隨著近年來(lái)城市住房制度改革的推進(jìn)，以前由單位管理的公有住房大多通過(guò)改制由職工個(gè)人購(gòu)買，職工個(gè)人在樓宇的管理和使用方面有了更多的權(quán)利，相應(yīng)地也負(fù)擔(dān)了更多的義務(wù)，加上實(shí)物分房向貨幣分房轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的人入住高層建筑，這種發(fā)展使得傳統(tǒng)的“單家獨(dú)戶”居住模式在城市逐漸成為歷史，更多的是幾十上百戶居住在一個(gè)單元或小區(qū)，業(yè)主除了對(duì)自己購(gòu)買的房屋享有專有所用權(quán)外，還與其他業(yè)主對(duì)整幢樓宇配套的地基、門廳、電梯、屋面、外墻、走道、上下水管、輸電線路等享有共有權(quán)。《物權(quán)法》第六章專門對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)作了規(guī)定，但對(duì)業(yè)主專有部分和共有部分的規(guī)定過(guò)于原則，在實(shí)際操作中面臨很多困難，本文僅就樓宇外墻的使用權(quán)涉及到的相關(guān)法律問題作些探討。

一、樓宇外墻面的性質(zhì)

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)于共有部分之范圍系采排除法加列舉法予以確定的，該法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。《物權(quán)法》對(duì)于樓宇外墻是否屬于共有部分沒有明確規(guī)定。在《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后，建設(shè)部、財(cái)政部共同發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，以確保建筑共用部位和共用設(shè)施的維修、維護(hù)。該《辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等”。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》在物權(quán)法的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步明確了共有部分的范圍，將建筑物的外墻面定性為共有部分。

對(duì)于業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)的性質(zhì)歷來(lái)存在爭(zhēng)議，歸納起來(lái)有總有、互有、按份共有及共同共有等不同學(xué)說(shuō)，其中共同共有說(shuō)為日本學(xué)者通說(shuō)，按份共有說(shuō)為我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者通說(shuō)，我國(guó)學(xué)者王利明先生認(rèn)為“對(duì)區(qū)分所有共有部分的性質(zhì)不應(yīng)一概而論，應(yīng)根據(jù)具體的使用情況來(lái)確定。所謂具體的使用情況，是指如果共有財(cái)產(chǎn)是各區(qū)分所有人共有使用的財(cái)產(chǎn)，不能具體將哪一部分的財(cái)產(chǎn)確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍，則只能認(rèn)為該財(cái)產(chǎn)為共同共有的財(cái)產(chǎn)”。筆者同意臺(tái)灣學(xué)者鄭玉波先生的說(shuō)法，鄭玉波先生認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物之共同部分，如樓梯、隔壁等，以及附屬之共有部分，為不得分割之按份共有。按照我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，區(qū)分所有具有明確的份額劃分，并且小區(qū)物業(yè)的相關(guān)費(fèi)用，如綠地維護(hù)費(fèi)、建筑物修繕費(fèi)依據(jù)份額分?jǐn)偂２⑶以跊]有約定的情況下，收益的分配也是按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。但區(qū)分共有不得像按份共有一樣進(jìn)行分割，這也是區(qū)分共有與按份共有的主要區(qū)別。樓宇外墻面的性質(zhì)也應(yīng)當(dāng)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人不可分割的按份共有財(cái)產(chǎn)。

二、業(yè)主對(duì)樓宇外墻面的權(quán)利義務(wù)

《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”一般認(rèn)為，業(yè)主對(duì)建筑物共有部分享有的權(quán)利主要包括對(duì)共有部分的使用、收益和處分三項(xiàng)權(quán)利。

按照共有財(cái)產(chǎn)之性質(zhì)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行使用是建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有人之一項(xiàng)基本權(quán)利，如對(duì)樓宇之電梯、走廊等共有部分的使用。對(duì)于共有部分的使用，各國(guó)立法均一致規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人依共用部分之用法或使用需要予以進(jìn)行，而非依各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分之應(yīng)有份額予以使用。樓宇外墻面既屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，共有人亦應(yīng)當(dāng)有權(quán)對(duì)其進(jìn)行使用。但由于樓宇外墻的特殊性，對(duì)樓宇外墻的使用通常是用于發(fā)布廣告或安置招牌、燈箱等，只要其中有業(yè)主對(duì)外墻進(jìn)行使用，勢(shì)必在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)其他業(yè)主產(chǎn)生排他性。這與業(yè)主對(duì)電梯、走廊等共有部分的使用有著不同的特點(diǎn)。

收益權(quán)主要是指業(yè)主依約定或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锉壤龑?duì)因共有部分所生利益進(jìn)行分享的權(quán)利。如將外墻面對(duì)外出租，每個(gè)區(qū)分所有權(quán)人均可按照其專有部分在建筑物中所占比例獲得租金。

處分權(quán)是指業(yè)主有權(quán)對(duì)區(qū)分所有建筑物的共有部分進(jìn)行處分，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。在處分時(shí)不得損害建筑物的安全和完整。業(yè)主有權(quán)依法將外墻面的使用權(quán)進(jìn)行處分。

在享有上述三個(gè)權(quán)利的同時(shí)，建筑物區(qū)分所有權(quán)人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)如下三個(gè)義務(wù)。

第一，按照共有部分的本來(lái)用途使用共用部分業(yè)主在使用共有部分時(shí)，不得改變其性質(zhì)和用途，如不得利用走廊堆放煤炭或雜物，不得在外墻上懸掛有礙觀瞻的物體等。

第二，分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)共有部分所有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、修繕和清潔必定要發(fā)生費(fèi)用，共有人應(yīng)當(dāng)對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ缜鍧嵧鈮λ栀M(fèi)用應(yīng)當(dāng)由共有人共同負(fù)擔(dān)。

第三，維護(hù)和保存共有部分的義務(wù)共有部分所有權(quán)人作為共有人對(duì)共有部分負(fù)有維護(hù)現(xiàn)狀和保存正常狀態(tài)的義務(wù)。如對(duì)于外墻不得改變其顏色。

三、樓宇外墻面使用權(quán)之設(shè)定

當(dāng)前有很多房開公司在與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》(國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本時(shí)，大都將商品房樓宇外墻面的使用權(quán)約定歸出賣方所有，并且還約定出賣方有權(quán)發(fā)布廣告或安設(shè)燈箱等。這種通過(guò)約定方式確定樓宇外墻面的使用權(quán)是否有效存在爭(zhēng)議。