很快，小王發(fā)現(xiàn)自己的“眼光”真的很好，他的房子也升值了不少。

6月初的一天，小王突然接到中介的電話。原來，有人愿意出高價(jià)買小王的房子。興奮的小王來到中介，見到了前來買房的朱女士。在中介的唆使下，雙方簽訂了《房屋買賣中介協(xié)議書》，并對(duì)房屋價(jià)格、付款方式、違約責(zé)任等作出明確約定，為表示誠(chéng)意，朱女士愿意支付定金10萬元，但希望小王能盡快把房子交給她裝修，讓她搬進(jìn)去。小王同意。

6月16日和17日，朱女士先后兩次給小王送去2萬元和8萬元。同時(shí)，小王還給朱女士一套房屋鑰匙和一套與住戶有關(guān)的資料。拿到鑰匙的朱女士立即把房子裝修好。然而，看到飛漲的房?jī)r(jià)，小王開始后悔了。

7月下旬，朱女士將第二筆房款交給中介時(shí)，小王不愿意從中介那里拿到錢。兩天后，小王說不愿意賣房子，他愿意向朱女士支付違約金。如果談判失敗，朱女士對(duì)小王提起訴訟，要求小王繼續(xù)履行合同。

他一再辯稱，他愿意向?qū)Ψ街Ц度窟`約金，但他甚至不想向?qū)Ψ街Ц丁?/P>

法院終審判決，朱女士與小王簽訂的《房地產(chǎn)銷售中介協(xié)議書》已具備買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為合法有效。被告小王拒絕收取原告朱女士的第二筆款項(xiàng)，沒有根據(jù)。小王應(yīng)到中介處領(lǐng)取貨款，剩余的購(gòu)房款應(yīng)按合同約定支付。鑒于合同的可履行性，責(zé)令小王和朱女士繼續(xù)履行協(xié)議，并辦理相關(guān)房地產(chǎn)登記手續(xù)。

[點(diǎn)評(píng)]

在法庭實(shí)踐中，一些當(dāng)事人往往認(rèn)為“只要我愿意支付違約金，我就可以解除合同”，但事實(shí)并非如此。法院在處理房屋買賣合同糾紛時(shí)，如果一方當(dāng)事人主張繼續(xù)履行合同，且合同有繼續(xù)履行的可能，法院原則上會(huì)考慮雙方當(dāng)事人繼續(xù)履行合同，以保護(hù)交易的穩(wěn)定性和公平性，而不是以“支付違約金”代替繼續(xù)履行合同。2007年6月，在外地打工的周先生看中了浦東一套三室兩廳的公寓，委托朋友袁小姐簽了合同。6月14日，袁女士到中介公司代表周先生與房主徐先生交涉。雙方最終達(dá)成協(xié)議，房屋總價(jià)為98萬元。但徐先生也提出，為了少交稅，雙方應(yīng)降低房屋的合同價(jià)格，即在正式的《房地產(chǎn)買賣合同》中約定成交價(jià)格為66萬元，此外，他們以補(bǔ)充協(xié)議的形式約定，由周先生補(bǔ)足徐先生的差價(jià)32萬元。補(bǔ)充協(xié)議還約定“雙方無權(quán)追究對(duì)方壓低房?jī)r(jià)的責(zé)任”，雙方對(duì)本協(xié)議保密。

然而，8月30日，周先生回上海與徐先生一起到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)時(shí)，卻意外遭遇了徐先生的“變卦”。由于房?jī)r(jià)飛漲，徐先生拒絕履行合同。此時(shí)，周先生共向徐先生支付了82萬元。2007年9月，周先生向法院提起訴訟，要求徐先生繼續(xù)履行合同，并協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。庭審中，徐先生稱，雙方簽訂降低房?jī)r(jià)的合同，是為了達(dá)到少交稅的目的，應(yīng)該是惡意串通，損害國(guó)家利益。合同無效，所以他不需要履行合同。

法院判決，雖然原告和被告在雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》中故意降低房?jī)r(jià)，以達(dá)到惡意逃稅的目的，但該房屋買賣其他條款的約定并不違法。法院認(rèn)為，周某與徐某簽訂的買賣合同，除約定房?jī)r(jià)外，其他條款均有效。而且，根據(jù)買賣合同簽訂前雙方簽訂的中介合同、補(bǔ)充協(xié)議和房屋款，房?jī)r(jià)的真正含義應(yīng)該是98萬元，所以允許周先生繼續(xù)支付房?jī)r(jià)，而徐先生只好協(xié)助周某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。【點(diǎn)評(píng)】在房屋買賣中，“陰陽合同”已成為“潛規(guī)則”。為了逃避國(guó)家稅收，許多當(dāng)事人在向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的銷售合同中往往約定價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際交易價(jià)格。雖然這一情況在區(qū)房地產(chǎn)交易中心的“參考價(jià)”政策中得到了“遏制”，但在訴訟中，仍有部分當(dāng)事人以價(jià)格協(xié)議是惡意串通損害國(guó)家利益為由，主張整個(gè)買賣合同無效。然而，低房?jī)r(jià)并不一定意味著合同無效。在“陰陽合同”中，只有用于避稅的價(jià)格協(xié)議無效，不妨礙合同其他條款的效力。不要以為只要不想賣房，就可以用“低房?jī)r(jià)違法”來“替罪羊”。2005年3月，剛開了一家建筑裝飾公司的袁先生為了開展業(yè)務(wù)，到處找加工點(diǎn)。3月下旬，花木鎮(zhèn)某建材經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人曹經(jīng)理主動(dòng)找到袁先生，說可以給袁先生提供大面積廠房。租賃期限是無限期的，袁先生可以將工廠租賃到市政搬遷。為了盡快達(dá)成租賃協(xié)議，曹經(jīng)理還為袁先生提供了相應(yīng)的設(shè)備，同意建一棟簡(jiǎn)易房，并保證袁先生在拆遷中得到這些附加物的補(bǔ)償和好處。在這樣的有利條件下，袁先生與曹先生所在的建材經(jīng)營(yíng)部簽訂了《租賃協(xié)議》，約定租賃期限自2005年3月20日起，租金為0.30元/天，付款方式為“先付后用”和“半年付一次”。

然而，2006年11月，建材營(yíng)業(yè)部突然以“廠房違法”為由，通知袁先生所在的公司當(dāng)月搬走，但袁先生一直沒有搬走。

2007年7月，建材經(jīng)營(yíng)部起訴法院，稱其所租房屋違法，依法不能出租，租賃合同中未約定租賃期限，應(yīng)認(rèn)定為無限期租賃合同，而建材經(jīng)營(yíng)部門可以隨時(shí)要求解除合同。

法院判決，建材經(jīng)營(yíng)部與袁先生簽訂的租賃合同中約定的租賃物為違法建筑，雙方簽訂的租賃合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，無效。袁先生應(yīng)當(dāng)將根據(jù)租賃關(guān)系取得的租賃物返還原告建材營(yíng)業(yè)部，營(yíng)業(yè)部要求袁先生的公司遷出的請(qǐng)求得到法院的支持。袁先生應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)搬離，并向原告支付一定的房屋使用費(fèi)。法院同時(shí)指出，原告明知該房屋為違法建筑，仍在出租，應(yīng)承擔(dān)承包過錯(cuò)責(zé)任。因此，對(duì)于袁先生租住后對(duì)租賃物進(jìn)行裝修、添置所發(fā)生的費(fèi)用，建材經(jīng)營(yíng)部應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，具體數(shù)額由法院判決。

[點(diǎn)評(píng)]

在房屋買賣和租賃中，一些當(dāng)事人只有在交易成功后，才會(huì)知道所購(gòu)或租賃的房屋是違法的或含有違法建筑。這說明很多當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)并不注意對(duì)對(duì)方房屋所有權(quán)證的審核。他們認(rèn)為，只要他們白紙黑字地簽合同，他們的權(quán)利就可以得到法律的保護(hù)，在訴訟發(fā)生之前，他們是不會(huì)后悔的。畢竟，最大的損失是自己。

d“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”不是違約的理由

老莊陪兒子到房產(chǎn)中介，三人看中了一套老式的公房。徐先生，房主，公關(guān)