商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議>是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售或銷售合同之前簽訂的購(gòu)買商品房或簽訂商品房銷售合同的文件。認(rèn)購(gòu)合同簽訂后，認(rèn)購(gòu)人將支付一定的定金，并同意在一定期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)為認(rèn)購(gòu)人預(yù)定指定的房屋，不得預(yù)定、預(yù)售或者出售給他人。一般來(lái)說，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋的位置、樓層、房間號(hào)、面積、價(jià)格、付款方式等，簽訂正式購(gòu)房合同的時(shí)間、定金的支付標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任的承擔(dān)等。但在實(shí)踐中，商品房認(rèn)購(gòu)書一般由開發(fā)商自行制定，內(nèi)容的細(xì)節(jié)差異較大，這容易引起爭(zhēng)議。因?yàn)樵谡J(rèn)購(gòu)階段，雖然買受人只知道該房屋的一般情況，但買賣雙方并未就合同條款進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性談判。一旦進(jìn)入正式合同的談判階段，買方可能會(huì)發(fā)現(xiàn)合同條款的內(nèi)容與他們最初的想法相去甚遠(yuǎn)。在這種情況下，要求買家按照商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的承諾與開發(fā)商簽訂銷售合同顯然是不公平的。如果買方堅(jiān)持根據(jù)自己的意愿修改合同條款，如果開發(fā)商不能接受，則很可能無(wú)法簽訂合同。通過這種方式，開發(fā)商可以援引商品房認(rèn)購(gòu)書中的定金條款，并認(rèn)為這是因?yàn)橘I方未能在約定時(shí)間內(nèi)簽署商品房銷售合同，從而扣除買方的定金。

解決方案：

1。該房屋應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前，購(gòu)房者必須根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，到預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查看。不要相信銷售人員的口頭介紹和承諾。如果購(gòu)買的房屋是現(xiàn)有房屋，您需要詳細(xì)調(diào)查房屋的布局、位置和方向，以直觀地了解社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施；如果購(gòu)買的房屋是未來(lái)房屋，您必須通過現(xiàn)場(chǎng)沙盤、模型和公布的房屋來(lái)源信息表，檢查簽署在認(rèn)購(gòu)書上的房屋編號(hào)是否是您選擇的財(cái)產(chǎn)。可以要求開發(fā)人員附加圖形。如果可能的話，你可以去同一時(shí)期建造的房屋或建筑工地檢查具體的財(cái)產(chǎn)狀況，并了解它們。采購(gòu)合同應(yīng)當(dāng)明確。大多數(shù)開發(fā)商提供的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議將包含以下條款：“在簽署本認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前，甲方已向乙方展示了商品房買賣主合同及附件，就主合同及附件的條款達(dá)成一致，并為以后簽訂主合同及附件做了各項(xiàng)準(zhǔn)備。“購(gòu)房者不應(yīng)低估這一協(xié)議，這意味著你在看到合同之前就已經(jīng)承諾要買房，否則你將承擔(dān)違約責(zé)任并失去定金。那么，買家如何避免這種風(fēng)險(xiǎn)呢？事實(shí)上，這很簡(jiǎn)單。根據(jù)行業(yè)規(guī)定，開發(fā)商必須在銷售部門的顯著位置宣傳商品房銷售合同和配件。買家只需在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議前仔細(xì)閱讀上述文件。尤其要注意附件中房屋平面圖及其位置圖的注釋，以及房屋的具體信息，包括性質(zhì)、建筑面積、共享面積和價(jià)格。三是交期（避免銷售人員的言辭與實(shí)際情況不符），四是交期標(biāo)準(zhǔn)（特別是開發(fā)商公布的賣點(diǎn)和向買家承諾的地點(diǎn)），以及雙方的違約責(zé)任。及時(shí)與開發(fā)商溝通合同的重要條款，明確合同的含義及由此產(chǎn)生的后果，在問題解決之前不得簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，樹立“不在這里做生意，不在這里做生意”的購(gòu)買心態(tài)。小心魚餌。為了讓買家能夠快速簽署認(rèn)購(gòu)書，許多開發(fā)商往往會(huì)推出促銷措施，在提前預(yù)訂后享受“XX創(chuàng)意”折扣或給予“XX區(qū)域”。因此，為了防止無(wú)端言辭，買家應(yīng)要求將這些內(nèi)容清楚地寫在認(rèn)購(gòu)書上，并就這些優(yōu)惠條件無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)的后果達(dá)成一致

4，抵押貸款待定。對(duì)于大多數(shù)工薪階層購(gòu)房者來(lái)說，抵押貸款是一種更為實(shí)用的購(gòu)房方式。然而，在現(xiàn)階段，國(guó)家正在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，并出臺(tái)了許多限購(gòu)措施。同時(shí)，每個(gè)買家的個(gè)人信用狀況也非常不同。政策變化和個(gè)人原因會(huì)導(dǎo)致銀行無(wú)法正常放貸；如果出現(xiàn)這種情況，購(gòu)房合同將無(wú)法成立，買方支付的定金將面臨開發(fā)商不退還的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如果按揭購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議前不清楚自己的資信調(diào)查情況，應(yīng)要求開發(fā)商配合銀行確定其貸款資格，確定首期付款百分比貸款利率認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)在獲得銀行確定的回復(fù)后簽署。如果銀行查詢需要一段時(shí)間，并且買方和開發(fā)商急于當(dāng)場(chǎng)達(dá)成協(xié)議，他們可以與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，如果銀行事后答復(fù)買方不符合抵押條件，押金將被退還

上述內(nèi)容只是購(gòu)房過程中的一些基本原則。購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的具體情況靈活使用，并注意在發(fā)生糾紛時(shí)保護(hù)相關(guān)證據(jù)，以維護(hù)自己的合法權(quán)益

四川駿和律師事務(wù)所朱飛律師

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