生應當將根據租賃關系取得的租賃物返還原告建材營業部,營業部要求袁先生的公司遷出的請求得到法院的支持。袁先生應在一個月內搬離,并向原告支付一定的房屋使用費。法院同時指出,原告明知該房屋為違法建筑,仍在出租,應承擔承包過錯責任。因此,對于袁先生租住后對租賃物進行裝修、添置所發生的費用,建材經營部應承擔相應的賠償責任,具體數額由法院判決。
[點評]
在房屋買賣和租賃中,一些當事人只有在交易成功后,才會知道所購或租賃的房屋是違法的或含有違法建筑。這說明很多當事人在簽訂合同時并不注意對對方房屋所有權證的審核。他們認為,只要他們白紙黑字地簽合同,他們的權利就可以得到法律的保護,在訴訟發生之前,他們是不會后悔的。畢竟,最大的損失是自己。
d“夫妻共同財產”不是違約的理由
老莊陪兒子到房產中介,三人看中了一套老式的公房。徐先生,房主,公關
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